[조여광교수의 토지보상이야기23]

[힘힘]

[조여광교수의 토지보상이야기23]

[조여광교수의 토지보상이야기23]

[보상계약체결 및 보상금 지급]

1. 보상계약체결

○ 사업시행자와 소유자 등 사이에 협의가 성립하면 계약을 체결해야 한다.

- 계약내용에는 계약의 해지 혹은 변경에 관한 사항과 이에 따른 보상액 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.

○ 협의성립으로 계약이 체결되면, 해당 내용은 법적 구속력을 가진다.

○ 보상계약이 적법하게 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 합의내용이 손실보 상기준과 맞지 않거나 손실보상기준이 변경된 경우라도 추가 청구 불가능

○ 협의는 사법상의 계약의 실질을 가지므로 사업시행자와 토지소유자 등 합의로 채무불이행 책임 등의 특약을 할 수 있음

○ 토지보상법 시행규칙』에 위반한 보상평가에 의하여 산정한 협의매수금액은 ‘매 매대금이 고의ㆍ과실 내지 착오평가 등으로 과다 또는 과소하게 책정되어 지급 되었을 때’에 해당하므로 계약의 내용에 따라 과부족금액을 상대방에게 청구할 수 있다.

○ 보상협의 또는 계약체결에 착오가 있으면 취소할 수 있으며, 이 경우 법률행 위 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표 시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어 야 한다. 감정평가기관이 용도지역을 착오하여 정당한 가액보다 과다하게 평 가된 금액을 기준으로 협의 매수한 사업시행자는 계약내용의 중요부분에 관한 착오를 이유로 매수계약을 취소할 수 있다.

○ 협의는 사법상의 계약의 실질을 가지므로 협의취득한 토지 등에 하자가 있는 경우(폐기물매립 등) 사업시행자는 채무불이행 중 불완전급부로 처리하는 방법 및 매도인의 하자담보책임으로 처리하는 방법 등에 의해 하자를 처리할 수 있음. 채무불이행으로 인한 손해배상과 하자담보책임은 경합적으로 인정된다.

2. 보상계약체결 및 보상금 지급 절차

○ 협의기간 내에 보상협의가 성립하여 계약이 체결되면 아래 절차에 따라 보상금 을 지급하고, 협의 불성립 시나 협의 불능 시에는 협의 기간 만료 후 관할 토지 수용위원회에 재결 신청하여 재결 후 보상금을 지급 또는 공탁한다.

○ 보상계약 체결, 소유권 이전 및 보상금 지급 절차

- 토지는 부동산등기부에 사업시행자를 소유자로 이전 등기함으로써 협의취득 절차 종료

○ 소유권 이외의 권리는 통상적으로 소멸대상이며 권리자가 요구하는 경우에 보 상 대상물건의 지위를 가지는 경우도 있지만 일반적으로 소유자가 사전에 이들 권리를 소멸토록 한 후에 협의계약을 체결한다.

3. 보상계약체결을 위한 서류

○ 토지보상

○ 건물 및 영업보상

4. 보상금 지급 : 현금보상, 채권보상, 대토보상

○ 보상금 지급은 소유권 이전증기가 완료되는 즉시 지급하며, 현금지급을 원칙으로 한다. 다만, 예외적으로 소유자가 원하는 경우 채권보상 혹은 대토보상이 허용된다.

○ 토지보상금은 소유권 이전등기 완료 후 계좌로 입금하고, 채권은 직접 교부한다.

○ 지장물 보상금은 이전여부를 확인 한 이후 계좌로 입금한다.

(1) 채권보상

○ 채권보상은 현금보상의 예외적 조치로 임의적 채권보상과 의무적 채권보상으로 구분된다.

- 채권보상을 위한 선제적 조치로 ① 해당 공익사업이 채권보상의 대상이 되는지 여부와 ② 해당 토지소유자가 부재부동산소유자 인지 여부를 확인해야 한다.

○ 임의적 채권보상은 사업시행자가 공공기관이고, 소유자 혹은 이해관계인이 원 하는 경우이다. 특히 부재부동산소유자의 토지보상금이 1억원을 초과하는 금액에 대해서만 채권보상이 이루어진다.

○ 의무적 채권보상은 아래의 조건을 모두 충족할 때 적용된다.

- 해당 공익사업이 토지보상법령상의 채권보상 대상사업

① 『택지개발촉진법』에 따른 택지개발사업

② 『산업입지 및 개발에 관한 법률』에 따른 산업단지개발사업

③ 『물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률』에 따른 물류단지개발사업

④ 『관광진흥법』에 따른 관광단지조성사업

⑤ 『도시개발법』에 따른 도시개발사업

⑥ 『공공주택 특별법』에 따른 공공주택사업

⑦ 『신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위 한 특별법』에 따른 행정중심복합도시건설사업

- 해당 공익사업의 사업시행자가 한국토지주택공사, 한국관광공사, 한국산업단지 공단, 그리고 지방공사인 경우

- 사업지구가 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조제1항에 따른 토지거래

계약에 관한 허가구역이 속한 시·군 또는 구지역인 경우

○ 보상채권의 상환기관별 적용이율( 토지보상법제63조 제9항)

○ 보상채권의 발행의 세부절차

- 보상채권 발행 근거 : 토지보상법 제69조 제1항

- 보상채권 발행주체 : 관계 중앙행정기관의 장 요청에 의거 기획재정부 장관이 발행

- 보상채권의 양도 혹은 담보 가능

○ 보상채권의 발행방법

- 보상채권은 무기명증권으로 발행하며, 채권발행일은 보상채권 지급결정 통지서 를 발급한 날이 속하는 달의 말일로 한다.

- 보상채권은 액면금액으로 발행하되, 최소액면금액은 10만원으로 하며, 보상금 중 10만원 미만인 끝수의 금액은 사업시행자가 보상금을 지급할 때 현금으로 지급한다.

- 보상채권은 원칙적으로 멸실 혹은 도난 등의 사유로 분실한 경우 재발행하지 않 는다. 실무적으로 도난, 분실 등에 따른 우려로 증권예탁결재원에 예탁하고, 소 유자에게는 채권입고계좌를 개설하도록 하고 있다.

- 보상채권의 교부 및 상환에 관한 업무는 한국은행의 주된 사무소·지사무소 및 대리점이 이를 취급한다.

- 사업시행자는 채권보상는 경우 토지소유자 및 관계인에게 보상채권지급결정통 지서를 발급하고, 보상채권취급기관에 이에 관한 사항을 통지하여야 한다. 토지 소유자 및 관계인이 해당 보상채권취급결정통지서를 제출하면 보상채권을 교부 한다.

(2) 대토보상

○ 토지소유자가 원하는 경우 사업시행자가 당해 공익사업의 합리적인 토지이용 및 사업계획 등을 고려하여 가능하다고 판단되는 경우 공익사업 시행으로 조성된 토지를 보상금으로 지급하는 것을 말한다.

○ 대토보상대상자는 대지 분할제한면적 이상을 협의양도한 자이다. ‘대지 분할제한면적’이란 『건축법』 제57조 및 동법 시행령 제80조에 의한 용도지역별 분할제한면적을 의미한다. 주거지역은 60㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡, 기타지역은 60㎡이다. 토지로 보상하는 경우 토지가격은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다.

○ 대토보상의 토지면적은 공익사업의 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 정하되 주택용지는 990㎡, 그리고 상업용지는 1,100㎡를 초과할 수 없다.

○ 대토보상 권리는 보상계약체결일로부터 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없으며, 이를 위반시 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있다.이 경우 현금보상에 대한 이자액은 3년만기 정기예금이자율로 한다.

○ 대토보상의 현금보상 전환

⓵ 토지소유자가 토지로 보상받기로 하였다가 보상계약 체결일로부터 1년이 경 과한 이후에는 현금으로 전환하여 보상해 줄 것을 요청할 수 있다. 이 대 현 금보상액에 대한 이자율은 3년 만기 국고채금리로 하되, 3년만기 정기예금 이 자율이 더 높은 경우에는 이를 적용한다.

② 반대로 사업시행자는 해당 사업계획의 변경 등 국토교통부령으로 정하는 사유 로 보상하기로 한 토지의 전부 또는 일부를 토지로 보상할 수 없는 경우에는 현금으로 보상할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항제2호가 목에 따른 이자율(3년 만기 국고채 금리)로 한다.

⓷ 한편 토지소유자가 체납처분 혹은 강제집행을 받은 경우, 해외이주 혹은 2년 이상 체류하려는 경우, 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우, 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명 백히 인정되는 경우에는 현금보상으로 전환할 수 있다.

○ 대토보상을 활성화하기 위하여 과세이연제도를 시행하고 있다.이는 대토로 받은 토지를 양도할 때 원래 납부해야하는 양도소득세를 내는 제도이다.

[조여광교수]

[조여광교수]

경북대학교 경상대학 학사

서울주택도시공사(토지 등 현장보상 경력12년)

현)인천도시공사 등 개발 및 보상 평가위원