불법 건축물 피해 및 신탁 사기 피해

EX) 불법건축물 피해 사례. 윤영배씨는 계약서상 건축물대장이 적법하다는 문구를 확인하고 전세 계약을 체결하였다.나중에 해당 임대인이 건축한 모든 건물이 위반 건축물로 드러났지만 이를 확인하지 않은 공인중개사는 사기 방조 혐의에 불송치 처분을 받았다. 또한, ”근린생활시설 등 불법건축물 전세사기 피해자들은 피해자 결정을 받았음에도 은행으로부터 건축물 유형상 대환대출이 불가하다고 통보받았다. 임대인이 의도적으로 불법건축물이라는 사실을 숨기는 경우, 임차인이 이를 알기 어렵다며 악성 부동산 및 임대인에 대한 규제를 강화하고 LH가 관련 피해주택을 매입하여 피해자 구제해야 함이 마땅하다. EX) 신탁사기 피해 사례.등기부등본상 소유권자가 신탁회사인 부동산의 임대를 놓을 권한이 없는 위탁자(신탁 전 소유자)가 자기 집이라며 거짓말로 계약을 체결해 보증금을 받은 후 돌려주지 않는 경우입니다. 이 경우 임대인을 고소해 형사처벌을 받더라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 공인중개사가 계약 전에 이런 상황을 제대로 설명하지 않았다는 이유로 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구해야 할 수도 있습니다. 참고로 신탁회사는 임차인에게 보증금 반환 책임이 없으며, 공매를 통해 신탁회사로부터 소유권을 취득한 제3자도 임대차계약을 승계받지 않아 보증금 반환책임이 없습니다. (대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 그래서 신탁부동산은 피하는 것이 상책이고, 불가피할 경우 신탁회사와 직접 임대차계약을 체결하거나 신탁회사에 보증금을 입금하는 경우가 아니라면 거래하지 않는 것이 좋습니다. 부동산 신탁이란 말 그대로 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 해당 부동산을 통해 얻은 수익 등을 다시 소유자에게 돌려주는 것으로 구체적인 운영 방식에 관한 내용을 신탁원부에 표시하도록 되어 있다. 신탁 주택의 대출 여부는 신탁원부에만 표시되어 근저당 설정을 쉽게 알 수 없다.이로 인해 주민등록, 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤음에도 신탁원부에 기재된 내용에 의해 임대차 계약이 무효가 되고 주택에서 쫓겨나는 사례가 끊임없이 발생하고 있다. 신탁 제도 개선과 악성 신탁회사 등에 대한 규제, 처벌 강화가 필요하다.신탁주택 전세사기 피해를 막기 위해서는 신탁 등기 후 위탁자 임대 금지, 수탁자와 임차인간에만 임대차 계약을 체결하도록 강제, 공인중개사 설명 의무 부과 등이 필요하다. 또 불법건축물의 경우에는 보증금 반환보증 가입과 우선변제권 행사가 제약돼 임차인의 권리 보호가 어렵다. 대책으로 LH 등 정부의 신탁주택 공매 참여를 조건으로 한 임차인 대상 명도소송 중지, 신탁사기 피해주택에 대한 주택인도소송 및 강제집행 정지·유예, 건축물 위반사항에 대한 과징금 유예, SPC 설립 등 신탁주택 및 불법건축물을 포함한 LH 매입 대상 확대등이 있을 것이다.건축물대장에 위반 사실이 제대로 기재되지 않아 많은 세입자들이 입주 후에야 건축법 위반 사실을 알게 되는 경우가 많다. 불법건축물에 대한 지자체의 관리·감독, 시정 조치를 강화해야 한다. 또한, 정부의 LH 매입안에 대해 매입 대상을 확대한다고는 하나 어느 수준까지 매입할 것인지 구체적인 내용을 알 수 없어 피해자들의 불안이 해소되지 않고 있다.선구제 후회수’ 등 최소 수준의 보증금 회복을 위한 대책이 병행되어야 한다. 세입자 보호를 위해 최저주거기준 등 민간임대주택에 대한 품질 기준이 마련되어야 한다.신탁부동산 임대차계약 과정에서 전세사기 등 피해 예방을 위해 신탁부동산 거래 시 주의해야 하는 사항을 등기할 수 있도록 하여야 피해를 줄 일 수 있다.