경제동향 및 부동산관련정보 (2012-11-02)

[김영철]

경제동향 및 부동산관련정보』

2012-11-02

카 테 고 리	번호	내    용	출 처
부동산관련 법령.제도.정책	-	-	-
부동산시장 동향 및 이슈	1	아파트값 상승률 1위라던 울산도 '땡처리' 나와	[머니투데이]
	2	불황 뚫고… 동탄2·시흥배곧 6300가구 열린다	[조선일보]
	3	건설사 채무보증 리스크 급증…업계 구조조정 뇌관	[아시아경제]
	4	대형아파트 낙폭, 소형 2배 넘어	[연합인포맥스]
	5	수도권 ‘쪽박’ VS 지방 ‘대박’…대한민국 부동산중개업의 두얼굴	[헤럴드경제]
부동산신탁사 관련 정보	-	-	-
부동산개발 관련 정보	6	토지보상 특수 기대한 파주,"소문난 잔치에 먹을 거 없는꼴"	[중앙일보]
	7	검단신도시 1지구，내년 6월 부지조성	[파이낸셜뉴스]
부동산금융 관련 정보	8	도시형주택에 좌초된 '리츠'…투자자 피해 속출	[머니투데이]
	9	'조폭 리츠'에 투자자 눈물…신뢰 추락 '사면초가'	[머니투데이]
기      타	-	-	-

① 부동산 관련 법령․제도․정책

② 부동산시장 동향 및 이슈

 아파트값 상승률 1위라던 울산도 '땡처리' 나와

[부동산 활황이라는 부산·영남 가보니<5·끝>]최근 상승폭 꺾여…부도업체만 12곳]

#2007년 울산 현대중공업에 입사한 최모씨(32)는 최근 울산 동구 전하동 84.76㎡(이하 전용면적) '삼전아이필' 아파트 로열층을 2억6500만원에 구입해 신혼살림을 차렸다. 최씨는 부모님 도움없이 혼자 힘으로 아파트를 구입, 주위를 놀라게 했다. 5년간 받은 봉급(연봉 5000만원)을 모두 아파트 마련에 쓴 것이다.

어떻게 가능했을까. 회사에서 제공하는 기숙사에 살면서 전기세, 인터넷사용료 등으로 매월 2만원만 납부하면 됐다. 한달 식대도 2만원. 야근도 많아 돈 쓸 시간이 없다보니 해마다 5000만원 이상 모을 수 있었다는 게 그의 설명이다. 최씨는 "울산의 중공업·자동차·석유화학 관련기업에 근무하는 직장인들은 조금만 노력하면 아파트 한 채는 손쉽게 마련할 수 있다"고 말했다

울산은 부동산 경기침체로 수도권뿐 아니라 인근 부산까지도 하락세를 면치 못하고 있음에도 상승세를 이어왔다. 울산혁신도시 개발과 함께 현대중공업·현대자동차 협력업체 등의 꾸준한 근로자 수요 증가가 울산아파트값 강세의 이유라는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다.

울산 전하동 인근 C공인중개소 관계자는 "울산의 혁신도시가 다른 도시에 비해 빠르게 진척되면서 실수요자들의 관심이 높다"며 "울산의 1인당 평균소득이 전국 1위를 차지할 정도로 높은 유효수요를 갖고 있는 점도 아파트값 상승의 비결"이라고 설명했다.

실제로 2일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 전국의 올 상반기 아파트 매매값은 0.87% 하락했다. 이에 반해 울산의 아파트값은 1.59% 상승, 세종시 특수를 노리는 충남(1.56%)을 제치고 전국 최고치를 기록했다. 다만 최근들어 상승률이 다소 둔화되고 있다.

울산 옥동 인근 N공인중개소 관계자는 "옥동은 울산에서도 서울 강남과 견줄 정도로 학군이 좋고 주거환경이 쾌적해 주거선호도가 높다"면서도 "그러나 최근엔 가격상승폭이 현저히 줄거나 거의 변동이 없다"고 말했다. 실제 내년 12월 입주 예정인 '문수로아이파크2차'의 경우 아직 미분양 물량이 있고 분양권 프리미엄도 붙지 않았다고 이 관계자는 귀띔했다.

특히 주상복합아파트나 대형 평수의 아파트값은 크게 떨어진 것으로 나타났다. 일부 주상복합의 경우 '땡처리'에도 나선다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 실제 한 주상복합아파트 대형 평수의 경우 미계약분 공급가격을 최초 분양가(3.3㎡당 1130만원)보다 38%나 낮춘 3.3㎡당 700만원에 분양하고 있다.

그만큼 대형 평수 구매자는 많지 않다. 올 상반기 아파트값 상승의 특수성만 믿고 아파트를 지었다가 부도가 난 업체만도 12곳이나 된다.

울산 신정동 인근 T공인중개소 관계자는 "울산에만 신축이나 분양·허가중인 아파트가 3만가구 넘는다는 점에서 대형아파트를 중심으로 당분간 약세를 보일 가능성이 있다"고 말했다. 그는 이어 "울산은 투자보다 실수요 위주로 재편되는 만큼 투자시 유의해야 한다"고 덧붙였다.

 불황 뚫고… 동탄2·시흥배곧 6300가구 열린다

9·10 부동산 대책 발표 이후 수도권 첫 대규모 분양 주목

동탄2신도시 - 1차 단지보다 입지 더 좋은편, 분양가는 3.3㎡당 1000만원선

시흥배곧신도시 - 교육·의료 산학클러스터 추진, 전망 좋고 분양가 800만원대

경기 화성 동탄2신도시와 시흥 배곧('배우는 곳'의 뜻)신도시 등 수도권의 대형 신도시 2곳에서 2일부터 아파트 6300여가구를 잇따라 동시 분양한다. '9·10부동산 대책' 발표 이후 수도권 첫 대규모 분양이라는 점에서 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 이번 청약 결과가 향후 분양 시장을 가늠해 볼 수 있는 분수령이 될 것으로 보고 있다.

◇동탄2신도시 2차 동시분양

수도권 신도시 가운데 가장 규모가 큰 화성 동탄2신도시는 16일부터 아파트 2차 동시분양에 들어간다. 한화건설·계룡건설·금성백조주택·㈜대원 등 4대 건설사가 아파트 3456가구를 내놓는다. 모두 동탄2신도시에서 가장 입지가 좋은 시범단지에 자리 잡고 있다.

업체별 분양물량은 한화건설(A21블록) 1817가구, 계룡건설(A16블록) 656가구, 금성백조주택(A17블록) 485가구, ㈜대원(A20블록) 498가구 등이다. 8월 말 실시했던 1차 동시분양은 중소형이 대부분이었지만 이번에는 전용면적 85㎡ 이상 중대형도 40%쯤 포함됐다.

한화건설의 '한화꿈에그린 프레스티지'는 이번 동시분양 아파트 중에서 단지 규모가 가장 크다. KTX(고속철도) 복합환승센터 동탄역을 걸어서 이용할 수 있다.

계룡건설의 '계룡리슈빌'은 방 3개와 거실을 전면 발코니 쪽으로 배치하는 4베이 구조를 모든 가구에 적용해 채광과 통풍이 좋다.

금성백조주택의 '힐링마크 금성백조예미지'는 2차 분양 물량 중 유일하게 중소형(전용면적 74~84㎡)으로만 구성된 단지다. 모든 가구를 남향 위주로 배치하고 1층은 복층(複層) 형태로, 최상층은 펜트하우스로 각각 꾸밀 예정이다.

대원의 '대원칸타빌'은 중앙근린공원 한복판에 자리 잡아 환경이 쾌적하고 바로 옆에 학교가 있다. 전용면적 120㎡는 전 가구를 복층으로 만든다.

분양가는 아직 정해지지 않았지만 1차 분양 당시(3.3㎡당 평균 1007만~1042만원대)와 비슷한 수준에 책정될 것으로 알려졌다. 1차에서는 최고 22대1의 경쟁률을 기록하며 전 가구가 3순위 이내에서 청약 마감됐다. 업계 관계자는 "1차 단지들보다 전반적으로 입지는 더 좋은 편"이라며 "분양가와 내부 구조에 따라 인기도가 좌우될 가능성이 크다"고 말했다.

◇배곧신도시 개발 본격화

경기 시흥시 배곧신도시는 시범단지 아파트 분양을 시작으로 개발이 본격화한다. SK건설과 호반건설은 2일부터 모델하우스를 열고 아파트 2856가구를 동시 분양할 계획이다.

시흥시 정왕동 일대에 조성되는 배곧신도시는 490만㎡ 면적에 주택 1만9600가구가 들어선다. 1ha당 인구밀도가 104명으로 수도권 신도시 중 가장 낮다. 지하철 오이도역이 가깝고 주변에 산업단지가 많다. 1997년 국가소유 공유수면을 매립한 뒤 그동안 각종 개발사업이 논의됐었다.

국어학자 주시경 선생이 운영한 한글강습소인 '한글배곧'에서 따온 '배곧'은 '배우는 곳'을 의미한다. 시흥시는 이름에 걸맞게 배곧신도시를 글로벌 교육과 의료관광·복지도시로 개발하기 위해 서울대 시흥국제캠퍼스와 교육·의료 산학클러스터를 유치하는 방안을 추진하고 있다.

이번에 분양할 아파트들은 시범단지로 앞쪽에 중앙공원, 뒤쪽에 단독주택 부지를 끼고 있어 전망이 좋은 편이다. 초·중학교와 상업시설 예정지가 가까워 지구 내에서 입지가 가장 좋다는 평가를 받고 있다.

SK건설의 '시흥 배곧 SK뷰'는 중앙공원은 물론 단지 옆으로 서해바다를 끼고 있어 바다 조망도 가능하다. 호반건설의 '시흥 배곧신도시 호반베르디움'은 중소형에서 보기 드문 4베이 구조를 선보이고 청정건강주택으로 지을 계획이다. 분양가는 두 단지 모두 3.3㎡당 800만원대에서 책정됐다.

 건설사 채무보증 리스크 급증…업계 구조조정 뇌관

쌍용건설 지급보증 총액 자기자본 3배 육박

주택사업 비중 큰 대우건설 8조원대까지 치솟아

PF지급보증 만기연장, 중도금 보증까지 부담 커

회계상 법인세 2200억원 추가 부담해야할 판

건설사의 채무보증 부담이 급격하게 늘고 있다. 만기 프로젝트파이낸싱(PF) 연장과 함께 신규 PF가 늘어서다.

건설경기는 침체된 가운데 대출보증 규모가 늘어나 해당 사업장의 원리금 지급 리스크에 노출되며 구조조정의 뇌관이 되는 것 아니냐는 우려가 높아지고 있다. 여기에 PF사업장 인수에 따른 손실에 대해 법인세가 부담되는 제도적인 맹점까지 겹치며 건설업계를 옥죄고 있다.

2일 금융감독원에 따르면 중견업체인 서희건설은 서울 이대역 주변에서 진행중인 스타힐스 분양계약자 중도금 대출을 위해 240억원 규모의 지급보증을 섰다. 이 회사의 PF사업장 지급보증 금액은 988억원이며 중도금 지급보증액은 5386억원이다. 자기자본(2283억원)의 두 배 이상을 빚 보증에 나선 상태다.

쌍용건설은 기업회생을 위한 자구노력에도 불구하고 자기자본(2802억원)의 3배에 육박하는 7783억원의 채무보증 리스크를 안고 있다. 이 회사는 지난달 말 더파인트리가 진행하는 PF사업장의 650억원 규모 대출 만기연장을 위해 채무보증에 추가로 나섰다.

현대산업개발도 지난달 26일 천안백석 2차 아이파크단지 분양계약자의 중도금 대출을 위해 2820억원의 지급보증을 섰다고 금감원에 신고했다. 현대산업개발이 지난달 말 현재 PF 및 아파트 분양사업으로 금융기관에 보증을 선 금액은 총 2조5300억원으로 자기자본(2조5554억원)에 육박했다. 주택사업에 적극적인 대우건설은 무려 8조8837억원 규모의 지급보증 부담을 지고 있다.

전문가들은 적어도 내년 상반기까지 부동산 경기침체가 이어질 가능성이 높은 가운데 채무보증이 재무리스크로 연결될 가능성을 우려하고 있다. PF사업 시행사가 부실화되면서 금융기관이 해당 부채 원리금을 시공업체인 건설사에 대납할 것을 요구하는 사례가 적잖기 때문이다.

한 건설업체 관계자는 "시행사 또는 특수목적법인(SPC)의 대출금 상환 능력이 약해지면서 금융기관이 건설사에 대출 상환을 압박하는 경우가 늘어나고 있다"며 "사업장 한 곳에 많게는 수천억원의 대출 지급보증을 선다면 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 있는 셈"이라고 말했다.

대한건설협회에 따르면 지난해 말 현재 국내 건설사의 PF대출 지급보증 규모는 45조3469억원으로 이에 따른 대손충당금은 5441억원(연체율 20%로 추정)에 달하고 있다. 박흥순 협회 SOC주택실장은 "건설사의 대손충당금 총액은 부실 PF사업장의 원리금 지급 연체 등으로 급격히 늘어 최근 1조원을 넘은 것으로 파악하고 있다"고 우려를 표시했다.

여기에 부실사업장 채무를 인수한 비용에 대해 손실 처리를 하고 법인세를 내도록 하고 있어 건설사가 '이중 부담'을 지고 있는 것으로 나타났다. 현행 법인세법 제19조는 채무보증은 손실로 인정하지 않아 납세 대상으로 규정하고 있다.

실제로 지난해 A건설사는 2700억원 규모의 사업장 채무를 인수했음에도 손실비용 처리가 되지 않고 법인세율 22%를 적용해 540억원의 세금을 내야했다. 최근 대손충당금 규모를 감안할 때 올해까지 건설사들이 납부해야할 법인세가 2200억원에 이르는 셈이다.

업계에서는 건설사의 부실사업장 인수가 금융기관의 사업장 헐값 매각 등 대출금 회수를 위한 극단적인 조치를 막기 위한 조치인 만큼 법인세 부담을 고스란히 넘기는 것은 문제가 있다고 지적하고 있다.

 대형아파트 낙폭, 소형 2배 넘어

대형 아파트의 가격 하락폭이 소형보다 2배이상 가파른 것으로 나타났다.

부동산정보업체 부동산1번지는 2일 최근 1년간 재건축을 제외한 서울 아파트 매매가격을 조사한 결과, 공급면적 66㎡미만(20평형) 소형은 2.7% 떨어진 반면 165㎡(50평형)이상 대형은 6.26% 하락해 두 배 이상 차이를 보였다고 밝혔다.

또 66㎡-99㎡(20평형대) △3.07%, 99㎡-132㎡(30평형대) △3.75%, 132㎡-165㎡(40평형대) △5.02% 등 면적에 비례해서 낙폭이 컸다.

서울 내 자치구별로는 송파구 △10.66%, 영등포구△10.34%, 노원구 △8.96%, 강동구 △8.88%, 은평구 △8.87%, 강남구 △7.77%, 양천구 △7.13% 순서였다.

송파구 잠실동 아시아선수촌(공급면적 218㎡) 아파트는 2011년 10월말 23억5천만원에서 현재 21억원으로 2억5천만원 떨어졌고, 영등포구 여의도동 한양(공급면적 165㎡)아파트는 10억2천500만원에서 8억8천500만원으로 1억4천만원 하락했다.

경기도에서도 양상은 비슷했다. 소형은 △0.38%로 하락폭이 미세했지만, 대형은△4.37%로 컸다.

지역별로는 과천시 대형아파트가 △16.36%로 최대 낙폭을 기록했고 이어 시흥시△15.24%, 의왕시 △9.68%, 안양시 △8.16%, 구리시 △6.61%, 김포시 △6.23% 등 하향세가 뚜렷했다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "부동산시장이 실수요 위주로 재편되면서 대형 아파트가 큰 폭의 하락을 보이고 있다"며 "최근에는 소형마저 하락세에 동참하는 등 연말로 제한된 취득세 감면 등 대책만으로는 흐름을 되돌리기 어렵다"고 말했다.

 수도권 ‘쪽박’ VS 지방 ‘대박’…대한민국 부동산중개업의 두얼굴

전국적으로 부동산시장 침체와 양극화가 심화되면서 올 3분기 중개업에 종사하는 중개업자 수도 지역별로 크게 엇갈리고 있다. 매매시장 약세가 장기화되고 있는 수도권은 2007년 1분기 이후 중개업자가 사상 최저치로 추락한 반면, 상대적으로 시장 분위기가 양호한 지방은 신규로 중개업에 진출한 중개업자가 늘면서 사상최대를 기록했다.

부동산써브가 지난 2006년 1분기부터 2012년 3분기까지 전국 중개업자(공인중개사+중개인+중개법인) 현황을 분석한 결과 (올 3분기 기준)수도권 중개업자는 5만1642명을 기록, 지난 2007년 1분기(5만2616명) 이후 최저치로 나타났다. 반면 지방은 2009년 2분기 이후 13분기 연속 증가해 3만1,911명으로 사상최대치를 기록했다.

▶수도권 부동산시장 침체 여파, 폐업 속출Z=수도권에서 영업 중인 중개업자는 지난 2006년 1분기 5만 명 수준에서, 부동산 경기 활성화 영향에 따라 매년 꾸준히 증가해 글로벌금융위기 직전인 2008년 3분기 5만7007명으로 최고치를 기록했다. 하지만 2008년 4분기에 발생한 글로벌금융위기 여파로 주택거래 위축 등 시장 분위기가 반전되자 3분기 연속 중개업자가 감소, 2009년 2분기엔 5만5801명으로 줄었다.

이후 예상보다 빨랐던 금융위기 극복 경제효과에 따라 다시 2010년 1분기까지 3분기 연속 중개업자가 증가(2010년 1분기 기준 5만6751명)했었으나, 매매보다 전월세를 선호하는 시장 분위기가 심화ㆍ장기화되면서, 부동산시장 분위기의 직접적인 영향을 받는 중개업자 역시 꾸준히 감소해 2012년 3분기 현재 5만1642명으로 지난 2007년 1분기(5만2616명) 이후 최저치로 떨어졌다. 현재 지역별 중개업자 수는 서울 2만2605명, 경기 2만3721명, 인천 5316명이다.

▶지방 실수요증가, 13분기 연속 상승, 중개업 신규 창업 붐= 수도권과 달리 2007년과 2008년 정체상태였던 지방 중개업자는 부동산시장 실수요가 회복되면서 중개업소 신규 창업이 꾸준히 이어지고 있다. 특히 2009년 2분기 이후부터는 무려13분기 연속 중개업자가 늘면서 2012년 3분기 현재 3만1911명으로 사상최대치로 나타났다.

현재 지역별로는 부산이 4856명으로 가장 많고 경남 4403명, 대구 3156명, 충남3059명, 대전 2609명 순이다. 중개업자는 업종 특성상 부동산 경기변동에 민감하게 반응할 수 밖에 없기 때문에 지역별 중개업자 수 현황을 보면 간접적으로 해당 지역의 부동산 시장 분위기 등을 가늠해 볼 수 있다.

과거부터 현재까지의 중개업자 증감 추이를 살펴본 결과 수도권은 금융위기 이후 양극화 심화와 전월세 선호에 따른 매매 침체가 중개업자 감소로 이어지고 있고, 반대로 지방은 일부 실수요가 회복됨에 따라 신규 중개업자 역시 꾸준하게 증가, 올 3분기 사상최고치를 기록하는 등 훈풍이 불고 있다.

③ 부동산신탁사 관련 정보

④ 부동산개발 관련 정보

 토지보상 특수 기대한 파주,"소문난 잔치에 먹을 거 없는꼴"

원주민 푸어로 시장 잠잠…내년 상반기 기대해 볼만

“수조원대의 토지보상비가 풀린다기에 기대를 많이 했죠. 요즘 같이 거래가 없을 때는 큰 호재에요. 아무래도 목돈을 쥔 지주들이 대토 등 재투자에 나설 테니까요. 그런데 조용해도 너무 조용해요.”

경기도 파주시 운정3택지개발지구 주민 보상이 시작됐지만 주변 부동산 시장은 여전히 썰렁하다. 보상금 특수를 기대했던 주변 부동산 시장에서는 한숨만 나온다.

수조원대의 보상금이 풀리면 일부는 주변 부동산 시장으로 흘러들게 마련이다. 이 덕에 대규모 사업지 보상이 시작되면 주변 부동산 시장에 큰 장이 선다. 보상금으로 대토를 마련하거나, 목돈을 쥔 원주민이 집을 사려는 경우가 늘기 때문이다.

보상금 효과 온데간데 없어

하지만 운정3지구 주변은 이런 특수가 없다. 지역 중개업소들은 “보상 전이나 지금이나 별반 다를 게 없다”고 입을 모은다. 사업 시행사인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 17일 토지매매계약이 시작된 이후 약 700건이 계약됐다.

이들의 보상비만 500억원이 넘는다고 한다. LH 파주직할사업단 관계자는 “다른 택지개발지구와 별 차이 없이 비교적 순조롭게 진행 중”이라고 밝혔다.

하지만 속사정을 그렇지 못하다. 빚에 쪼들린 일부 주민이 한시라도 빨리 보상금을 받기 위해 몰려들고 있는 반면 한쪽에서는 보상가에 대한 반발이 확산되며 대규모로 보상가 수용재결(보상가에 대한 재평가를 요구하는 것)을 준비하고 있기 때문이다.

보상가가 적다며 보상을 거부하는 것이다. 운정3지구 보상가는 3.3㎡당 평균 117만7000원으로 2004년 보상이 진행된 인근 운정1지구 보상가(3.3㎡당 126만3000원)보다 적다. 보상가가 공시지가보다 낮은 경우도 있다는 게 주민으로 구성된 비상대책위원회 설명이다.

LH는 문제가 없다는 입장이다. 전철역과 떨어져 있는 등 입지 여건이 다르기 때문에 운정1지구와 감정가에서 차이가 난 것이라고 설명했다. 공시지가보다 낮은 것은 파주시가 개발계획 승인 이후 공시지가를 너무 많이 올린 바람에 벌어진 일이라고 밝혔다.

보상가에는 개발이익을 반영할 수 없고 보상기준 가격도 개발계획 승인 당시인 2008년 표준지 공시지가라는 것이다.

운정신도시 등 주택시장도 썰렁

LH의 사업 재조정 등으로 보상 자체가 늦어지면서 보상금을 믿고 대토 등을 미리 사 빚더미에 오른 원주민 푸어가 많은 데다 보상가까지 당초 기대를 밑돌면서 주변 부동산 시장은 한숨만 쉬고 있다. 심지어 보상금 유치에 나섰던 금융권도 현장에서 철수했다.

인근 운정신도시 A공인 관계자는 “미분양이나 중개업소에 쌓은 매물이 다소 팔려나갈 것으로 기대했지만 여전히 거래가 안된다”고 전했다. 운정신도시 전용 84㎡형 아파트 가격은 3억~3억3000만원 선으로 지난해 말보다 3000만원 가량 떨어졌다. 미분양 물량도 중대형 위주로 많이 남아 있다.

보상이 제대로 될 것 같지 않은 데다 보상 신청을 끝낸 원주민도 일단 대출금과 이자를 갚는데 주력할 가능성이 크기 때문에 당장은 인근 부동산 시장으로 자금이 유입될 가능성이 낮다는 게 전문가의 진단이다.

하지만 내년께에는 인근 주택 시장 등이 영향을 받지 않겠느냐는 분위기다. 토지보상 현금과 채권이 처음에는 은행권으로 들어가겠지만 그 뒤에 주택이나 상가 등으로 움직일 것이라는 전망이다.

신한은행 이남수 부동산 팀장은 “올해는 쉽지 않고 내년 상반기쯤 보상금이 주변 부동산 시장에 흘러들 가능성이 크다”고 내다봤다.

운정3지구는 698만㎡ 규모로 주택 4만여 가구가 들어선다. 2008년 개발계획이 나왔지만 LH 부채 등으로 보상이 지연됐다. LH는 보상이 마무리 되는대로 부지조성 공사를 시작해서 2017년 12월에 완공할 예정이다.

 검단신도시 1지구，내년 6월 부지조성

인천시는 서구 원당지구 인근의 검단신도시 1지구 부지조성사업을 오는 2013년 6월 본격 착수한다고 1일 밝혔다.

인천시에 따르면 우선 검단신도시 1지구 중 시범단지를 지정하고 내년 6월 시범단지 내 공동주택용지 분양과 함께 본격 개발에 들어간다. 1지구 시범단지는 내년 9월 착공해 오는 2016년 하반기에 준공된다. 공동주택용지의 면적과 분양가, 규모는 아직 정해지지 않았다.

인천시는 검단신도시 1지구 시범단지를 대로에 접해 교통이 편리하고 경인아라뱃길 등과 가까워 자연 접근성이 좋은 곳 위주로 선정했다.

인천시는 시범단지 착공에 맞춰 광역도로 건설공사도 시작한다. 지난 1월부터 도로 설계를 위한 용역이 진행 중이다. 도로신설 구간은 경기 김포시와 연결되는 불로동~원당로(2.7㎞), 서울시와 통하는 신곡리~39번 국도(2.77㎞) 등이다.

인천시는 현재 검단신도시 1지구의 토지보상을 99% 완료한 상태에서 이달부터 지장물 보상에 들어간다. 보상 대상은 주택 608동, 공장 1771동, 영업 2024건 등 모두 9526건이다.

⑤ 부동산 금융 관련 정보 (부동산펀드, REITs 등)

 도시형주택에 좌초된 '리츠'…투자자 피해 속출

1~2인가구 증가에 따른 소형주택 공급 확대를 위해 도입한 도시형생활주택이나 아파트 분양사업에 나섰던 '리츠'(REITs, 부동산투자신탁)들이 연이어 좌초되고 있다.

원룸이나 소형주택 인기에 편승, 무리한 분양사업을 추진한 탓이다. 이 때문에 안정적 부동산 간접투자 상품이란 당초 설립 취지와 달리 투자자들이 원금도 회수하지 못하는 사례도 속출하고 있다.

2일 국토해양부에 따르면 최근 코리아개발전문자기관리리츠를 비롯해 도시형생활주택 사업을 추진했던 리츠들이 자금 흐름 등의 문제로 영업인가를 취소당하는 사례가 늘고 있다.

국토부 관계자는 "코리아개발전문자기관리리츠는 법률상 준수해야 할 영업인가의 조건을 위반한 정도가 심해 앞으로 투자자의 피해로 이어질 가능성이 높다고 보고 취소 결정을 내렸다"고 설명했다.

당초 코리아개발전문자기관리리츠는 경기 군포에서 도시형생활주택사업을 계획했으나, 지난 7월 대구시 수성구로 대상지를 옮기는 변경인가를 신청했다. 수도권 도시형생활주택의 과잉공급으로 수익성 악화 등이 원인으로 작용했던 것으로 풀이된다. 하지만 대상지 이전 후에도 사업에 차질을 빚어 결국 청산 절차를 밟게 됐다.

지난 9월 한미에셋개발전문자기관리리츠는 최소 자본금 기준을 충족시키지 못해 영업인가가 취소됐다. 자기관리리츠는 영업인가 후 6개월 이내 최저 자본금 70억원을 맞춰야 한다. 이 리츠는 서울 동작구 상도동에서 도시형생활주택 사업을 벌일 예정이었다.

경기 의정부에서 도시형생활주택 개발을 추진했던 빌드개발전문자기관리리츠 역시 최저 자본금 미달로 영업인가가 취소됐다. 지난해 말에는 헤리티지자기관리리츠가 같은 이유로 영업인가가 취소됐고 금영개발전문자기관리리츠는 사업 적정성이 미흡해 불인가 결정을 받기도 했다.

이처럼 리츠들이 단기적 안목으로 도시형생활주택 사업에 '우후죽순'식으로 뛰어들면서 공급 과잉을 부추겼다는 지적이다. 실제 도시형생활주택 인·허가 물량은 2009년 1688가구에서 2010년 2만529가구로 12배 이상 급증했고 2011년에는 8만3859가구로 다시 4배 가량 늘었다.

올들어서도 지난 8월 말 기준으로 인·허가 물량(8월말 기준)이 7만6546건에 달하는 등 급격히 증가했다. 특히 서울(2만2805가구)과 경기(2만524건)의 인·허가 물량이 전체의 56%에 달할 정도로 수도권에 집중되고 있다.

이같은 도시형생활주택의 급증 원인은 정부가 전·월세난 해소를 명분으로 내세워 소형 면적의 도시형생활주택을 지을 경우 주차장 기준을 완화해주고 연 2%의 낮은 금리로 건설자금을 지원해 주기로 해서다. 아파트나 오피스텔, 단독주택 등과 비교하면 사실상 '특혜'를 준 셈이다.

리츠업계 한 관계자는 "자기관리리츠의 경우 아파트나 도시형생활주택 사업을 담당하던 영세 시행사들이 PF(프로젝트파이낸싱)가 막히자 리츠를 통해 자금을 모으려는 수단으로 활용되는 경우가 많다"며 "장기적 관점으로 사업성을 검토하지 않은 채 근시안적으로 접근하면서 잦은 사업계획 변경과 인·허가 취소로 인해 투자자들의 피해가 확대되는 결과를 초래하고 있다"고 우려했다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "외국의 경우 리츠의 편입 자산이 오피스빌딩, 상가, 주거시설 등으로 다양한 데 반해 우리나라는 리츠의 자본금이 적어 투자 대상도 소규모 주거시설 등 매우 제한적"이라며 "아파트 개발사업자들이 돈이 부족하자 리츠를 설립하는 변질된 형태가 주를 이루고 있는 게 문제"라고 지적했다.

◇도시형생활주택이란 : 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 목적으로 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로, 단지형 연립주택과 원룸형이 있으며 국민주택 규모의 300가구 미만으로 구성된다.

 '조폭 리츠'에 투자자 눈물…신뢰 추락 '사면초가'

부실 리츠(REITs, 부동산투자신탁)로 인한 투자자들의 피해 사례가 끊이질 않고 있다. 상장 폐지나 영업인가 취소로 인해 원금을 회수하지 못하는 사례가 빈번해지고 있는 것이다.

특히 1~2곳의 소규모 주택개발사업에 '몰빵'하고 있는 리츠가 다수인 현실을 고려하면 분양 상황에 따라 부실 사업장이 잇따르면서 투자자들의 피해가 속출할 수도 있다는 지적이다.

2일 관련업계에 따르면 투자 사업장 미분양으로 투자자들에게 돌려줄 청산대금을 마련하지 못해 2010년 10월 계획했던 청산을 미루고 존립기간을 2년 연장했던 케이알제2호개발전문리츠는 올 4월 2년 연속 50% 이상 자본잠식 상태에 빠져 상장폐지됐다.

지난해 5월 다산리츠는 '2010년 재무제표'에 대해 회계법인으로부터 어음을 임의로 발행한데다 자금거래와 관련, 사실과 다른 자료를 제출했다가 감사의견 '거절'을 통보받았다.

다산리츠는 끝내 상장 폐지됐고 피해는 고스란히 투자자들에게 돌아갔다. 이후 다산리츠는 조직폭력배까지 개입, 주가조작과 횡령을 일삼았던 것으로 드러나 다시 한번 투자자들에게 충격을 줬다.

상황이 이렇자 한국거래소는 일반 투자자들의 피해를 방지하기 위해 리츠의 주식시장 상장을 최대한 깐깐히 살펴보고 있다. 실제 올 4월 거래소에 상장 예비심사 청구서를 제출했던 더블에셋개발리츠는 승인 거부 통지를 받았다.

거래소 관계자는 "사업계획서를 보고 사업성이 양호한지, 재무적 문제는 없는지, 내부통제 시스템 등 경영 투명성을 확보하고 있는지를 살펴본 결과 미흡한 면이 있어 승인을 거부했다"고 설명했다.

이처럼 진입 장벽이 높아지자 현재 상장 예비심사를 신청한 리츠는 전무한 것으로 나타났다. 이 관계자는 "다산리츠 사례처럼 주가 급등락을 부추길 여지를 사전에 차단할 필요가 있으며 자금 횡령을 막기 위해선 자금 흐름을 파악할 수 있도록 고액이 오고간 해당 계좌의 복사본 등을 제출하도록 하는 등 투자자 보호 조치를 강화하고 있다"고 설명했다.

영업인가 권한을 갖고 있는 국토해양부 역시 리츠의 통장 잔액을 1~2주 단위로 체크해 현금 유출입을 확인하고 문제가 발견되는 즉시 인가를 취소하는 제재 방안을 도입했다.

국토부 관계자는 "최저자본금을 채워 영업인가 요건을 충족시킨 뒤 곧바로 빼돌리는 가장납입을 하거나 다른 개발 사업에 투입할 가능성이 있어 이를 차단하려는 목적"이라고 설명했다.

상장 이후에도 리츠는 주가 급등을 유도한 뒤 매도해 차익을 챙기는 소위 '작전세력'의 먹잇감으로 활용되기도 한다. 한 전업투자자는 "작전세력은 시가총액이 적고 미래 수익을 가늠하기 어려워 예상실적을 부풀리기 쉬운 종목을 좋아한다"며 "과거 유전개발업체가 주 타깃이었고 지난해에는 리츠도 공략 대상으로 소문이 났다"고 말했다.

일부 리츠는 상장 전 투자자를 모집하기 위해 분양사업장 수익률을 과장하는 사례도 적지 않다. T리츠는 서울 광진구 화양동 인근에 짓는 도시형생활주택을 분양받으면 임대수익으로 연 9~10%, 2년 후 매각차익을 감안하면 연 19%에 달하는 고수익을 낼 것이라고 대대적인 투자 설명회를 열기도 했다.

하지만 최근 입주하고 있는 도시형생활주택 수익률은 높아야 연 6~7%이고 대부분 5% 안팎이다. 소형주택 공급이 몰리면서 기대만큼 월세를 받기 어려워 임대수익률의 하락으로 이어지고 있어서다.

리츠는 이처럼 투자자들의 불신을 산데다, 주택시장 침체기여서 자금 모집에 어려움을 겪고 있다. 이코리아자기관리리츠는 지난달 29일 일반투자자들 대상으로 9억9000만원의 유상증자를 시도했으나 1억5000만원만 자금을 모으는데 그쳤다. 시장의 불신은 주가 하락으로 이어지고 있다.

이코리아리츠 주가는 5400원으로 연초 이후 62.8% 급락했으며 케이탑리츠는 3395원으로 상장(1월31일)이후 33.8% 떨어졌다. 광희리츠 주가 역시 4440원으로 올들어 25.0% 내렸고 최고가(1만2850원)에 비해선 65% 이상 추락했다.

⑥ 기타

[김익수(10기/길동*명성공인)]

좋은정보
감사합니다