돈이 보이는 미분양 아파트[이우용]

건설경기 침체가 장기화되면서 지난 10월말 현재 미분양 아파트가 전국적으로 총 6만 가구를 넘어선 것으로 조사되고 있다.내년 원가연동제실시로 인한 분양가 인하효과 기대, 판교 신도시 분양 등을 위해 청약통장을 아끼면서 미분양 물량이 늘어나고 있는 실정이다. 미분양 아파트는 부동산 경기가 침체될 때마다 주기적으로 나타나고 있다. 전문가들은 부동산경기에는 사이클이 뚜렷이 존재하는 만큼 지금이 미분양 아파트에 관심을 갖고 투자할 만한 적기라고 권하고 있다. 건설업계에서는 2006년 하반기나 2007년 이후에 입주 예정인 물량들에 특히 관심을 가져볼 만하다고 전하고 있다. 전문가들이 조언하는 미분양단지의 가장 큰 장점으로는 계약할 때 청약통장이 필요 없다는 점이다. 이로 인해 세대주여부, 주택소유여부 등 자격에 구애 없이 계약할 수 있다. 대부분 중도금 무이자 대출과 이자 후불제 방식으로 팔고 있어 초기자금이 부족한 수요자들에게 유리하다. 무주택자가 미분양 단지를 취득할 경우엔 세금이 감면되는 등 세제 감면혜택이 있다. 또 최근 건설사들이 미분양 단지를 줄이기 위해 각종 할인 혜택을 제공하고 있다. 미분양 아파트는 선착순으로 분양하기 때문에 발 빠르게 행동하면 원하는 동과 호수를 선점할 수도 있다. 또 과거 분양 당시의 분양가 수준으로 분양되기 때문에 현재 분양하는 아파트에 비해 가격경쟁력이 있다. 또한 앞으로 장기적인 부동산시장을 바라 볼 때, 경기회복 시점에서 동반 가격상승이 기대되고, 올해 분양물량 급감으로 인해 입주시점에 가치상승의 여지가 있어 적극 노려볼 만 하다. 특히 원가연동제와 채권입찰제가 내년부터 본격 시행됨에 따라 25.7평 초과 아파트의 경우 20%정도 분양가 인상이 불가피할 전망이다. 부동산 전문가들은 “미분양계약시에는 주변시세 보다 높지는 않은지 비교해 보고 반드시 현장답사를 통해 유해시설은 없는지, 역이나 정류장까지의 거리는 얼마나 되는지 주변환경에 대한 꼼꼼한 점검이 요구된다”고 권했다. 한편으로는 “향후 가격 상승요건 등은 충분히 검토하되 모든 조건을 갖춘 미분양 물량을 고르는 것은 오히려 시간낭비이며 이를 삼가는 게 바람직하다”고 전했다. 전문가들이 권하는 실수요자들이 미분양 물량중 관심을 가질 곳은 ▲고속철 역세권 ▲웰빙 조건 ▲교통여건 개선 ▲택지개발 지구내 ▲뉴타운 인근 ▲분양조건 개선 ▲시세대비 저평가 ▲대단지 내 등의 요건을 갖춘 것들이다. 이중 고속철 역세권은 서울에서 49분 정도 걸리는 천안 아산은 물론 장기적으로는 1시간 39분 정도 걸리는 동대구, 익산 등도 장기적으로 개발에 따른 수혜를 받을 수 있을 것으로 전망된다. 장기적으로 고속철 역세권 거주자의 경우 수도권 진입을 더 빨리 할 수 있어 지방으로의 이주수요가 지속적으로 늘 것으로 보인다. 가격 면에서도 서울 아파트 시세가 평당 1100만원 선인데 반해 고속철 역사가 위치한 부산이 평당 409만원, 대구가 평당 404원, 대전도 409만원 선이라는 점에서 향후 가격 상승의 여지는 높다. 최근 아파트에도 웰빙 바람이 불고 있다. 서울과 수도권 지역에서 웰빙 상품은 한강 조망권을 갖추고 있느냐가 단연 으뜸으로 꼽히고 있다. 교통여건 개선과 관련해선 올 연말 경부선 복선전철 개통을 시작으로 분당선 연장선, 중앙선 복선화 구간, 수인선, 서울 지하철 9호선 등의 노선이 잇따라 개통될 예정이어서 역 주변 아파트의 수혜가 예상된다. 지하철 개통으로 교통 환경이 개선되면 서울로의 출퇴근이 편리해져 접근성도 좋아지는 등 개통에 따른 편익도 누릴 수 있을 뿐 아니라 아직 시세도 100% 반영되지 않아 집값 상승까지 기대할 수 있다. 근간에 역세권이 되는 지역들로는 ▲지하철 9호선 (김포공항~강남 교보타워~방이동 2008년 완공)인근 ▲분당선, 분당선 연장선(왕십리~선릉~수서~죽전~수원 2008년 완공) ▲수인선 (수원~인천 2008년 완공) ▲중앙선 복선전철 (청량리역~덕소~원주 2005년말 완공) ▲ 경부선 수도권 전철(수원~천안 2005년초 완공) 등이 있다.  [자료원 : 장익창 기자]