재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 없다.

[법무법인 강산]

재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 없다.

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 문제의 제기

주택재건축사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 조합설립에 미동의한 자는 바로 조합이 매도청구를 하므로 이런 문제가 발생될 여지가 없다. 또한 현금청산금에 대한 지연손해금 지급기일은 언제인지, 현금청산대상자가 이주비를 대출받은 경우 그 이자는 누가 부담하여야 하는지, 신탁등기를 경료해 준 경우 재산세는 누가 부담하여야 하는지 등도 문제가 되고 있다.

이러한 문제에 대해 최근 서울행정법원에서 매우 중요한 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 결론부터 말하면, 현금청산대상자는 사업비 분담의무가 없다는 것이다.

2. 이전(前) 하급심 판결

이는 예전에 주택재건축사업에서는 현금청산대상자가 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다.

즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다( 서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결).

다만, 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없다.

이 판결이 선고된 이후에 이를 따르는 많은 하급심 판결이 있었으나, 소개하고자 하는 최근 서울행정법원은 다른 견해를 피력하여 소개하고자 한다.

3. 서울행정법원 2014. 7. 24. 판결

가. 사업비 분담의무 여부 : 없다

(1) 조합 주장

도시정비법 제20조, 제61조, 정관 제10조에 따라 현금청산대상자는 정비사업비를 내야할 의무가 있다. 따라서 조합원자격을 상실할 때까지 지출된 사업비에 대하여 종전자산평가액의 평균금액에 따른 개별비율로 산정한 정비사업비 분담금과 그 지연손해금을 지급하여야 한다.

(2) 법원의 판단

도시정비법 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.”고 규정하고, 도시정비법 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다.”고 규정하고, 동조 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과·징수에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정한다.”고 규정하고 있다. 한편 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실하고( 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등), 조합원 지위를 상실한 이상 그 이후 조합원으로서의 의무 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무 등도 면한다( 대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다47469, 47476, 47483(병합). 또한 조합과 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다( 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867(병합) 판결). 이러한 법리를 종합하여 보면, 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도시정비법 제61조에 따른 경비 부과는 불가하고, 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실 시 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우에 한하여, 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다.

그러나 아래와 같은 사유를 종합하면 조합원 지위를 유지하고 있는 동안 소요된 사업비 중 일부를 분담금으로 부담할 의무가 없다. ① 현금청산대상자가 얻은 이익을 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 두었다거나 관리처분계획에 현금청산대상자가 부담해야 할 사업비 및 분담내역에 관한 사항을 정해 두었음을 인정할 증거가 없다. ➁ 도시정비법 제24조 제3항 제3호, 정관 제34조 제2항에 따르면 사업비의 조합원별 분담내역을 포함한 정비사업비의 금액과 징수방법 결정은 총회의 의결을 거쳐야 하는데 이를 거쳤다는 증거가 없다. ➂ 정관 제7조 제1항은 “ 조합은 조합원의 권리의무에 관한 사항(변동사항 포함)을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지·공고하여야 한다.”라고 규정하고 있음에도, 조합은 현금청산대상자도 정비사업비를 부담할 의무가 있다는 사실과 분담내역을 알렸다고 볼 증거도 없다. ➃ 아울러 무엇보다도 도시정비법 제61조 제1항은 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 징수할 수 있도록 규정하고 있어, 현금청산대상자에게 부과금을 부과하기 위해서는 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 산정할 수 있어야 할 것인데, 이 사건 사업과 같이 현재 한창 진행 중인 사업에서는 발생한 수입을 객관적으로 산정하기가 곤란하고 특히 특정 시점을 기준으로 그 당시 발생한 사업비용 전체에 대하여 개별 자산 비율대로 부과금을 산정한다면 앞으로 사업의 진행과정에서 발생할 가능성이 있는 수입 내지 이익이 부과금 산정에 전혀 고려되지 않는다는 불합리한 결과가 초래될 수 있다.

나. 청산금에 대한 지연손해금 지급기산일

분양신청기간만료일 다음날부터 150일이 경과하는 날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 이주비 대출이자 부담자

조합원지위를 상실하기 전에는 조합 또는 시공자가 납부하여야 하고, 조합원지위를 상실한 이후부터는 현금청산자가 납부하여야 한다.

라. 신탁등기 후 발생한 재산세 납부의무

구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제107조 제2항 제5호에 의하면, 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우 재산세 납부의무자를 위탁자로 들고 있다(제5호는 2014. 1. 1. 법률 개정으로 삭제되었다). 따라서 현금청산대상자가 재산세를 부담하여야 한다.

지방세법

[시행 2014.1.1.] [법률 제12153호, 2014.1.1., 일부개정]

【제·개정이유】

파. 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자로 변경함(제106조제3항 신설 및 제107조제1항ㆍ제2항).

제106조(과세대상의 구분 등) ③ 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다. <신설 2014.1.1.>

1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.

2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.[제목개정 2014.1.1.]

제107조(납세의무자) ➁

5. 삭제 <2014.1.1.>

구법 5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합·직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다.

4. 사견

사견은 사업비 분담의무가 없다고 본다. 조합설립에 동의할 때 추후 법상 보장된 분양미신청 권리를 행사시에 사업비를 분담한다고 명시적으로 동의한 바 없고, 묵시적으로도 동의하지 않았다고 보아야 한다는 점, 만일 동의를 하여 사업비를 분담하여야 한다면 같은 이유로 동의를 하여 그동안 조합이나 다른 조합원들이 누린 이익도 반환하여야 형평에 맞는 점 등을 고려하면 현금청산대상자에게 사업비를 분담시킬 수는 없다고 본다. 사업비 분담여부는 조합설립동의에 매우 중요한 요소이다. 따라서 조합설립동의시에 명시적으로 사업비 분담의무가 있음을 정관에 규정하고, 이를 고지하여 동의를 받지 않고, 뒤늦게 정관개정을 통하여 사업비를 분담시킬 수는 없는 것이다.

또한 종전자산가격에 비례하여 사업비를 분담하여야 한다는 결과도 도저히 수긍하기 어렵다. 조합설립 이후 각종 의사결정을 함에 있어서 조합원 간에 의결권은 평등하고, 나아가 이익도 똑 같이 나누는데, 종전자산가격에 비례하여 납부하여야 한다는 발상자체가 모순이다. 즉, 만일 백번을 양보해서 사업비를 분담한다고 하더라도 최소한 소위 N분의1이 되어야 할 것이다. 도대체 어떤 사유로 종전자산가격에 비례하여야 한다는 것인지 알 길이 없다. 위 판결에는 이런 주장이 판단되어져 있지 않다.

나아가 만일 사업비를 분담하여야 한다면 당연히 그 이익도 분담으로 나누어야 한다. 즉 종 상향에 따른 이익과, 일반분양에 따른 이익 등도 현금청산대상자들에게 분배해 주어야 형평에 맞는 것이다.

5. 나중 정관개정으로 사업비 분담의무가 생기는지

조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법의 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에 대하여만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기는 더더욱 어렵다( 서울행정법원 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결).

또한 마찬가지로 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다. 정관은 조합원에게 적용되는 것이지 비조합원이 된 경우에까지 적용할 수는 없기 때문이다. 또한 현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상의 권리의무 관계이기 때문이다. 대법원은 “주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여( 대법원 1992 .10. 13 선고 91누10862 판결), 정관에서 임의로 공법상의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다.

6. 결론

재건축사업에 있어서 위 서울행정법원 판결은 그동안의 판결을 뒤집은 것으로 매우 의미가 있다고 본다. 조합입장에서도 이러한 분담금에 집착하지 말고 투명한 운영을 통한 기간 단축, 공사비 절감 등을 통해 조합원의 권익을 지키는 것이 타당하다. 조합설립 동의 시에는 명확하게 정관에 나중에 현금청산대상자가 되면 사업비를 분담하여야 한다는 규정을 두고, 이를 명확하게 고지하여 동의를 받은 경우에는 사업비를 분담시키는 것이 타당하다고 본다. 조합이 사업비를 청구하는 것은 소탐대실이라고 본다. 만일 이러한 판결이 정착되면 앞으로 조합설립동의를 받지 못할 것이다. 조합설립에 반대하는 비대위들이 주장하는 사유를 왜 조합이 주장하는지 모르겠다.

최근 서울행정법원에서는 재개발에서는 사업비 분담의무가 없다는 판결을 쏟아내고 있다(서울행정법원 2014. 5. 23. 선고 2013구합65021 판결, 2014. 5. 23. 선고 2013구합62770 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3266 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3280 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합557 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합30322 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합31851 판결). 아마 이러한 판결이 재건축에도 영향을 미쳐 위 서울행정법원 2014. 7. 24. 선고 판결이 나온 것 같다. 재개발과 재건축을 달리 차별할 근거가 없다.

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