2021년 시행 소득세법시행령 제154조 제5항 "1세대 1주택 범위" 비과세 위한 보유기간 적용 기산점 "해석"에 대하여

[바다와호수]

소득세법시행령 제154조 제5항 개정 사항이 부칙 제1조(시행일) 규정으로 공포한 날부터 시행되어,

2021. 1. 1 이후 주택의 "양도분부터 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유기간은 최종1주택이 된 날부터 기산"하는 것으로 되어 있었다.

그러나, 2020.12.24 기획재정부에서 아래와 같이 적용하겠다는 해석을 내 놓았다.

- 양도소득세 비과세 적용 시 최종 1주택 상태에서 2년 거주요건" 관련 기재부 해석 -

개정규정 시행일(2021. 1. 1) 전일인 2020.12.31.일까지 다른 주택을 모두 양도하여 주택인 경우에는 2021. 1. 1. 전에 기양도한주택(직전주택 양도일)과 관계없이, 양도주택의 취득일부터 비과세 2년 보유기간을 기산하는 내용이다.

기재부 해석에는 "1세대 1주택으로 보는" 일시적 2주택, 상속, 동거봉양 등도 포함되는 것으로 보인다.
즉, 2021. 1. 1 현재  "1세대 1주택"(일시적 2주택 등 1세대 1주택으로 보는 경우 포함)이 아닌 경우인 1세대 2주택 이상을 보유한 경우에는 개정 규정이 적용되어 보유 중인 다른 직전주택의 양도일(2021. 1. 1 이후 양도)부터 보유기간을 기산한다.

양도, 기획재정부 재산세제과-1132, 2020.12.24

2020.12.24 기재부의 세법 해석에 대해 결론부터 말하자면,

2020.12.31 까지 모든 주택을 처분한 후, 2021. 1. 1 이후 현재 1주택만 보유한 경우에는 2021. 1. 1 이후 양도하는 주택에 대해서는 최종적으로 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하는 것이 아니라 최종 1주택을 취득한 시점부터 보유기간을 인정하는 것으로 하는 해석, 적용하겠다는 것이다.

1주택자들에게 조금이라도 유리하게 적용하겠다는 의미로 풀이된다.

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- 소득세법 시행령 [시행 2021. 1. 1] [대통령령 제30395호, 2020. 2. 11, 일부개정] -

제154조(1세대1주택의 범위)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>

- 부칙 <제30395호, 2020. 2. 11.> -

제1조(시행일)

이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

1. 제78조의3제4항ㆍ제5항, 제117조제2항 각 호 외의 부분 후단 및 별표 3의3(제목에 관한 사항은 제외한다)의 개정규정 : 2021년 1월 1일

2. 제158조제7항 및 제171조의 개정규정 : 2020년 7월 1일

3. 제154조제7항제1호, 제160조제1항, 제167조의5제1호 및 제168조의12제1호의 개정규정 : 2022년 1월 1일

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제38조(1세대 1주택의 범위에 관한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 양도한 분에 대해서는 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 법 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우에는 해당 주택을 이 영 시행 이후 양도하는 경우라도 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

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법은 물이 흐르 듯 자연스럽게 흘러야 하고 상식에 어긋나지 않아야 한다. 세법도 법이므로 예외일 수 없을 것이다.

법은 최소한의 도덕이며, 최후의 보루인 것이다. 법을 제정하여 사회를 주도하는 형국이 아니라 사회가 정상적으로 흘러갈 수 있도록 뒷바침을 하는 것이다. 

다른 법은 별론으로 하고서 라도 규제를 위한 규제인 지금의 세법은 실로 가렴주구가 아니라 할 수 없는 상황이다.

사회 모든 상황을 법으로 규율할 수는 없는 까닭에 해석이 필요할 것이지만, 최소한 법은 사회적 공감대를 토대로 하여 신중하게 제정이 되어야 하고, 시뮬레이션을 돌려서 미비한 점이 있으면 신속하고 상식에 맞게 개정하면서 보완해 나가는 것이 바람직할 것이다.

그러나, 개정된 지 얼마되지 않은 세법 규정에 대해서 기재부에서 해석을 해야하는 상황까지 오게된 것은 어이가 없기 까지 하다.

우선 대충 어떠한 목적만을 달성하기 위하여 급히 법을 만들어 놓은 다음 불만이 터져 나오는 상황을 봐 가면서 죄었던 것을 조금씩 풀어주는 형식으로 처리하려는 모양새다.

두말할 것 없이 졸속으로 인한  입법미비(불비)로 인하여 사회적 혼란이 야기된 상황만 본다면, 기재부에서 세법 규정을 해석해야 할 정도의 상황이 만들어 져서는 안되었을 것이고, 이를 해석해서 적용할 문제가 아니라 국회에서 신속하게 개정 절차를 통하여 바로 잡아야 할 것이다. 

한 발 물러서서, 세법 규정에 대해서 해석을 하려면 정당하고 합리적인 상식에 맞게 해야 한다. 어떤 목적을 두고 끼워맞춰야 된다는 느낌을 받는 억지 해석을 해서는 안될 것이다.

1세대 1주택 비과세 적용 보유기간을 산정함에 있어서,

첫째, 오래 전부터 1주택만 보유하고 있었고 2021. 1. 1 이후에도 1주택만 보유하고 있다면 

1주택의 취득일 부터 보유기간을 기산하는 것은 법 논리에 당연 부합하는 것이다. 

둘째, 2021년 이전에 1주택 외 모든 주택을 처분하고 1주택만 보유하다가 2021. 1. 1 이후에도 1주택만 보유하고 있다면 보유기간 기산점은 1주택의 취득일이 되어야 하는 것 또한 이치에 부합한다.

셋째, 2021. 1. 1 이후 2주택 중 1주택을 양도하고 1주택 상태가 되었다면 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하겠다는 것이 개정 시행된 내용이다. 이 부분을 해석한 것이다.

그러나, 여기에서 그나마 세법해석 적용이 국민에 대하여 유리하게 합리적으로 돌아가게 하고자 한다면,

2021년 이전에 취득한 경우가 있을 시 취득은 취득한 시점으로 하여야 할 것이고, 2021년 이후 양도분 부터 소득세법 시행령 제154조 제5항을 적용하여 1주택이 된 최종시점부터 보유기간을 산정할 것이 아니다. 예컨대 2021. 1. 5일자에 1주택을 양도할 경우 2020.12.30일자에 다른 모든 주택을 처분하고 최종 1주택이 된 시점이라면 마지막 남은 1주택을 10년 전에 취득한 것이라 할지라도 익일인 2020.12.31자 부터 보유기간을 기산하게 되어 2021. 6. 1일자 이후부터는 보유기간 1년 미만인 경우 단기 양도차익의 70%, 2년 미만인 경우 단기 양도차익의 60%을 부담하게 되는 억지 논리가 발생되는 것이다. 

엄연히 마지막 1주택의 취득시점이 10년 전이었음에도 불구하고 2021. 1. 1자 이후 양도분부터 무조건 최종 1주택이 된 시점부터 규정을 적용한다는 것은 논리적으로 납득이 되지 않으며, 사회통념에도 부합하지 않는다. 그래서 외형적으로는 유리하게 적용하고자 규정을 해석하겠다는 것이다.

따라서, 2021. 1. 1 이후 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산한다고 법에 규정할 것이 아니라, 2021년 이후 2주택이었다가 1주택이 된 시기를 기점으로 하여 소득세법 시행령 제154조 제5항이 적용되어 최종 1주택의 보유기간이 기산되어야 타당할 것이다.  즉, 해석으로 해결할 문제가 아니라 개정 시행령을 다시 개정하여 "2021년 이후 부터 2주택 이상 보유하였다가 1주택이 될 시 최종 1주택을 양도할 경우"라고 규정하여야 할 것이다.

세법해석이 유리하게 나왔다고 하여 살펴보았더니 여러 졸속 입법이 많지만 이것은 법규정의 미비함과 정책적 이유 및 소급입법으로 인하여 발생되는 혼란이다. 

2021년 이전에 모두 처분하고 2021년 1주택만 보유하는 상황에서는 해당 주택의 보유기간을 그 취득일로 하겠다는 세법 규정 해석을 내놓는다는 것이 과연 얼마나 많이 유리하게 고려를 해 주는 것일까?" 

이 해석이 없다면 2021년 이전에 모든 주택을 처분하고도 2021년부터는 이유불문, 상황여하에도 불구하고 1주택만 가지고 있더라도 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하게 된다. 보유기간이 축소 소급적용되어 중과세 적용을 받게 될 수 있는 것이다. 

이러한 해석 조차 하지 않고 법 개정 또한 하지 않고 그대로 둔다면 불평과 혼란이 있더라도 묻혀지게 된다. 또다시 가렴주구의 희생양이 생성될 수 밖에 없는 것이다. 

어찌되었건 간에 이러한 해석이 나온 이유는 "2021년 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유 기간은 최종 1주택이 된 날부터 기산한다"는 개정된 규정 때문일 것이다.

2021년에 1주택 밖에 안 남았는데 1주택을 처분하려고 하니 세법 규정만 본다면 2021년 양도분부터 1주택이 된 시점을 따져보니 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산한다더라. 그래서 해석을 한 것이 그러면 2021년에 1주택이 되었다면 그 취득일부터 보유기간을 기산해 주겠다라는 것이다.

2021년 현재 1주택만 보유하고 있는 것이나 2021년 이전에 모두 처분하고 2021년 현재 1주택만 보유하고 있는 것이나 무슨 차이가 있는가? 같은 1주택일 뿐이다.

그래서 2021년 현재 개정세법 위 규정 자체가 악법이지만 다시말해, 양보하여 그나마 법이라면 최소한 소급적용하지 않고, 2주택 이상인 자는 2021년 이후를 기준으로 하여 2주택자 이상이었으나 1주택자가 된 경우 그 최종 1주택의 양도분부터는 최종 1주택 보유기간 기산을 하는 것이라야 할 것이다.

취득을 하여야 보유가 될 것이며 법을 개악하여 비논리적으로 정책적 이유에 기하여 취득에 내포된 의미를 왜곡해서는 안된다.

임대주택사업자에 대한 비과세, 감면 혜택에 관한 내용도 마찬가지로 소급적용되어서는 아니될 것이다.

정당한 법이 아니라 소급적용법이라 해도 틀린 말이 아닐 것이다.

정리하자면, 

1세대 1주택 비과세 요건이 2019. 2.12 소득세법시행령 개정으로 인하여 당시에는 파급효과가 너무 크다고 판단되어 약 2년의 유예기간을 거쳐 2021. 1. 1 이후 양도분부터 적용되게 되었으나,

2020.12.24 기재부의 법 해석에 따라 2021년 이전까지 모든 주택을 처분한 자가 2021년 이후 현재 1주택자가 되어 있다면 보유기간 기산점을 당초 개정법 규정 그대로 2021. 1. 1 이후 1주택이 된 최종시점 부터 보유기간을 기산하지 않을 것이며 그 적용은 정부가 포기하고 취득일부터 기산하겠다는 것이 주된 내용이라 하겠다.

이 점에 있어서 다시 강조하지만 2021년 이전에 모든 주택을 처분하여 2021년 1주택이 되어 처분하는 것이나, 2021. 1. 1자 이후 다른 주택을 처분하고 남은 1주택을 처분하는 주택의 경우라도 그 보유기간 기산점은 공히 취득일로 하여야 하는 것이다. 하지만 정책적인 이유를 보아 한발 물러서서 2021년 이전에 모든 주택을 처분하고 2021. 1. 1자 이후 1주택이 되어 이를 처분하는 경우 그 보유기간 기산을 기재부 해석으로 그 취득일로 하는 것은 납득해 줄 수 있다. 만약 당초 시행령대로 2021년 이전 다른 주택을 처분하였더라도 2021. 1. 1 이후에는 최종 1주택 양도시 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하겠다면 도리가 없는 것이다.

이제, 기재부 해석으로 2021년 이전에 다른 모든 주택들을 처분하였다면 2021년 부터는 양도주택에 대해서 만은 그 취득일이 보유기간 기산점이 되고, 2021년 이후부터는 주택을 처분한 후 최종 1주택이 남을 시 그 주택을 양도하는 경우 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하게 된다.

이부분은 해석으로 할 것이 아니라 개정이 되어야 할 사안일 것이다. 해석의 적용은 예정 사항이지만, 해석한 대로 적용은 될 것이다. 법 적용을 위해 해석을 하지 않을 수 없겠지만, 해석을 자주 해야 한다면 해석이 나오기 전까지는 시장 혼란만 가중 될 뿐이다. 처음부터 해석지침을 마련하는 것도 하나의 방법이 될 것이다. 그러나, 졸속으로 만들어진 법은 혼란이 발생되기 전에는 어느 곳에 해석이 필요한지 조차 모를 뿐이다.

졸속입법은 입법의 불비를 만든다. 입법의 불비는 혼란을 야기시킨다. 혼란이 일어나도 책임지는 사람이 없다.

소급입법은 조세저항을 낳을 것이다. 조세저항은 국민의 촛불을 밝힐 것이고 촛불은 횟불로 이어질 것이다. 

법에도 감정이 있다고 했다.

법 조문 하나에도 세심한 배려와 깊은 뜻이 담겨야 한다. 그 향기가 묻어져 나와야 진심을 볼수 있을 것이다. 

법 나무에 꽃이 피는 시절은 언제 오려나?

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그런데, 2021.01.21자 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다는 답을 내 놓았다. 

한 채만 남기고 다 팔더라도 실거주 2년 다시 채워야 비과세 받을 수 있다는 것이다.

2021년부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 한다고 한다. 그리되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다.

2021년부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 앞서 설명한 바와 같이 이미 알고 있는 사실이다.

그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다.

이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

가령, 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다.

이런 해석을 내 놓는 것은 분명 다른 목적이 있는 것으로 밖에 볼수 없다. 분명 무리한 해석이다. 

종전 거주 기간을 인정해주어야 한다. 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석한 결과이며, 무리한 해석은 과세 불복을 초래할 수 밖에 없다고 판단된다.