리모델링에 관하여(11월 8일 3차정기모임 세미나 자료 입니다!!)

리모델링에 대하여(주택부문을 중심으로) 발표자 : 골드랜드 1.리모델링의 현황 및 발전전망 가.리모델링의 의의 -건축물은 생애주기상 필연적으로 리모델링 수요가 발생(단순히 낡은 것 에 대한 수선이 아니라 새로운 기능과 부가가치를 창출하는 재창조의 과정) -건축물은 생성, 소멸의 순환과정을 거치는 과정에서 변화된 환경에 적응하기 위해 변형시킬 필요가 있음(건축물 수명의 연장 및 정보화, 에너지절약 등 경제사회적 여건 변화에 부응할 필요) -부동산 소유에 따른 이익의 극대화와 유지비용의 절감이라는 부동산 소유자의 이해에도 부합 나.현재 우리나라 주택부문 리모델링 현황 및 동향 -현재 우리나라의 리모델링 현황 주택을 비롯한 건축물 리모델링의 필 요성에 대한 본격적 논의는 우리사회가 IMF 경제위기를 맞이한 1998년 이후 경부터 시작 -2000년부터 정부가 리모델링 활성화를 주요 정책 추진 방안의 하나로 제시하였음에도 불구하고 이후 주택 및 건설경기 부양책이 강력하게 추진되면서 리모델링 정책은 우선 순위 및 정책적 관심의 대상에서 제외 되어 옴 -2001년 9월 건축법 시행령 개정을 시작으로 관련 제도의 개선작업 추진중 -공동주택 리모델링 움직임은 재건축 관련 규제 강화로 재건축에 따른 개발 기대이익이 줄어들었기 때문에 나타난 현상으로 파악됨 -공급자인 주택건설업체들도 성장 잠재력을 지닌 리모델링 사업을 강화하 기 위해 리모델링 사업부를 신설하는 등 리모델링 붐 조성에 나서고 있 음(당장의 수익성보다는 미래 수익 가치에 초점을 맞춰 시장 선점전략 차원에서 리모델링 사업을 준비중) 다.한국사례 검토 -공동주택 리모델링 시범단지로 선정된 마포 용강동 시범아파트, 강남구 현대사원아파트, 한남동 힐탑아파트, 종로구 옥인아파트, 평택시 오산 외인아파트, 용산구 한남외인아파트 등 극히 일부에서 시행되었으며 현재 준비중인 단지들은 강남권 및 이촌동 지역의 중층아파트 등이 있습 니다. -한남외인 및 오산외인아파트의 경우 지속적인 임대사업을 목적으로 임대 사업자가 리모델링을 시행한 것이며, 힐탑과 현대사원아파트는 기존 소 유주로부터 사업자가 건물을 매입하여 분양할 목적으로 리모델링을 시행 한 것이며, 옥인과 마포용강아파트는 지속적인 거주 및 거주환경의 개선 을 위해 거주자가 주체가 되어 리모델링이 진행된 것입니다. -이러한 주체 및 동기의 차이점은 진행적 관점에서 리모델링의 성격을 결 정짓는 요인이 되며, 한남외인 및 오산외인, 힐탑, 현대사원아파트는 소 유와 주체가 같아 신속한 추진이 가능했지만 마포용강 및 옥인아파트는 소유가 제각기 구분되어 있어 그 추진 및 진행과정에서 복잡한 문제가 발생 -마포용강은 리모델링의 법적근거(2001.09.15, 건축법령 개정)에 의해 적 정한 거주자의 합의를 이끌어 일괄적인 공사가 진행되었지만 옥인아파트 의 경우 제도적으로 미흡한 시기에 진행되어 일부 소유주의 무리한 요구 (과도한 면적확장) 등을 통제하기가 어려워 기형적인 주동형태가 나타 나 단지 전체이미지에 나쁜 영향을 주었습니다. -한편 옥인아파트는 거주하면서 공사가 진행된 반면 마포용강아파트는 재 건축과 같이 이사한 후 시행되었고 이러한 결정은 공사규모에 의해 거주 자의 불편을 감안한 결정이라 판단되나 앞으로 리모델링이 활성화되기 위해서는 거주하면서 공사를 진행할 수 있는 방안이 모색되어야 할 것입 니다. 라.외국사례 검토 및 발전전망 -서유럽 국가들의 경우 1인당 GDP와 리모델링 수요가 정의 상관관계를 보 이며 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 97년 현재34.9%에 이르며 주택건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 46.5%에 이름 -미국 및 캐나다의 리모델링 시장은 1990년대 들어 급격히 성장하여 98 년 현재 미국은 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 31.7%, 캐나다는 58.6%에 이름 -일본의 경우 90년대 거품경제가 붕괴되면서 민간 건축수요 및 공공건설 시장이 크게 위축되었는데 이에 따라 대형 건설업체들이 대체시장으로 서 리모델링시장에 본격적으로 진출하면서 시장이 형성되기 시작되어 전 체 건설시장의 25.2%, 주택건설시장의 30.5%를 차지하고 있음(일본은 주 택보급률이 120%를 웃도는 등 노후화 건축물이 많아 주택 리모델링 시장 의 잠재력이 큰 것으로 보임) -우리나라는 당분간 1인당 GDP 성장에 비례해서 리모델링 수요가 증가하 는 서구형보다는 상대적으로 리모델링 비중이 낮은 일본형 패턴을 따라 갈 가능성이 큰 것으로 보임(산업화 역사가 상대적으로 짧아 노후화된 건축물 비중이 상대적으로 적음) -과도기적인 신축수요 증가와 재건축열기로 인해 우리나라 주택 리모델 링 시장은 조기에 크게 확대되기 힘들 것으로 보임(외환위기 이후 신규 주택건설 부진에 따른 공급여력 확대, 만 20세 이상 1순위 주택청약 가 능 등 주택수요 규제 완화에 따른 일시적 수유증가 요인, 전세에서 월세 전환에 따른 수급불균형, 저금리효과, 임대주택공급 확대, 대규모 재건 축, 파주,김해,판교 등 수도권 제2신도시 건설 등으로 주택 신축이 활기 를 띠고 있음) -우리나라 주택 리모델링 시장은 과도기적으로 크게 증가하고 있는 신 축 주택수요가 수그러들고 저층단지의 재건축이 일단락되면서 1980년대 후반 지어진 고층 노후아파트 리모델링 수요가 발생하는 4, 5년 이후부 터 시장이 형성될 것으로 예상됨 -전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 8-10%에 그침에 따라 한 국 리모델링산업의 성장추세를 감안하면 2020년에야 미국과 일본의 수준 에 이르게 될 것으로 전망됨(일본의 경우 95년 14조8천억엔으로 건설시 장의 15%에 그쳤던 리모델링시장이 2000년도에는 21조2천억엔으로 30% 에 이를만큼 급성장하여 신규건설시장을 대체하고 있음) 2.리모델링 관련 여건 및 절차(제도적 여건, 긍정적 부정적 여건, 절차) 가.재건축 관련 규제의 강화 -2003년 7월 1일 발효된 도시 및 주거환경정비법에서 그동안 민간사업으 로 간주하여 온 재건축 사업을 공공성이 강한 도시계획사업으로 전환하 여 규제를 강화(사업인가 전에는 재건축의 추진 절차 및 인가요건을 까 다롭게 한 반면, 사업승인 이후에는 절차 규정을 명확하게 하는 등 신속 한 추진을 유도하는 방향) -재건축사업을 추진하기 위해서는 기본적으로 도시 및 주거환경 정비기본 계획의 수립과 정비계획 및 정비구역지정 등 사전적 절차를 거치게 함으 로써 개발이익에 편승한 무분별한 재건축의 추진을 어렵게 함 -안전진단 대상 건물을 20년이상으로 규정(시도조례에서 그이상도 가 능), 안전진단 결과는 일상적 유지관리, 리모델링, 재건축유보, 재건축 실시등으로 구분하여 결정 -재건축사업을 조합 단독사업으로 변경함으로써 시공사의 참여에 의한 사 전적 사업비 조달이 어렵게 되어 일부사업성이 있는 단지를 제외하고는 원활한 재건축의 추진에 어려움 나.국토의 계획 및 이용에 관한 법 및 시행령 -2003년 6월 30일까지 일반주거지역을 제1종, 2종, 3종으로 구분하되 세 분이 안될 경우 제2종일반주거지역으로 간주할 것을 규정 -2000년 개정된 서울시 도시계획조례에서는 일반주거지역의 용적률을 1종(150%), 2종(200%), 3종(250%)이내로 하향 조정하고 있음 -일반적으로 허용 용적률 250%하에서 기존 용적률이 200%를 넘어서게 되 면 재건축의 사업성이 거의 없어지게 되며 서울시에서 1981년 이전에 건 축된 아파트 중에서 이 기준에 드는 아파트는 동수로 12.9% 세대수로는 17.3%에 달함 -1980년 대 중반 이후부터는 서울시의 일반주거지역 용적률이 완화되어 사실상 이 시기 이후 건축된 아파트는 사업성을 확보하는 것이 거의 어 려움 -또한 허용 용적률 250%하에서 서울시 각 구별 재건축이 최대한도로 가능 한 용적률을 분석한 연구에 의하면 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남지역을 제외하고는 거의 대부분 지역이 기존 용적률이 200%를 넘어 서게 되면 재건축의 사업성이 없어지는 것으로 분석됨 다.리모델링 활성화 관련 제도 개선 -2001. 9.15(9.28발효)개정된 건축법 시행령 및 시행규칙에서는 리모델링 에 관한 용어를 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증 축,개축 또는 대수선하는 행위로 정의하여 이에 해당시 건폐율, 용적률 등의 건축 기준을 완화적용할 수 있도록 함(비주택건축물의 리모델링 활 성화되었으나 주택법 및 공동주택관리령 등 별도의 법 적용을 받는 공동 주택의 경우 거의 도움을 받지 못함) -2002. 3. 25 개정 발효된 공동주택관리령은 공동주택 리모델링을 허용 할 수 있는 근거와 범위 등을 설정한 최초의 규정으로 볼 수 있으나 입 주자 전원의 동의를 통해서만 사업이 가능하기 때문에 사실상 동 또는 단지 차원의 리모델링 추진이 어려운 실정 -2003. 1. 1 개정 발효된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 는 리모델링지구의 지정을 통하여 리모델링 절차 및 기준을 완화할 수 있는 근거를 마련하였으나 관련 기준 및 조례의 개정 등 후속 작업이 이 루어지기 전까지는 적용이 어려운 실정 -2003. 4. 30개정된 주택법의해 시행령 (2003.11실효)에서는 리모델링 조 합의 구성이 가능하게되었으며 조합은 미동의자에 대한 매수청구권을 부 여받음으로써 원활한 리모델링 추진을 가능하게 하였으며, 전용면적 변 경시 지분 배분특례, 하자보수책임 부여 등 내용을 담고 있습니다. 라.리모델링시장의 긍정적 여건 -주택보급이 포화상태에 이르고 건축관련 사회간접자본이 충분히 확충되 어 있으면 신축수요는 둔화되는 반면 공급자간 경쟁이 더욱 격화되면서 대안시장으로서 리모델링 수요를 자극하는 데 힘쓸 수밖에 없는 상황 (특히 주택건설시장의 경우 주택보급률이 100%에 육박하는 등 중장기적 으로 신규주택 건축수요가 둔화되는 추세에 있어 대안으로서 리모델링 시장 부각) -정부의 주택정책도 양적인 공급에서 주거환경 등 질적인 축면을 중시하 는 방향으로 전환하면서 건폐율 및 용적률 하향조정이 지속되고 있음 -1인당 국민소득수준이 1만달러 수준을 넘어서면서 삶의 질에 대한 욕구 가 강해지고 이에 따라 주택 리모델링시장도 본격적으로 형성되는 것으 로 나타나고 있음 -주택보급률이 100%를 넘고 임대주택공급이 충분히 이루어지면서 주택가 치관이 과시와 체면을 중시하는 소유개념에서 주거개념으로 바뀌면 리모 델링에 대한 인식확산에 기여할 것으로 기대됨 마.리모델링시장의 부정적 여건 -산업화 역사가 짧다(동일한 소득수준의 유럽국가들에 비해 리모델링 비 중이 미미한 것은 이들 국가들에 비해 산업화의 역사가 짧아 사회간접자 본 건축물과 주택신축 수요가 1980년대 이후 단기간에 집중되었기 때문) -우리나라 주택재고 가운데 절반 정도가 1990년 이후 공급된 것으로 선진 국에 비해 노후화 정도가 크지 않아 리모델링 기반이 상대적으로 취약 한 실정 -1980년대 이전 준공주택의 경우 개보수 필요성은 있으나 저밀도로 개발 된 비중이 높아 재건축 수요로 전환되고 있음 -리모델링 비용 절감과 재고주택 기능 제고에 필요한 신소재와 신공법들 이 미흡한 점 바.리모델링 절차 -1. 소유자 설문조사(주민의 리모델링 요구사항 파악) –2. 리모델링 사업계획수립(설계사 선정, 안전진단, 건축심의, 시공사와 협약서 및 가 계약 체결) –3. 리모델링 집회결의 및 서면결의(매도청구권 행사 가능, 설계개요.소 비비용.비용분담사항 결의, 리모델링 조합규약 초안 작성) –4. 동의서 청구(리모델링 조합규약에 대한 동의서 청구) –5. 조합창립총회 및 시공사 선정(창립총회 개최 및 동시에 시공사 선 정) –6. 계약 체결(공사계약 체결, 주택조합에서 감리자 선임) –7. 조합설립인가 및 행위허가 신청(인허가 신청, 신탁등기) –8. 주민이주 및 착공(공사 착공) -2-4단계에서 기본적인 현장조사 – 예산 및 범위 설정 – 리모델링 계획 안 작성 -6-7단계에서 상세조사 및 기본설계 – 사업기획확정 및 실시설계 -설계와 시공과의 관계 : 재건축의 경우 보통 설계와 시공을 분리 발주하 는 것이 일반적이지만 리모델링의 경우 설계와 시공간의 하자 책임범위 가 불분명하고 리모델링 중에 기존 건물의 상태에 따라 무수히 많은 설 계변경이 이루어질 수 있음 – 그러므로 설계사 선정 단계에서 최소한 시공사와 가계약 내지는 협약서 정도를 체결한 후 설계와 시공이 동시 에 이루어질수 있도록 해야 함 3.리모델링 수익산정기법 가.리모델링 사례로 본 수익분석(용강동 사례) -리모델링 전 시가 : 7000만원선 -리모델링 비용 : 5,300만원 -현재 시세 : 19,000 – 19,500만원선 -리모델링 기간 : 약 1년 -금융비용 등 : 1,000만원 -수익률 : (19,500-13,500)/13,500 = 44.4% -인근 비교대상아파트는 한강삼성아파트로 약 800세대의 99년 준공된 복도식아파트로서 22,000만원에서 28,000만원의 시세를 보이고 있음 -비교아파트에 비해 단지규모 및 주차장시설 미비 세대당 시,국유지 8평 정도(3,000만원 추가부담) 등의 사유로 상당한 감가요인이 있는 상태 나.재건축과 리모델링 사업선택 -현재의 재건축사업은 전면철거방식을 통해 연면적과 세대수를 증가시키 는 반면 리모델링사업은 세대수의 증가가 없으며 연면적의 변화도 매우 적음 -사업선택에 있어서 선택의 기준으로 계획용적률과 해당지역의 허용용적 률과의 비교를 통해 분석 가능 -계획용적률이란 재건축과 리모델링의 수익이 같이지는 시점의 용적률로 이에 영향을 주는 변수로 기존용적률, 평당지가, 평당건축비, 재건축 건 축비용 대비 리모델링 공사비용의 비율의 네가지 주요변수의 함수로 표현 -F*/L = (P - bC) / (P – C) ´ F/L -계획용적률(F*/L), 평당분양가(P), 평당공사비(C), 공사비용비율(b), 건축연면적(F), 대지면적(L) -예를 들어 기존용적률이 200%이고 리모델링 공사비용의 비율이 40%이고 분양가가 공사비의 2.5배 정도 된다면 계획용적률은 (2.5C-0.4C)/ (2.5C-C) ´200 이므로 2.1/1.5´200=280 계획용적률은 280%이므로 만일 해당 지역이 서울 3종일반주거지역일 경우 허용용적률이 최대 250% 적용되어 리모델링이 타당할 것임 다.리모델링 공사비용 -최근 사례인 오산 외인아파트, 마포 용강아파트, 양평 현대3차아파트 등 의 경우 단지 중 일부 동만을 대상으로 시행되었으며, 오산외인아파트 와 마포용강아파트의 경우 재건축 가능성이 높은 저층 저밀도 아파트이 고 최근 고층 고밀도 아파트가 대부분 벽식구조로 건설된다는 점을 감안 하면 이들은 평면의 변경이 자유로운 라멘구조라는 점에서 적절한 사례 라 하기 어려움 -공사항목별 공사비를 비교하면 대부분의 리모델링 사업에 있어 내부 인 테리어와 관련된 건축공사비가 전체 리모델링 공사비의 57% - 75%로 가 장 비중이 높으며 냉난방설비, 배관설비, 엘리베이터 등의 공사와 관련 된 기계설비공사비가 11% - 31%을 차지함 -공사항목별 공사비 비교표에 의해 공사비용을 비교하면 대부분 재건축비 용 대비 60% 정도의 리모델링비용을 산정하고 있음 라.서울시 아파트 단지를 대상으로 한 실증분석 -2002년 1월 1일 기준으로 한 실증분석이므로 분양가상승 등의 요인을 감 안해야 할 것임 -강남권에 소재하는 한신, 경복, 대치삼성, 은마, 선경, 국제, 청실아파 트를 허용용적률 250%를 기준으로 분석한 결과 한신, 선경, 국제, 청실 아파트는 재건축이 경복, 대치삼성, 은마아파트는 리모델링을 선택하는 것이 유리한 것으로 나왔음 -서울시 아파트단지는 강남구, 강서구, 노원구에 가장 많이 분포하고 있 으며 건축년도에 따라 재건축의 경우 90년 이전의 오래된 단지가 주로 해당되며 90년 이후는 대부분 리모델링 대상으로 파악 -서울시 전체적으로는 170%이하일 경우 재건축의 사업성이 있으며 공시지 가가 높은 강남구, 서초구, 송파구, 여의도가 있는 영등포구에서는 선택 의 분기점이 190% - 210%까지 높게나타나고 있으며 상대적으로 지가가 낮은 강서구, 구로구는 기존 용적률 140%대부터 리모델링 수요에 들고 있음 4.유망지역 및 유망물건 가.유망지역 -개포동 중층아파트, 잠실 중층아파트 -동부이촌동 리모델링 추진단지로는 장미맨션, 골든맨션, 미주아파트, 빌라맨션, 수정아파트, 코스모스타워 등 11개 단지가 있음 나.리치랜드 기준 -평당 1천만원 이상 -과도한 대단지가 아니며 동일 평형으로 구성된 중소형 단지 -현재 용적률 대비 종세분화 200%에서 3종으로 250% 적용되는 단지(현재 용적률 대비 종별구분에서 유리하게 적용되는 단지) -복도식아파트 (계단식아파트로 변경가능) -강남, 서초, 송파, 여의도, 이촌동 등 다.공급업체인 건설업체의 아파트 선별기준 -건축한 지 20년 이상, 10층 이상, 용적률 220% 전후, 소형과 중대형 혼재, 재건축 조합 결성, 주민들의 리모델링 선호 요건등을 갖춘 아파 트 단지 인용문헌 1.한동일, 최막중(2002) 공동주택의 재건축과 리모델링 선택에 관한 경제적 모형 2.유진호, 김용수(2003) 현행 민간아파트 리모델링사업의 수익성에 관한 인식조사 및 문제점 분석 3.윤영선(2003) 공동주택 리모델링 활성화를 위한 여건과 정책 과제 4.이현상, 김수암(2003) 공동주택의 리모델링 사례에서 나타난 문제점과 대응방안에 대한 기초적 연구 5.김성식(2002) 아파트 리모델링 시장 전망과 과제 ※본 자료의 자료의 저작권은 richland의 ranalyst goldland에게 있습니다.