토의주제외에 배워야 할 사항: 전속중개계약의 필요성과 정착방안

[이성주]

<<전속중개계약의 필요성과 정착방안>>

우리나라의 중개계약의 문제점은 구두계약 관행이라고 할 수 있다. 구두계약 관행을 고치기 위해서는 법제규정의 개선이 필요 하다. 이미 선행 연구를 통하여 만들어진 우리나라의 전속중개계약은 매우 선진화된 방식이지만 이를 사용하지 못하고 있다. 그 원인은 서면계약이 법적으로 의무화 되지 못하고 임의 규정화 되어있기 때문이다. 이제는 중개제도의 선진화와 부동산시장의 안정을 위하여 전속중개계약을 정착 시킬 수 있도록 입법화하고 제도적인 뒷받침을 해야 한다. 부동산시장이 잘 발달된 미국의 경우 우리나라의 전속중개계약보다 좀 더 진보된 독점중개계약이 95%이상으로 일반화 되었다. 그러한 제도 때문에 미국의 부동산업계는 나날이 발전하고 있으며 종합서비스가 가능한 기업화가 되고 있는 것이다. 우리나라도 전속중개제도 정착의 중요성을 인식하고 하루빨리 제도가 정착되도록 하기 위하여 그 방안을 제시해보면 다음과 같다.

전속중개계약의 정착방안

구 분	응답 빈도	응답비율(%)
의무화 입법화	72	37.50
대국민 홍보	60	31.25
공인중개사 의식전환	48	21.10
자유의사	12	5.20

제1절 전속중개계약의 필요성

우리나라의 부동산업계는 과도기적인 상황에 처해있다. 안으로는 부동산 투기문제 해결을 위한 모든 규제 정책을 사용했으나 시장의 과도한 규제로 또 다른 문제를 야기 시키고 있다. 중개시장의 또 다른 문제는 공인중개사 과다 배출²⁷⁾과 중개업 허가제 폐지,거래질서의 문란 등으로 시장은 포화 상태에서 불법행위가 성행하고 있다. 밖으로는 세계화의 물결을 타고 지구촌이라는 개념이 형성되어 국가 간의 장벽이 무너지고 있다. 이제는 부동산 시장도 지구적 동시성을 가지고 세계의 부동산이 상호 연관성이 높아지고 있는 것이다. 부동산시장이 급변하면서 전문화, 기업화된 부동산 회사들의 부동산 개발, 투자, 금융, 관리컨설팅, 각종 프로젝트 등 종합 서비스를 실현하고 있으며 또한 그 서비스 범위가 지구촌이라는 개념으로 빠르게 바뀌고 있다. 그러나 우리나라의 부동산 중개 시장은 발전을 뒤로하고 60년대식 중개업법으로 제자리  걸음만 하고 있으며 공인중개사들의 불만과 국민들의 서비스 갈증이 복합되어 나타나고 있다.  이러한 외부적 요인이 영세하고 미개한 제도 하에 있는 우리나라 부동산시장에 현실적으로 FTA(무역 자유협정)라는 큰 파도가 몰아치고 있다.

물론 부동산시장의 개방은 미국과의  FTA 협상에서 제외 되었다고는 하나 제2, 제3국과 계속 이어질 것으로 예상되는  FTA 협상에 대비해야 할 것이다. 관련기관들의 연구가 미래를 대비하고 국내시장을 안정시킬 수 있는 가시적인 내용이 없는 상태에서  UR에 이어 FTA라는 파고를 넘어야 한다.

그럼  FTA가 서비스 분야에 침투해 올 때 우리나라의 부동산 분야는 어떤 준비를 해야 할 것인가? 지난 수십 년 간 GATT를 통하여 세계교역 질서가 유지되어 왔듯이 똑같은 과정을 통해 서비스 분야에서 세계 경제 질서를 추구 하려는 것이 UR이라면  FTA는 좀 더 국가 간의 장벽을 허물어 버리려는 취지일 것이다. 더욱이 우리나라는 10대 교역국으로서 부동산 분야도 세계경제 질서 속으로 무리 없이 진입을 하기위한적극적인 대응전략이 요구된다.

<표11-1 >전속중개계약 정착의 필요성

구     분	응답 빈도	응답 비율(%)
서비스향상을 위해서	58	25.5
중개업자간 불신해소	56	24.6
중개업의 선진화	48	21.1
부동산유통 선진화	36	15.8
불법행위업소 근절	24	10.5
기     타	5	2.5

 그러므로 부동산 서비스 분야인 중개업의 체질개선과 선진화로 국제화에 대처할 수 있는 계기가 되어야 할 것이며 선진화 작업의 늦장으로 국내부동산 중개산업의 위축을 가져오게 하거나 선진 부동산 중개업의 진입으로 국내 시장 간섭이나 토지건물정보의 해외 유출과 국부의 유출이 되지 않도록 철저하고 발빠른 부동산 중개제도의 선진화 작업이 필요한 것이다. 선진화를 위해서는 무엇보다 중개시장의 거래질서 확립과 중개업의 기업화가 필요하며 이를 위해서는 무엇보다 전속중개계약의 의무화가 선행 되어야 한다. <표11-1> 설문조사에서도 많은 공인중개사들이 전속중개의 필요성을 인식하고 있으며 그 첫 번째 이유로 서비스향상을 위해서이고 두 번째 이유는 중개업자간의 불신을 해소하기 위함이라고 조사 되었다. 전속중개계약의 의무화 장점을 나열해보면 다음과 같다.

1)서비스 향상

전속중개계약은 책임중개로 인한 중개 기법의 향상과 인터넷 전산망의 이용이 확대되어 중개완성 시간이 단축된다. 또한 전속중개 물건은 의뢰받은 업소에서 책임중개를 위한 자료준비와 권리분석 등이 치밀하게 이루어지게 되고 의뢰인에게 확인설명이 정확해지고 중개 진행의 보고서를 제공하는 등 서비스의 질이 매우 높아진다.

2)중개업자의 불신해소

현재의 보통중개계약과 달리 전속중개계약이 형성되면 공동중개를 하기 위해서 중개업자간의 신의가 바탕이 되어 진다. 또한 전속중개계약이 이루어지므로 중개권의 분쟁이 없어지고 부도덕한 방법으로 의뢰게약을 할 수 없기 때문에 자연히 중개업자간의 불신도 해소되고 공신력이 높아지게 된다.

3)불법업소의 근절

전속중개 계약은 한 업소만을 선택해야 한다. 자연히 의뢰인들은 중개업소의 검증을 통하여 공신력을 갖추고 있는 업소를 택하게 한다. 그러므로  불법업소나 신뢰를 잃은 불량업소의 자연스럽게 도태될 것이다.

4)중개업의 선진화

전속중개계약의 정착은 중개업자의 보수가 안정되고 중개의 세일즈가 가능해 짐으로서 대형화, 기업화가 가능해진다. 중개업의 기업화는 종합서비스를 가능하게 하여 더욱 중개업의 현대화, 선진화를 추구할 수 있다.

5)시장 안정

부동산 시장은 호경기의 가격 상승시장과 후퇴기의 가격 하락시장을 가져오는 순환 시장을 갖고 있으며 상승과 하락 시 우리나라의 일반중개 시장은 가격의 폭등과 가격의 급격한 하락 이 교차되는 시장의 모순을 가지고 있으나 전속중개계약은 시장을 안정시키는 저지 능력을 가지고 있다. 이는 전속중개로 중개업자들의 무모한 경쟁이나 불법업소들이 없기 때문이다.

6)기타

전속중개 계약은 공인중개사에게 수수료 청구권을 잠정적으로 확정해 주는 동시에 책임과 의무를 부여해 줌으로서 수수료 청구를 위한 적극적인 중개 활동을 가능하게 한다. 또한 책임중개로 가격이 공시되고 권리분석 등 중개업자의 중개준비가 철저해지면서 매수인등 의뢰인의 안전을 확보할 수 있다.

제2절 전속중개계약의 정착 방안

1.입법화

현재 중개사법 제22조에서는 “의뢰자가 원할 경우 서면계약을 요청 할 수 있다.” 라는 규정으로 되어 있다. 사용될 수 없는 임의적 규정인 것이다. 이제는 이러한 규정을 올바르게 고쳐야 한다. 예를 들면 “의뢰자가 부동산 중개의뢰를 할 경우에는 서면으로 중개계약을 체결 하여야 한다. 단, 매매 금1억원 이상 이거나 임대 금오천만원 이상 일 경우에는 전속중개계약을 하여야한다”라고 고쳐서 중개계약의 서면화와 전속중개계약을 법제화 하는 것이다. <표12> 의 설문조사 에서도 대전지역의 121개 공인중개사 업소 중 약49%가 임대 5천만원 매매 1억원 이상은 전속중개 의무화 금액으로 적당하다고 조사 되었으며 <표11>에서 보여 주듯이 정착방안으로는 첫 번째가 전속중개계약 의무화를 입법화해야 한다고 조사 되었다. 부동산은 인간생활에서 가장 중요한 경제적 가치를 가지고 있는 자산으로서 그 중요성이 사회 전반에 미치기 때문에 중개계약을 서면화 시키고 전산망에 의무적으로 등록하게 함으로서 거래를 투명화 하여 의뢰인을 보호 하고 의뢰인과 중개업자간의 신뢰를 쌓을 수 있어야 한다. 서면화된 중개계약은 유통 전산망을 활성화시킬 수 있으며 자연히 부동산 거래 시장은 선진화가 된다. 또한 중개업자의 책임과 의무를 부여하게 되고 유사상호 사용이나 불법, 무허가업자 등의 접근을 사전에 차단하는 효과를 얻을 수 있다. 계약의 서면화는 중개업자의 책임과 의무가 명시되고 있으며 공시해야하는 의무가 명확하게 규정되어 있다. 서면화된 중개계약은 서면 근거로 인하여 무허가 업자의 적발이 쉬워지고 불법 단속과 처벌이 매우 쉬워지므로 불법, 무허가 업자들이 시장에 진출할 수 없는 여건이 조성된다. 그러나 우리나라의 중개계약은 서면화의 의무적 조항이 법제화 되지 못하여 60년대식 구두계약으로 일반화 되어있다. 이제 우리나라 국민들의 교육 수준이 이미 선진국 수준보다 높아져 있으므로 국민들의 의식 수준이 낮아 서면화가 힘들다고 말할 수는 없을 것이다.  하루빨리 법제화 하여 부동산시장을 안정속에서 선진화 시키고 국민들의 권리와 재산을 적극적으로 보호 할 수 있도록 해야 할 것이다.

2.대국민 홍보와 중개업자 교육

 우리나라는 전속중개계약을 1993년 도입하였으나 중개업자들에게 의무와 책임만을 강조하고 전속중개계약은 의무 규정이 없으며, 국민들의 인식부족과 중개계약 관행의   구두화, 수수료의 불합리화로 인한 중개업자들의 회피, 의뢰인들의 피해의식, 거래정보망의 미비 등 부동산 중개시장의 현실을 반영하지 못하였다. 그러므로 많은 연구와 투자로 도입된 전속중개계약이 활성화 되지 못하고 있다. 이제 공인중개사들이나 국민들의 의식 수준이 매우 높아 졌으며 초고속 전산망도 구축 되어 있다. 한국식 전속중개계약의 의무화를 통하여 제도를 정착 시킨다면 중개시장의 선진화는 매우 빠른 속도로 진행될 것이다. <표11>에서 보여주었듯이 대전지역 공인중개사 업소를 대상으로 한 설문조사에서도 전속중개계약을 의무화 하기위해서는 대국민 홍보와 중개업자들의 의식전환이 두 번째와 세 번째로 필요하다고 나타났다. 이제는 현재의 구두방식에서 탈피하여 서면제도인 전속중개계약이 실현되기 위해서는 꾸준한 홍보와 중개업자들의 의식전환을 위한 교육이 필요한 것이다. 전속중개계약의 중요성과 서면 계약의 필요성 등을 홍보하여 의무화가 유보된 소액거래도 자연스럽게 전속중개계약으로 이루어질 수 있도록 대국민 홍보를 해야 하며, 중개업자들의 사전교육이나 보수교육, 보조원 교육 등을 병행해야 한다.

3.수수료 지불의무

중개의뢰인간의 분쟁을 방지하기 위하여 전속중개계약 기간에는 의뢰인이 직접 매수인을 찾더라도 수수료를 지불해야 한다. 우리나라의 현실은 중개업자의 홍보나 광고, 전화상담 등을 통하여 정보를 획득하여 이를 이용, 직거래 하려는 매수인들이 많다. 이는 불법업자들의 활동을 방치하여 불법거래가 만연되어 있으며 중개업소의 광고 등을 보고 거래를 유도하는 불법업자나 개인들이 많이 있다는 증거이다. 이러한 시장에서는 유통시장의 투명성을 확보할 수 없으며 시장의 선진화를 촉진 할 수 없다. 또한 중개업자들의 광고활동이나 권리분석, 현장 확인 등의 업무를 인정하고 그들의  활동을 법적으로 인정할 때 안정된 중개업의 영역 속에서 (그로인한 수수료 분쟁 등이 없이) 중개업의 발전과 시장의 선진화를 꾀할 수 있다. 그러므로 중개사법중 “전속중개계약 시에는 직접거래에도 수수료를 지불해야 한다”라고 명시할 필요가 있다.   전속중개계약을 의뢰받은 공인중개사들은 광고비 투입은 물론 많은 노력과 시간을 투자하게 되므로 그 기득권을 보호하지 못한다면 의뢰인과의 분쟁을 야기 시키고, 중개업자들의 수익성 악화를 초래하여 또 다른 편법과 불법을 조장할 우려가 있으며 선진 외국들도 이미 이러한 문제점들을 보완하여 전속중개계약이나 독점중개계약시에  이를 반영하고 있다.

4.소액은 의무화 유보

일정금액 이하는 국민들의 편의를 위하여 자율에 맡겨야 한다. 소액 중개는 자율적으로 맡겨도 중개시장을 혼탁하게 하거나 시장의 선진화를 저해하는 요인이 되지 않는다. 또한 자연스럽게 일정 시간이 흐르고 나면 전속중개계약의 편리성과 각종 혜택을 스스로 알게 되어  의뢰인이나 중개업자 스스로가 전속 중개계약을 선호할 수 있게 되며 전속중개는 빠른 시간 내에 정착 될 것이다. <표12>의 설문조사에서도 소액은 의무화 유보를 하고 임대 5천만원 이상이거나 매매1억 이상의 거래시에 전속중개를 의무화 하는 것이 좋다고 나타났다.

<표 12 >전속중개계약 의무화시 적정가격                         단위:만원

구     분	응답 빈도	응답 비율(%)
금액불구(무조건)의무화	51	42.1
임대2천-매매3천	4	3.3
임대3천-매매5천	7	5.8
임대5천-매매1억	59	48.8

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5.부동산 중개시장의 지도, 감독을 강화해야 한다.

지금까지의 감독관청의 지도 감독은 형식에 억매여 그 틀과 한계를 벗어나지 못했다.  가장 부동산 시장을 교란시키고 있는 무허가, 무등록, 유사상호 등 큰 벌을 받아야할 단속은 미미한 수준에 불과하다. 등록한 업소에만  한정된 지도 단속이 이루어진 것이다. 이러한 지도단속의 한계는 불법 ,탈법 업소들의 활동 을 가능하게 하는 요인이 되고 있다.

이와 같이 현행 시, 군, 구 부동산 담당 직원의 단속 한계는 이미 공무집행이 업무 능력의 한계를 벗어나 비현실적이라는 사실을 경험 하였다. 불법, 무허가, 대여행위 등의 지도 ,감독을 협회에 과감히 이관하여 자율적으로 지도하게하고 불법행위를 단속하고 적발하여 조치하거나 사법기관에 고발하도록 해야 한다. 불법 무허가 중개업자들이 중개시장을 장악 하고 있다면 거래질서는 문란해지고 불법행위의 근절이 어려우며 아무리 좋은 제도라고 하더라도 악용하고 법망을 회피하여 시장정화기능이 약화되어 전속중개계약의 정착도, 중개시장의 선진화도 기대할 수 없을 것이다.

선진 외국들도 이미 지도단속은 물론 회원교육과 자격사 배출 까지도 협회에서 주관하고 있으며 자율적인 노력으로 선진화를 진행 시키고 있다.

6. 전속중개계약의 신고제 도입

우리나라의 전속중개계약서는 계약기간을 명시해야 하고, 정보를 공개해야하며 3년간 보관하도록 중개업자에게 의무화 하고 있다. 보관제도 보다는 계약 의뢰 후 한 달 이내에 신고하게 하여 거래의 투명성을 높이고 시장의 크기를 데이터화 할 수 있도록 해야 한다. 부동산시장은 데이터가 부족하여 우리나라의 부동산 문제 연구나 제도도입을 위한 연구시에 시장의 크기를 가늠하기가 매우 힘들다. 신고제를 도입하여 부동산 시장의 데이터가 구축되면 공시지가와 실거래신고 등의 데이터와 함께  많은 부동산 연구 에 활용할 수 있는 통계자료를 제공하여 선진화 연구와 시장조절을 위한 정책을 구사 할 수 있는 순기능을 제공하게 된다. 또한 전속중개계약 신고를 하지 못하는 불법업소의 퇴출로 시장 정화를 통하여 좀 더 투명하고 안정된 시장을 구축할 수 있을 것이다.