독종1기 5주차 월요일 문제3 _ 엘우드법과 DCF법의 구분

[고동환]

평가사님 안녕하세요!

엘우드법만 나오면 항상 허우적거리는데, 오늘도 해당문제를 엘우드법이 아닌 DCF법으로 풀다 시간 내 완주를 못했습니다..

[질문1]

- 해당 문제 포함해서 엘우드법이랑 DCF법의 적용을 구분할 수 있는 방법이 있을까요?

제가 고민하기로는 

- 엘우드법이 적용되려면  -  지분/저당 구성비율, 저당조건, 지분수익률, 보유기간, 기말 자산가치 변동 조건  이 있어야 하고

- DCF법(세전모형)의 경우 - 저당조건, 보유기간, 기말복귀가액 산정 자료, 할인율 산정자료 가 있어야 하는데..

- 엘우드법 적용을 위한 자료들로 DCF법의 적용이 가능한것 같기도 하여 혼동이 되는것 같습니다.

[질문2]

- 엘우드법이 활용되는 문제를 보면, 종합환원율로 구하는 경우가 있고, 기본환원율 산정후 토지R, 건물R 각각 산정하는 

오늘 같은 문제가 있는데, 토지와 건물의 자산변동률을 따로 제시하면 후자로 보는게 맞는건가요? 토지,건물 가격 구성비를

적용해서 종합환원율로 만들어 적용하는건 불가한지 궁금합니다!

답변 미리 감사드리겠습니다! 

[황현아]

1. 엘우드와 dcf적용 자료는 거의 유사합니다. 다만 dcf를 적용하려면 ds와 기말복귀가액이 명확히 금액으로서 있어야하고 엘우드법은 율(ds는 ltv와 이자율, 기말복귀가액 대신 가치변화율)만 있으면 적용 가능합니다. 이 문제가 dcf법이려면 ltv는 어디에 곱해서 총 부채액이 얼마인지 기말복귀가액을 가치변화율로 구하더라도 현재 가액이 얼마인지가 있어야 합니다.

2. 네 엘우드법상 토지건물환원율은 예시답안 처럼 구합니다. 엘우드법이 애초에 금융적 조건에 의한 가중평균값이므로 물리적 개념이 토지건물의 비율로 나누기 어렵습니다.