|
|
▣ 미아균형발전촉진지구 월곡2구역 조감도입니다. |
목 차
◇ 복합개발을 통한 균형발전촉진지구의 개발 |
------------------ |
p 2 |
◇ 균형발전추진본부 동정 |
------------------ |
p 3 |
◇ 달라지는 법령 |
------------------ |
p 3 |
◇ 우리 사업장은 (왕십리뉴타운․미아균촉) |
------------------ |
p 3 |
◇ 뉴타운 추진현황 |
------------------ |
p 6 |
◇ 자치구 동향(마포구) |
------------------ |
p 8 |
◇ 도시재정비위원회 심의 기준 |
------------------ |
p 9 |
◇ 부동산 및 주택정책 |
------------------ |
p 12 |
복합개발(MXD)을 통한 균형발전촉진지구의 개발 |
새로운 도시거점의 형성을 위한 주요한 개발방식의 하나로 복합개발(Mixed Use Development)의 개념을 도입하는 사례가 최근에 증가하고 있으며 현재 추진중인 서울의 1, 2차 균형발전촉진지구의 개발계획수립과정에서도 지역거점형성의 주요한 전략으로 복합개발의 필요성과 계획기법이 도입되고 있다.
복합개발은 크게 3가지의 유형으로 구분될 수 있으며 그 규모면에서는 블록단위에서 도시의 컨텍스트를 중시하는 형태로 점차 대규모화 되어 가는 경향을 보이고 있다.
첫째 유형은 철도, 도로 등의 도시인프라와 건축물의 복합, 둘째 유형은 소규모 가구 및 획지를 통합하여 고층건축과 넓은 오픈스페이스를 확보하는 Super Block System 개발, 셋째 유형은 시가지의 컨텍스트와 조화를 목적으로 용도복합화와 새로운 도시활동거점을 형성하는 대규모 복합개발 등으로 구분할 수 있으며 도시의 주요한 거점을 형성하는 수단으로 여러 나라에서 용도 및 공간의 복합화를 적극적으로 추진하고 있다.
미국의 MXD개발은 도심의 재활성화를 목적으로 재개발사업의 추진과 교외형 복합쇼핑몰 등이 있으며 주거계 기능의 재평가, 주변환경과의 융화, 엔터테인먼트, 문화기능의 도입 등으로 변화되어 가고 있으며 프랑스의 복합개발은 대규모 인공지반, 지하공간을 이용한 교통시설을 위한 공간, 건축 공간, 오픈스페이스를 입체적으로 이용한 라 데팡스 등이 있다.
일본에서는 복합개발에 의한 풍부한 도시, 건축공간을 실현하는 시도로 단순한 상업, 업무기능만의 개발에서 문화시설, 공공시설 등 여러기능과의 복합화를 시도하고 있으며 도심 인구감소라는 문제에 대응하기 위한 주택공급의 시도가 모색되고 있다,
이러한 복합개발은 토지의 고도이용, 용도기능복합에 의한 경제적 상호효과로 지역중심의 활성화 및 경제성의 향상, 공공기반시설의 확보, 도시디자인으로서의 기여 등의 장점이 있으나 기존 시가지와의 정합성에 주의를 기울여 계획하는 것이 필요하다.
특히 현재 계획중인 균형발전촉진지구는 기반시설부족, 토지의 저밀도 이용, 권리관계의 복잡성, 개발규모가 작고 부지통합의 어려움 등 새로운 도시거점을 형성하는데 다양한 문제가 존재하고 있으나 지역의 고용기반을 확충하고 생활, 문화, 복지서비스 기능을 갖춘 생활권의 중심거점으로 만들기 위해서는 복합개발 전략의 도입이 필연적으로 검토될 것이며 이에 따라 다양한 계획기법 및 Design의 개발과 실현수단이 강구되어야 할 것으로 판단된다.
균형발전촉진지구에서 복합화는 일터와 생활이 공존하는 도심형 커뮤니티를 만들어 나가는데 목표를 두고 기존의 도시재개발사업 제도 운용의 틀에서 벗어나 새로운 도시거점형성의 목표에 따라 용도 및 기능의 복합, 공간의 복합, 사회적 복합 등 지구의 특성에 따라 다양한 유형의 계획 및 디자인, 사업수법이 적용될 수 있도록 뉴타운 정책목표에 부합되는 제도와 계획기법이 지속적으로 연구되고 만들어지도록 제안하고 싶다.
(주)제일엔지니어링 부사장 윤 중경
균형발전추진본부 동정
◆ ‘07. 제3차 도시재정비위원회 상설자문소위원회 개최
- 일 시 : 2007. 2. 26(월) 14:00
- 안 건
․ 흑석 재정비촉진계획 추진사항 보고
․ 신길 재정비촉진계획(안) 자문
◆ ‘07. 제3차 도시재정비위원회 개최
- 일 시 : 2007. 2. 27 (화) 15:00
- 안 건
․ 도시재정비위원회 심의기준(안)
․ 세운상가촉진지구 추진사항 보고
◆ 균형발전추진협의회 보고
- 일 시 : 2007. 2. 28 (수) 10:00
- 참 석: 행정제2부시장,서울시교육청관련 부서장 등
- 회의 내용
․왕십리뉴타운제3구역내 주상비율 검토사항
․왕십리뉴타운제3구역내 학교시설 설치에 대한 교육청과의 협의사항 보고
◆ 제40차 전략공정회의 개최
- 일 시 : 2007. 3. 2 (금) 14:00
- 주 관 : 균형발전추진본부장
- 안 건
․지구별 전략사업추진 사항 및 향후 추진계획
․뉴타운 소식지 불편사항 개선 지시
◆ ‘07. 제4차 도시재정비위원회 상설자문소위원회 개최
- 일 시 : 2007. 3. 5 (화) 14:00
- 안 건 : 상봉 재정비촉진계획(안) 자문
달라지는 법령 |
▣ 개정되는 법령
【서울특별시 건축조례 일부개정조례안 입법예고】
1. 공 고 일 : ‘07. 3. 8
2. 개정이유
「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「건축법 시행령」 의 개정에 의해 위임된 사항을 구체적으로 규정하려는 것임.
3. 주요 내용
가. 주택공급 확대 및 재래시장 활성화를 위하여 공동주택의 일조권 확보 규정 중 채광방향 일조기준(채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접대지경계선까지 수평거리)을 완화함
(1) 다세대주택 : 1m 이상
(2) 준공업지역에 위치한 시장이 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따라 시장정비사업으로 공동주택을 갖춘 복합형 상가건물을 건축하는 경우 : 건축물 높이의 4분의1 이상
4. 의견청취기간 :‘07.3.28일한
(서울특별시 건축과 02)3707-8323~4)
우리 사업장은.. |
▣ 왕십리 뉴타운지구
■ 사업 개요
- 위 치 : 성동구 상왕십리 하왕십리동 일원
- 면 적 : 337,200㎡
- 도시계획사항
․ 제3종일반주거지역, 상업지역, 지구단위계획구역
- 사업방식 : 주택재개발사업
■ 개발기본계획의 개념
- 도심형 복합타운 조성
- 지역특성에 맞는 친환경적 개발
- 다양한 세대 계층이 어울리는 커뮤니티 조성
■ 그간의 추진 경위
- ‘02.10.23 : 뉴타운시범사업 지구 선정
- ‘03.10.29 : 개발기본계획 수립
2구역
- ‘04. 5.31 : 제1종지구단위계획 결정고시
- ‘04. 8. 7 : 조합설립추진위원회 승인(1구역)
- ‘06. 3.16 : 주택재개발 정비구역 지정 고시(1구역)
- ‘06.10. 9 : 교통영향평가
- ‘06.10. 25 : 환경영향 평가(보류)
- ‘06.12. 22 : 조합설립인가
- '07. 1. 24 : 환경영향 평가 심의(수정가결)
- 2005. 8. 4 : 정비구역 지정
- 2006. 5. 18 : 조합설립 인가
- 2006. 6. 29 : 사업시행 인가
- 2007. 2. 12 : 교통영향평가(정비계획변경)
- 2007. 3. 2 : 건축위원회 심의
- ‘04. 5.31 : 제1종지구단위계획 결정고시
- '06. 1.24 : 정비구역지정을 위한 주민공람
- '06. 2.27 : 구의회 의견청취
- '06. 3. 9 : 구 도시계획위 자문
- '06. 5.23 : 지역균형발전위원회 자문
- '07. 2. 1 : 왕십리뉴타운사업지원센터 자문
■ 위 치 도
■ 지구단위계획도
3구역 1구역
※3구역은 정비계획지정에 따른 시설 변경계획을 진행중에 있습니다.
■ 건축물 배치계획도
존치
【다음호에 는 왕십리뉴타운2구역을 소개해 드릴 예정입니다.】
▣ 미아 균형발전촉진지구 편
■ 그간의 추진경위
- 2003.11. 18 : 균형발전촉진지구 지정
- 2005. 4. 21 : 개발기본계획 확정 승인
- 2005. 5. 17 : 도시계획위원회 심의
- 2005. 6. 16 : 도시및주거환경정비기본계획 변경
- 2005. 6. 16 : 도시및주거환경정비기본계획 변경
- 2006. 1. 26 : 개발기본계획 변경 공고
- 2006. 2. 9 : 정비구역 변경
- 2006. 3. 9 : 밀도 결정
- 2007. 2. 2 : 개발기본계획변을 위한 지균위 심의
※개발기본계획 변경내용을 bh함한 도시주거환경정비기본계획에 대한 시 도시계획 위원회 심의후 확정 예정
■ 정비구역도
■ 건축 계획
구역명 |
면적㎡ |
용적률% |
최고높이 (이하) |
주거비율 (미만) | |
기 준 |
허 용 | ||||
성북1구역 |
14,900 |
350 |
600이하 |
150m |
50% |
월곡1구역 |
53,773 |
350 |
500이하 |
120m |
70% |
월곡2구역 |
17,686 |
350 |
500이하 |
120m |
70% |
길음구역 |
28,178 |
300 |
360이하 |
100m |
70% |
【월곡2 도시환경정비구역】
■ 구역 개요
- 위 치 : 성북구 하월곡동 88-387일대
- 면 적 : 17,686㎡
- 도시계획사항
․ 일반상업지역,중심지미관지구,방화지구
■ 건축 계획
- 공공시설 설치 : 도로 3,373㎡. 공원 504㎡
(설치비율 : 21.9%)
- 건폐율/용적률 : 59.68% / 607.78%
- 층 수 / 높 이 : 지하6층 / 지상33층
- 주 거 비 율 : 63.05%
- 건립 세 대 수 : 402세대
- 건축물 용도 : 공동주택, 판매시설(대형마트),업무시설, 문화복지시설
■ 배 치 도
■ 그 간의 추진경위
․2003.11.18: 균형발전촉진지구 지정
․2005. 4.21 : 개발기본계획 확정
․2006. 3.09 : 도시환경정비예정구역 변경지정
․2006. 9.05 : 관련기관(부서) 협의
․2006.12.15 : 정비구역 지정(안) 열람공고
■ 향후 일정
․2007. 4. : 정비구역 지정
․2007.10. : 사업승인가
․2007.12. : 착 공
【다음호에도 미아 균촉지구 정비구역을 소개해 드릴 예정입니다.】
뉴타운 추진현황 |
◆ 흑석 재정비촉진지구 추진현황
○ 도시재정비위원회 소위원회 개최
- 일 시 : ‘07.2.26(월) 14:00
- 참석자 : 도시재정비소위원회 위원
- 안건 : 재정비촉진계획 수립(안)
○ 제25차 MP회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3. 8(목), 16:00
- 참석자 : 관계국장 및 용역사 책임기술자 등
- 안 건 : 재정비소위원회 자문결과 지적사항 시정 및 향후계획 검토
◆ 신림 재정비촉진지구 추진현황
○ 보고회 개최
- 일 시 : ‘07. 2. 28 (수) 10:00
- 참 석 : 총괄MP(이정형교수)등 관계자
- 안 건 : 재정비추진계획(안) 검토
○ 전략사업 공정회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3. 2 (금) 14:00
- 주 관 : 균형발전추진본부장
- 안 건 : 전략사업추진사항 및 향후 추진계획
◆ 시흥 재정비촉진지구 추진현황
○ 제22차 MP회의 개최
- 일 시 : ‘07.2.13(화) 16:00
- 안 건 : 촉진계획 수립(용적률 및 공공용지 부담비율 등)
○ 제23차 MP회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3. 6(화), 15:00
- 안 건 : 촉진구역 선정검토
건축계획 가이드라인 검토
◆ 은평뉴타운 추진현황
○ 은평뉴타운 정례회의 개최
- 일 시 : 2007. 2. 26(월) 17:00
- 참석자 : 뉴타운사업단장, 뉴타운사업2반장, SH공사 본부장외 2명
- 안 건 : 발코니 확장 방안 검토
○ 은평뉴타운 정례회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3. 6(화), 14:00
- 참석자 : 뉴타운사업단장, 뉴타운사업2반장, SH공사 관련팀장 2명
- 안 건
․ 목교설계 추진사항보고
․ 후분양 아파트 발코니 확장 비율 검토
․ 은평뉴타운 기록화사업 현안사항 보고
◦ 균형발전추진협의회 보고
- 일 자 : 2007. 2.28(수) 10:00
- 주 관 : 행정2부시장
- 보고내용
․ 기자촌 개발계획 검토보고
․ 일반학교 건립 추진사항보고
※ 검토후 균형발전대책회의 상정
◦ 은평뉴타운 현장 견학
- 일 자 : 2007. 2.28(수) 14:00
- 방문자 : 19명
․ harvard 대학 부동산 개발 R.Peiser 학장외
․ 홍익대학교부동산개발학과 홍선관 교수외
- 방문목적
․하버드대학생들의 과제물 작성(은평뉴타운 상업용지에 대한 가상 프로젝트 수행 및 사업성 평가후 보고서 작성)
◆ 가재울 뉴타운 추진현황
◦ 3구역 정비구역 지정 도시․건축공동위원회 심의
- 일 시 : ‘2007. 2. 28(수) 14:00
- 안 건 : 도시․주거환경정비기본계획 변경 및 가재울뉴타운3구역 주택재개발구역 지정
- 위 치 : 서대문구 북가좌동 144번지 일대
- 면 적 : 238,899㎡
- 건축계획
․ 용도지역 : 3종 및 2종 일반주거지역
․ 용 적 률 : 상한 235% 이하
․ 높 이 : 최고 35층 이하(2종 - 평균16층)
․ 연 면 적 : 579,391.8㎡
․ 세 대 수 : 3,304 세대
- 심의결과 : 조건부 가결
◆ 수색․증산 재정비촉진지구 추진현황
○ MP회의개최
- 일 자 : 2007. 2. 28(수) 10:00
- 참석자 : 총괄MP, 자문MP, 용역사, 구청 관계자 등
- 회의내용
․ 도시재정비 소위원회 지적사항검토 및
수색․증산재정비촉진계획(안)에 대한 자문
․ 촉진지구 용도지역 변경계획(안)
○ 수색․증산 재정비촉진지구 개발기본계획 보고
- 일 자 : ‘07. 3. 9(금), 14:00
- 참석자 : 용역사PM, 구청 관계자 등
- 회의내용
․ 도시재정비 위원회 상정자료 작성보고
◆ 북아현 재정비촉진지구 추진현황
○ 제36차 총괄계획가(MP) 회의
- 일 시 : 2006. 2.26(월) 10:00
- 참석자 : 총괄MP(신중진 교수)외 관계자
- 회의내용 : 재정비촉진계획(안) 검토
○ 제37차 총괄계획가(MP) 회의
- 일 시 : ‘06. 3. 7(수), 10:00
- 참석자 : 총괄MP(신중진 교수)외 관계자
- 회의내용 : 재정비촉진계획(안) 검토
․서울시 재정비촉진계획 심의기준안에 따라 계획안 검토
‥ 공공시설 확보: 총30%. 순부담10%이상
‥ 용적율 인센티브: 순부담 적용
‥ 임대주택 40㎡이하 → 40~50%
40~50㎡ → 40~50%
50~60㎡ → 10~20%
․재정비촉진계획 심의기준안에 따른 예정촉진구역별 조합추진위원회 설명회 등 주민의견수렴과 병행 계획수립
- 촉진구역 비용분담 및 건축계획(안)
- 촉진지구 주택 및 임대주택 공급방안 등
◆ 신길 재정비촉진지구 추진현황
○ 재정비위원회(상설소위원회) 자문
- 일시 : 2007.2.26(월) 15:00
- 소위원회 상정안건
․ 재정비촉진구역 지정에 관한 계획
- 자문결과
․ 재정비촉진계획 심의기준 확정시 재검토 필요
○ 총괄계획가(MP) 회의개최
- 일 시 : ‘07. 3. 8(목), 10:30
- 참석자 : 총괄MP 등 관계자
- 회의내용
․재정비위원회 자문결과 보완사항 검토
․재정비위원회 심의기준 적용방안 검토
․재정비촉진계획(안) 검토
○ 재정비촉진계획(안) 보고
- 일 자 : ‘07. 3. 9(금), 15:00
- 참석자 : 용역사PM, 구청 관계자 등
- 회의내용
․도시재정비위원회 자문결과 보완사항 보고
․신길뉴타운 재정비촉진계획(안) 보고
◆ 이문․휘경 재정비촉진지구 추진현황
○ 제35차 총괄계획가(MP) 회의 개최
- 일 시 : 07. 2.28(수) 14:00
- 참석자 : 총괄,자문MP, 용역책임기술자등
- 내 용 : 재정비촉진계획수립내용 보고등
○ 제36차 총괄계획가(MP) 회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3.5(월), 14:00
- 참석자 : 총괄, 자문MP, 용역책임기술자
- 내 용 : 재정비촉진계획수립내용 보고 등
◆ 중화 재정비촉진지구 추진현황
○ 재정비촉진지역 시,구의원 간담회 개최
- 일 시 : ‘07. 2.28, 15:00
- 대상지역 : 중화동, 묵동
○ 재정비촉진지역 주민설명회(1~4차)
- 일 시 : ‘07.3.6․ 9일, 15:00
- 주 관 : 중랑구청 도시관리국장
- 대상지역 : 묵2동주민, 중화2동 주민
◆ 거여․마천 재정비촉진지구 추진현황
○ 실무자 회의개최(8차)
- 일 시 : 07. 2.28(수) 15:00~18:30
- 참석 : 총괄MP, 구청팀장, 담당, 용역사
- 내 용 : 중점추진사항 검토
․주택공급계획,결합개발 등
․기반시설분담계획 등
○ 제21차 총괄계획가(MP) 회의개최
- 일 시 : ‘07. 3.7(수), 15:00
- 장 소 : 송파구청 지역개발과 사무실
- 참석 : 총괄MP,전희상(건축),구청직원
- 내 용 : 추진현황 보고
․관련계획 검토 및 협의
․기초자료 변동에 따른 구역계 검토
◆ 상계 재정비촉진지구 추진현황
○ 제28차 총괄계획가(M.P) 회의개최
- 일 시 : ‘07. 2. 28(수) 14:00
- 참 석 : M.P, 서울시, 노원구직원
- 내 용 : 도시재정비위원회 심의기준에 따른 재계획
◆ 미아뉴타운지구 추진현황
○ 미아제6,12구역 착공식계획 변경
- 당초 착공식계획 일자 : 07.03.30
- 연기사유 : 미아뉴타운지구내 철거민 연합회 등의 민원
- 향후계획 : 07.04월 중순경 착공식 추진
◆ 구의․자양 재정비촉진지구 추진현황
○ 제18차 총괄계획가(MP) 회의 개최
- 일 시 : ‘07. 3. 5 (월), 17:00
- 장 소 : 건화엔지니어링 회의실
- 참석자 : 총괄(자문)MP,시․구 및 용역사
- 주요내용
․ 재정비촉진계획(안)구청 중간보고 준비
․ 현안문제 논의
․ 재정비촉진계획 추진일정 논의 등
◆ 천호․성내 재정비촉진지구 추진현황
○ 제16차 MP회의
- 일 시 : ‘07. 3. 5 (월)
- 참석자 : 총괄MP, 건축MP
- 내 용
․ 균형발전추진본부보고회 결과 보완사항 검토
․ 향후 추진방향 논의
◆ 상봉 균형발전촉진지구사업 추진현황
○ 도시재정비 소위원회 자문실시
- 일시 : ‘07. 3. 5(월), 14:00
- 참석 : 본부장,뉴타운사업단장,시․구 및 용역사
- 내용 : 재정비촉진계획(안) 자문
- 조치 : 자문결과를 보완토록 구청에 통보
자치구 동향 |
◆ 아현뉴타운 소식지(제1호) 게재
- 게재일자 : 2007. 2. 12(월)
- 매월 1회 게재 예정
- 내 용 : 아현 뉴타운지구의 구역별 사업진행사항 및 관련 법령 등 정리
- 방 법 : 마포구청 홈페이지내에 뉴타운소식지 코너를 신설하여 주요 진행사항과 관련규정등 주민들이 꼭 알아야할 사항을 정리하여 게재
- 효 과 : 아현뉴타운사업의 이해와 사업추진에 대한 주민의 적극참여 및 지구별 추진의지 촉진으로 뉴타운사업의 신속한 진행
- 사이트 경로 : 마포구청 홈페이지→뉴타운/균형발전→뉴타운→뉴타운소식지
http://www.mapo.seoul.kr/newtown/news/index.html
- 자치구 담당자 : 도시관리과 조충열(330-2056)
도시재정비심의위원회 심의 기준 |
◆ 심의기준 제정 취지
- 재정비촉진지구내 주거지역의 용적률과 층수의 효율적인 관리를 위하여 타 위원회의 심의기준 등을 감안하여 재정비 위원회의 심의 기준을 마련하고자 함
① 주거지역의 용적률 및 층수 관리기준 |
Ⅰ. 전제 조건
○ 재정비촉진사업은 생활권 단위 정비로 양호한 주거환경 조성 목적
○ 다른 재정비사업과의 관계
- 재정비촉진(뉴타운)사업 ≥ 정비사업 ≥ 지구단위의 위계 준수
- 2차뉴타운 사업과 균형을 유지하되, 관련규정에 따른 차별성 감안
※ 본 심의기준 적용으로 사업추진이 어려운 지구(북아현, 상계지구 등)는 개별 안건으로 문제점과 대안을 제시하여 위원회에서 인정시 별도 기준을 적용할 수 있슴.
Ⅱ. 용적률 적용기준
□ 검토안 (단위 : %)
구 분 |
1종 |
2종 |
3종 |
준주거 | ||
7층이하 |
12층 이하 | |||||
기준 (계획) 용적률 |
재정비촉진 계획 |
150 |
170/190 |
190 |
210 |
지역별 계획 |
2차뉴타운 |
(170) |
170/190 |
190 |
210 |
지역별 계획 | |
정비사업 |
(170) |
170/190 |
190 |
210 |
300 | |
지구단위계획 |
150 |
170 |
190 |
210 |
250 | |
상한 (최대) 용적률 |
재정비촉진 계획 |
200 |
230 |
230 |
250 |
400 |
2차뉴타운 |
(240) |
(240) |
(240) |
250 |
400 | |
정비사업 |
(240) |
(240) |
(240) |
250 |
400 | |
지구단위계획 |
200 |
(240) |
(240) |
250 |
400 |
○ 운영 기준
- 본 기준은 지구 특성 및 경관 등을 고려하여 도시재정비위원회에서 조정할 수 있음
① 기준(계획)용적률 : 용도지역 상향 전 용적률 적용
- 주거환경정비기본계획상 예정구역 : 기본계획 용적률 적용
- 예정구역이 아닌 지역 : 210%이하의 범위에서 기본계획 취지에 부합하도록 결정
② 상한(최대)용적률
- 기부채납으로 인한 인센티브 용적률을 포함하여 용도지역 변경(종 상향)후 용적률을 적용하되, 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 결정
- 1종일반주거지역은 종 상향하더라도 상한 용적률은 200%로 제한
- 기부채납에 의한 용적률 인센티브 산정은 순부담 기준
※ 상한 용적률 완화 적용지역
∙ 역세권(지하철역등 역을 중심으로 반경 500m이내)은 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 상한용적률 완화 가능
∙ 결합개발은 결합개발에 따른 인센티브를 감안하여 도시재정비위원회 심의를 거쳐 상한용적률 초과 가능(단, 국토계획법 시행령상 상한 용적률 이내)
③ 2이상의 용도지역 혼재시
- 기준 또는 상한 용적률은 가중 평균치로 적용
Ⅲ. 용도지역 상향기준
□ 검토안
○ 원 칙
- 도시․건축공동위원회의 기준을 준용하되, 공공시설 부담률을 조정하여 적용(대상지 요건, 입지조건, 공공시설 부담률 중 대상지 요건 미적용)
- 일반주거지역 종 세분 변경은 도시재정비위원회의 심의를 거쳐서 1단계 조정하는 것을 원칙으로 하되, 용도지역 상향기준 충족시 2단계 이상 상향 가능
- 다만, 제1종지역의 종 상향은 가급적 억제
○ 적용절차
입지조건 충족시 (기준1) |
⇒ |
공공시설 부담률 충족시(기준2) |
⇒ |
도시재정비위원회 심의 |
⇒ |
용도지역 상향여부 판단 |
○ 입지조건 충족요건
변경 후 용도지역 |
현 황 조 건 |
2종 7층 |
∙2종 7층지역과 연접하고 폭 8m 이상 진입도로와 접할 것 ∙또는 폭 10m이상의 진입도로와 접할 것 |
2종 12층 |
∙2종 12층지역과 연접하고 폭 10m이상 진입도로와 접할 것 ∙또는 폭 12m이상의 진입도로와 접할 것 |
3종 |
∙3종과 연접하고 폭 12m이상의 진입도로와 접할 것 ∙또는 폭 15m이상의 진입도로와 접할 것 |
준주거 |
∙역세권으로서 간선도로에 접할 것 ∙또는 상업지역과 인접하고 간선도로와 접할 것 |
○ 공공시설 부담률
구 분 |
지구단위개선안 (순부담률) |
재정비촉진(뉴타운)사업 개선안(순부담률) |
비 고 |
층수 완화시 |
10% 이상 |
- |
재정비촉진사업은 2종 평균층수적용 완화로 층수완화는 별도 적용하지 않음 |
용도지역 상향시 |
1단계 상향시 15%이상 2단계 상향시 20%이상 3단계 상향시 25%이상 |
1단계 상향시 10%이상 2단계 상향시 15%이상 3단계 상향시 20%이상 | |
용도지역 상향 + 층수완화시 |
용도지역상향시 부담률 + 5% 이상 |
- |
※ 적용 예시
구 분 |
지구단위 개선안 |
재정비촉진 사업 |
비고 |
2종7층이 평균11층으로 완화시 |
10%이상 |
- |
재정비촉진 사업은 평균 층수 완화 |
2종7층이 2종12층으로 상향 후 평균 16층으로 완화시 |
20%이상 |
10%이상 | |
1종이 2종12층으로 2단계 상향후 평균 16층으로 완화시 |
25%이상 |
15%이상 |
Ⅳ. 층수완화 기준(제2종일반주거지역)
□ 현 행
구 분 |
방 법 |
재정비촉진계획 |
- |
2차뉴타운 |
∙평균16층 이하 |
재개발․재건축 |
∙제2종12층이하 ⇒ 평균16층 이하 (7층이하 ⇒ 평균 11층 이하) |
지구단위계획 |
∙제2종12층이하 ⇒ 평균16층 이하 (7층이하 ⇒ 평균 11층 이하) |
□ 검토 안
○ 2종7층지역은 평균 11층, 2종 12층지역은 평균 16층 적용을 원칙으로 하되,
○ 중․저층 혼합배치 등 다양한 주거유형으로 계획시 지구의 특성과 경관 등을 고려하여 40%이내의 범위에서 위원회에서 완화 가능
② 주택재개발사업 임대주택 건립기준 |
현 행
구 분 |
기 본 사 항 |
용도지역 상향 조정에 따른 추가건립 |
도시 및 주거 환경 정비법 |
•건설세대수의 17%이상 임대주택을 건설하되 -전용면적 40㎡이하 : 임대주택건립 세대수의 30%이상 또는 전체세대수의 5%이상 |
• 규정 없음 |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 |
•증가된 용적률의 50%이상을 임대주택으로 건립 (전용면적 85㎡초과 : 40%이하) |
도시재정비위원회(‘07.1.23) 상정(안)
❍ 기본적 건립
구 분 |
제 1 안 (4:4:2) |
제 2 안 (3:4:3) |
임대주택 건립규모 |
∙전용면적 30㎡이상40㎡이하 : 40%이하 ∙전용면적 60㎡이하 : 80%이하 ∙전용면적 60㎡초과 85㎡이하 : 20% |
∙전용면적 30㎡이상 40㎡이하 : 30%이하 ∙전용면적 60㎡이하 : 70%이하 ∙전용면적 60㎡초과 85㎡이하 : 30% |
❍ 용도지역 상향의 경우
: 현행규정 유지(개발이익환수차원)
임대주택 건립규모 개선(안)
전용면적 |
비 율 |
40㎡이하 |
100% (규정:30%이상) |
규 모 (전용면적) |
비 율 |
❍ 40㎡이하 ❍ 40㎡초과~50㎡이하 ❍ 50㎡초과~60㎡이하 계 |
40%~50% 40%~50% 10%~20% 100% |
③ 재정비촉진사업 기반시설 확보 및 부담기준 |
도시재정비위원회(‘07.1.23) 상정(안)
계획기반시설 확보율(%) |
순부담율(%) |
재정비촉진지구 전체 면적의 30%이상 |
재정비촉진구역면적의 10%이상 |
※ 2차 뉴타운 지구 : 평균 계획기반시설 확보율 28.1%
(최소 21.2% : 신정지구 ․ 최대 34.3% : 전농․답십리지구)
※ 뉴타운 사업 관리처분 인가된 5개 구역의 순부담율 평균 : 9.3%
(최소 6.1% : 미아12구역 ․ 최대 11.8% : 가좌2구역)
❍ 운 용(안)
- 지구별 기반시설 확보율 30%이상 및 공공용지 순부담율 10%이상 확보가 곤란한 경우 도시재정비소위원회의 사전자문을 받아 재정비 촉진계획을 수립
- 기반시설 순부담율에 따라 재정비촉진사업 기반시설 공공지원기준 검토
•촉진지구 계획기반시설확보율(%) = (계획기반시설면적/촉진지구총면적) × 100 •촉진구역 기반시설 용지 순부담률(%) =[(촉진구역계획기반시설면적-계획기반시설내국공유지면적 -기존기반시설내국공유지면적-계획기반시설 중 유상매입 시설면적) ÷ 촉진구역 총면적] × 100 |
기 준(안)
◇ 촉진지구 계획기반시설 확보 및 촉진구역 순부담
촉진지구 계획기반시설 확보율 |
촉진구역 계획기반시설 순부담율 |
재정비촉진지구 전체 면적의 30%이상 |
재정비촉진구역 면적의 10%이상 |
※ 3차 뉴타운지구 : 촉진지구 평균 계획기반시설 확보율 36.4%
(최소 33.3% : 시흥, 신길지구. 최대 42.5% : 신림지구)
※ 3차뉴타운지구 : 촉진구역 평균 계획기반시설 순부담율 12.5%
-10% 이하 지구 : 2개지구 (상계 2.4%, 북아현 3.8%)
-10% 이상 지구 : 7개지구
-계획기반시설 또는 기존기반시설내 국공유지가 많은 지구는 순부담 적음
지구명 |
계획기반 시 설 율 |
순부담율 |
국공유지율 |
유 상 매입율 |
비 고 |
평 균 |
29.5% |
12.5% |
15.2% |
1.8% |
9개 지구 평균 |
이 문 |
29.7% |
19.2% |
10.5% |
- |
유상매입(학교등) 미반영(7.3%) |
장 위 |
29.4% |
16.5% |
9.9% |
3.0% |
|
상 계 |
31.3% |
2.4% |
25.3% |
3.6% |
|
북아현 |
31.2% |
3.8% |
26.0% |
1.4% |
※순부담율 적용시 완화 용적률 적용사례
(상한 용적률 240% 가정)
지 구 명 |
기반시설 순부담 기준 | |||
순 부담율 |
완화용적률 |
초과용적률 |
완화 높이 | |
이 문 |
19.2% |
257% |
17% |
평균 17층 |
장 위 |
16.5% |
246% |
6% |
평균 16.1층 |
상 계 |
2.4% |
183% |
-57% |
- |
북아현 |
3.8% |
204% |
-36% |
- |
◇운용(안)
❍ 지구별 기반시설 확보율 30%이상 및 공공용지 순 부담율 10% 이상 확보하는 것을 가이드라인으로 하고 지구특성을 고려하여 도시재정비위원회에서 결정
※ 2차 뉴타운지구 공공기반시설 주민 순부담 현황
지 구 명 |
기존 (%) |
계획기반시설(%) | ||
계(증) |
주 민 (사유지) |
공 공 (국․공유지) | ||
돈의문 |
21.5 |
24.62 (증3.12) |
13.4 |
11.22 |
전농․ 답십리 |
23.4 |
34.3 (증10.9) |
9.1 |
25.2 |
중화 |
23.3 |
34.6 (증11.3) |
14.2 |
20.4 |
미아 |
19.2 |
22.1 (증2.9) |
15.8 |
6.3 |
가재울 |
12.29 |
22.27 (증9.98) |
13.9 |
8.37 |
아현 |
26.71 |
29.36 (증2.65) |
5.9 |
23.46 |
신정 |
23.6 |
21.23 (감2.37) |
10.0 |
11.23 |
방화 |
25.8 |
27.6 (증1.8) |
13.2 |
14.4 |
영등포 |
20.8 |
32.7 (증11.9) |
19.3 |
13.4 |
노량진 |
15.9 |
29.22 (증13.32) |
15.9 |
13.32 |
천호 |
29.6 |
27.6 (감2.0) |
6.4 |
21.2 |
부동산 및 주택정첵 |
■ 공동주택 가격 열람
- 14일부터 건설교통부에서는 홈페이지를 통하여 4.3일까지 2007년 공동주택가격(안)을 열람공고중에 있습니다.
- 각종 언론 매체등의 분석에 의하면 버블세븐지역과 수도권 신도시등 지난해 집값이 급등한 지역은 올해 과표까지 상향조정(시세의 70%→80%)되면서 공시지가 가격이 크게 올랐다. 공동주택가격(안)은 아직은 확정된 수치는 아니지만 주택소유자들이 별도로 이의신청을 하지 않는 한 확정, 4.30일 공시될 예정에 있습니다.
- 금번 공동주택 공시가격이 최고 60%까지 오른 지역이 있어 공시가격을 기준으로 매겨지는 보유세 부담도 크게 늘어나고 6억원 초과 대상인 종합부동산세 납부자도 증가될 예정입니다. 실제로 공시가격이 6억원에서 올해 9억2천만원으로 오른 양천구 목동 신시가지7단지35평형은 보유세가 148만원에서 444만원으로 198.4% 증가하여 작년대비 3배가 상향된 것으로 조사되었습니다.
- 공시가격이 확정되지 않아 종부세 대상공동주택의 산정은 어려우나 작년(14만740가구)보다 10만가구 이상 늘오날 것으로 보고 단독주택(작년2만1784가구)까지 포함하면 올해에는 25만~30만가구의 주택이 종부세 대상일 것으로 추정되고 있습니다.
-건설교통부 홈페이지 주소 :
http://aao.kab.co.kr/AAO/notice/research_standard_price.jsp
【금번호 해외 개발사례 및 뉴타운 Q&A는 쉽니다.】