합법적으로 세금안내는 방법

[류재훈]

합법적으로 세금안내는 110가지 방법

2018년 새 해 벽두부터 건설기술자 교육원에 입소하여 금년 첫 기수로 보수교육을 받았다 2주간 교육을 하는데 눈도 많이 오고 춥기도 하여 기숙사에서 숙식을 했다. 이 때 교양강좌로 들은 과목이 세무사 강의인데 강사 이름이 특이하게 신방수씨였다. 바로 전 수강 과목이 방수과목이여서 신방수라는 이름이 기억에 남는다.

세금을 막을 방법은 없고 물을 막을 방수공법도 거의 없다. 물은 막는 것이 아니라 물이 가는대로 흘러가게 두는 것이 방수이니 防水가 아닌 放水로 해야 한다는 것이 방수시간의 요약이다. 하긴 초가지붕의 빗물도 흘러내릴 구배만 주면 얼마든지 물은 흘러가는 放水가 되니 맞는 말이긴 하다. 들어 온 물은 퍼내면 되고 떨어지는 물은 괴지 않도록 하는 것이 상책이다 그러니 차양과 지붕 구배를 두고 지하층 옹벽은 이중벽을 쌓아 펴내는 것이 순리인 듯싶다.

새 정부 들어 부쩍 강화된 각종 세율과 부동산의 10~20% 중과세제도가 생겨서 서민도 부동산을 팔면 기존의 6~40% 세율이 6~42%로 강화되고 +가산세가 10~20%의 중과세된다. 거기에 늘 붙어 다니는 세액의 10%의 농특세가 부과되니 양도차액의 46.2% 또는 57.2% 최악의 경우는 68.4%를 세금으로 걷어간다는 정책이다. 그간 있던 장기보유의 공제 혜택도 없애겠다면 다만 약간의 기본공제는 있을 것이니, 공제전의 얘기다.

즉 평범한 백성이 투기성 2가구 이상의 주택이 아닌 토지를 팔아도 1억의 양도 차액이 생기면 백성은 4,280만원 가져가고 국가가 5,720만원 걷어간다는 얘기다. 1가구 3주택 이상 보유한 사람은 국가가 68.4% 빼앗아간다는 얘기인데 대다수 국민은 남의 이야기이니 그냥 구경만하는 눈치다. 급해서 파는 사람은 죽는 것이고 버티면 사는 수밖에 없는 듯하나. 소득이 생기면 한일이 아무것도 없는 국가가 백성과 이익의 파이를 절반보다 더 가져다 먹겠다는 얘기는 동학농민혁명 시 조선의 세제나, 제정 러시아 세정과 같은 악질의 세율로 역사에서 러시아가 혁명으로 망하지만 실은 농민의 소출착취에 의한 세금의 문제다. 중과세는 심한 저항에 부착 칠 것이 뻔 한 세정으로 이는 아주 부당한 세정이다.

정부는 부동산 정책에서 당근과 채찍을 여러 번 썼는데, 1997년 IMF 외환위기가 닥치자 국가부도가 날 절체절명의 상태에 부동산이 폭락하자 금리가 20%를 상회한다. 그러자 정부는 부자들의 주머니를 겨냥한 건설경기를 부양한다. 이 과정에서 주택수요 창출을 위해 양도 시 차액에 세금을 감면해주는 정책을 양산한다. 시세차액에 양도세를 감면한다니 구미가 당긴 부자들이 과감히 투자를 시작한다. 외환위기가 잡히고 주택은 천정부지로 뛴다, 그러자 정부는 부랴부랴 정책을 내놓는다. 이 것이 다주택자의 양도세 중과조치, 부동산 실거래 신고, 개발이익 환수 제, 주택담보대출 제한 등이다.

부동산은 취득단계에서 취득세 4%, 주택은 1~3%, 보유단계에서 재산세 종합부동산세를 납부한다. 양도단계에서 일반과세로 1년 미만보유자 50% ,2년 이상 보유자 6~42%, 중과세 10~20%

,상속 증여단계에서 상속세 증여세가 부과된다.

비과세는 당초부터 국가나 지자체에서 과세권이 없어 세금 자체가 발생하지 않는 것을 말한다. 비과세 판정을 받으면 세금을 신고하거나 납부하지 않아도 된다. 세금이 과세되지 않는 대포적인 예로 면적이 40M2이하 취득가격이 1억 이하인 서민 주택은 취득세가 없다. 또 1가구 1 주택 자가 받는 양도세 비과세가 있다. 세금 감면은 경기 활성화난 서민의 부담을 덜어 주기 위한 방법에서 종종 시행된다. 미분양 주택을 구입 후 양도 시 양도세를 면제하는 예이다. 또 8년 이상 경작한 농지의 양도에 폭넓은 감면을 실시한다.

부동산의 취득시기에 취득세가 발생한다. 유상매매의 경우 잔금 지금일이 취득 시기가 된다. 잔금지금일 명기되지 않은 경우 계약일로부터 60일이 경과되는 날로 한다. 공동등기를 하면 절세효과가 크다, 하지만 이미 등기가 된 부동산의 명의를 공동으로 바꾸면 증여세와 취득세가 과세된다. 그리고 등기관련 수수료도 발생된다. 당초 취득시점에 공동명의로 하는 것이 좋다. 배우자와 각각 1/2로 하거나 1/3, 2/3으로 할 수도 있다. 취득세 절세 방법을 보자

1) 부동산의 실거래가의 4.6%가 원칙이나 주택은 주택수와 무관 1.1~3.5%가 적용 된다

2) 부동산 경기가 좋지 않아 부양책을 쓸 때면 감면해주는 경우가 있다. 잘 활용하자

3) 분양가 할인 시 취득세도 줄여라. 분양가가 내려가면 부가세도 준다.

4) 명의를 누구로 할 것인가 고려한다. 공동명의를 적극적으로 활용하라

5) 다주택자는 중과세 및 월세 과세 제도의 변화를 읽자.

6) 임대주택사업자는 세제 완화 조건을 활용하라

7) 국민주택채권을 구입하면 보유보다 환매하는데 3~5%를 넘지 않아야 한다.

8) 중계수수료는 현금영수증으로 받는다. 양도 시 필요경비로 인정을 받는다.

9) 다운계약서나 업계약서에 절대 도장을 찍지 마라

10) 자금 출처조사에 유의하고 자금 증빙을 철저히 남겨라

11) 대출을 받으면 소득공제를 받아라.

12) 인테리어 설치 영수증은 귀중히 보관하자. 발코니 확장은 기계설비공사로 등 교환은 전기설비 공사로 영수증을 받아야 양도세 계산에 반영된다.

13)계약서는 집문서 땅문서와 같이 귀중하게 보관하여야 한다.

현금은 보유한다고 세금을 부과하지는 못하나 부동산은 보유만 해도 생기는 세금이 재산세와 종부세가 있다. 종부세는 주택, 나대지, 상가 건물 부속 토지를 많이 가진 사람이 내는 세금이다. 주택은 개인별 6억이니 공동등기를 하면 12억까지 비과세다. 상가 부속 토지는 80억 나대지는 세금이 높아서 5억이 넘으면 과세 대상이다. 매년 등기부상 6월 1일 현재 소유권을 가진 사람이 납부를 한다.

가장 좋은 절세법은 비과세를 받는 것이다. 부동산을 양도하기 전에 비과세 제도를 정확히 이해하고 사전에 비과세 전략을 세우는 것이다. 비과세 요건은 다음과 같다. 원칙은 1세대 1주택으로 만드는 것이다. 직계비속은 나의 자식이고 직계존속은 나를 세상에 나오게 만든 부모와 조부모이다. 자식이 30이 넘으면 분가가 되고 30전이라도 최저생계비 이상의 소득이 있으면 분가가 된다. 거주용 주택은 최저 2년 거주 요건이 있을 때 실거래 가격이 9억 이내면 비과세가 된다. 직계 존비속을 가지고 미리 미리 만들어 둬야 한다.

새 주택을 구입한 날로부터 3년 내 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 새 주택은 기존 주택의 취득일로부터 1년 이후에 사야 한다. 동시에 2주택을 사면 적용되지 않는다.

직계존속을 봉양하기 위해 합가하여 2주택이 되면 합가일(결혼일)로부터 5년, 2018년부터는 10년으로 연장 된다. 농어촌주택 상속주택이 일반주택과 섞어 2주택이 된 상황은 일반 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 흔히 농어촌 주택을 먼저 팔고 내가 사는 집을 팔려고 마음을 먹지만 반대니 유의 바람, 현재 사는 집을 팔아 더 좋은 집을 살 경우에 적용하면 좋은 방법이다.

1세대에 대한 예외를 보면 주택 수 판정은 부부와 생계를 같이하는 가족 구성원을 합해 1세대 o주택으로 따진다. 이런 세대 분리 개념을 적용한다. 예로 K씨는 본인명의, 부인명의, 28세 딸의 명의로 각각 1채를 소유했다. 1세대 3주택인 셈이다. 딸이 소득이 있어 30미만이라도 1세대로 인정이 된다. 부모는 1세대 2주택 , 딸은 1세대 1주택 자가 된다. 세대분리를 하는 것이다. 분리과정에서 재산이 무상으로 증여되면 증여세 소득이 없는 자녀가 주택을 취득하면 자금출처조사를 받을 수 있으니 자료를 만들어야 한다.

1주택에 대한 예외도 있다. 2주택을 보유 하더라도 비과세 적용이 된다는 것이다. 일시적인 2주택이나 상속주택이 있으면 비과세 혜택을 받는다.

보유 및 거주 요건에 대한 예외를 보자. 주택과 토지가 공공사업으로 수용되면 대부분 보유 및 거주기간에 관계없이 비과세된다. 세대원 모두가 이민을 떠나면 보유 및 거주기간 관계없이 비과세된다. 특수학교나 중, 고등학교 대학교 진학으로 이사를 갈 때 양도세가 비과세 될 수 있다. 다주택자는 임대사업을 통한 비과세 전략을 세워야 한다.

비과세 효과를 극대화하기 위한 절 세법 전략

1) 2년 보유기간을 꽉 채워라 취득일 양도일이 2년 이상이 되게 한다.

2) 보유 및 거주기간에도 예외는 있다. 전근 취학 이민 등

3) 고가주택은 비과세 혜택이 상당하다. 9억이 초과되는 집은 장기보유 특별공제를 80%까지 받으면 세금이 크게 줄어든다.

4) 비과세 처분기간을 넘길 것으로 예상되면 자산관리공사를 찾아라. 새집을 사고 헌집이 3년이 넘게 안 팔릴 경우다.

5) 상속주택과 농어촌주택이 포함되는 경우는 비과세 판단이 어렵다. 일반주택을 먼저 팔고 비과세 혜택을 받으려면 세법에서 요구하는 조건을 잘 충족시켜야 한다.

6) 혼인하여 2주택이 되는 경우 비과세를 받을 수 있다.5년 이내에 1주택을 처분해라.

7) 다주책자는 임대사업자 등록을 한 후 거주용 주택을 양도하면 비과세를 받는다. 일반임대 주택은 5년을 준공공임대주택은 10년 이상을 임대하면 양도세를 감면 받는다.

세무공무원은 멍청이가 아니다. 특수 관계자 간에는 비정상적인 거래를 하지 마라.

세무공무원은 편법거래를 규제하는 원리로 증여를 선택하면 낮은 취득 가를 이유로 양도세가 많이 예상되어 증여 후 양도를 생각한다. 세법은 이 경우에 대비 이월과세 제도와 부당행위계산 부인 제도를 적용한다.

만일 특수 관계인들이 양도를 선택하면 이는 증여의 성격으로 보고 상속 증여세법에는 대해 일단 증여추정 규정을 적용하여 유상양도를 입증하지 못하면 양도세 대신 증여세를 부과한다.

부동산을 증여 받으면 5년이 되기 전에 매도하면 증여의 효과가 박탈된다. 이는 세금 회피성이 있다고 보고 이월과세 제도를 적용한다. 양도차액이 많이 발생한 부동산은 배우자에게 증여하라. 소싯적에 평당 몇 천원에 산 땅이 몇 십만 원으로 상승해 양도세로 절반이상을 세금으로 빼앗긴다면 우선 현시세로 6억까지는 마누라에 증여가 가능하니 세무사와 협의하여 현시가로 2개소의 토지 공증기관의 공증 가격을 받아 공증기관에서 공증을 받아서 증여하고 현시세로 취득세를 납부한다. 그리고 5년 후를 기다려야 한다. 마누라가 5년을 살지 죽을지 모르니 이런 땅이 있으면 빨리 증여하고. 5년 이상 기다리다 7억에 판다면 양도세는 취득세+경비+공제 받고 계산하면 세금으로 절반이 안 된 3~4천만 원 되게 납부하지만 그대로 둔다면 환가로 계산을 해도 4억 가까이 납부할 상황이 온다. 집에 있는 마누라가 세테크로 년 봉 7~8천만 원, 월급쟁이가 되는 것이다. 강사님의 마지막 한마디는 귀에 남았다. 이 한 가지 정보만 가져가도 당신은 큰돈을 번 사람이 된다는 말에 이 책을 사서 읽는다.

2018 03 30

합법적으로 세금 안내는 110가지 방법

신방수세무사 지음

아라크네

[이대규]

참고하겠습니다. 좋은 글 감사합니다.^&*