망원동 재개발 이야기...

[풀향기]

오늘은 서울 한강변 중에서 아직도 저평가되어있는 지역중의 하나인 마포구 망원동 재개발 이야기를 하려 합니다.

 

                                                         <망원동 전경>

 

망원동하면 예전부터 비만 오면 상습침체지역으로 유명했던지역입니다. 그러나보니 부동산가격이 타지역에 비하여 상대적으로 저평가 될수밖에 없었습니다.

 

현재 망원동 아파트의 평당 평균 매매가는 천만원 안팍선으로 인근 좌우 옆동네격인 상수동과 상암동의 평당 매매가가 각각 2000만원과 2500만원 까지 훌쩍 넘어선것과 견주어 볼때 가격적으로 엄청나게 저평가 되어 있습니다.

망원동 단지들이 인근 바로 옆동네에 비해서 저렴한 이유는 시세 주도주라고 할 수 있는 대형단지의 부재가 가장 큰 원인이라 할 수 있습니다.

현재 망원동의 아파트 단지들은 대부분 백여가구 미만의 소규모 단지로 구성되어 있기 때문에 시세를 이끌만한 대장주가 없습니다. 하지만 바로 이러한 약점이 망원동이 굉장히 저평가 되어 있다고 당당하게 말할 수 있는 근거가 됩니다.

즉 입지적인 한계 때문이 아니라 단지 대표주의 부재 때문에 망원동이 저평가 되어 있다면....향후 재개발이나 재건축을 통해 망원동에 대규모 단지만 들어선다면 바로 옆동네의 70~80%까지는 동반상승할 수 있기 때문입니다.

실제로 비록 현재는 추진위 승인만 받은 초기단계이지만 '망원5구역 주택재건축 사업'이 추진되고 있으며...순조롭게 추진되어 계획대로 대규모 단지가 들어설 경우 기존 아파트 단지들은 큰 시세상승을 가져올 수 있다고 보여집니다.

망원동의 또다른 약점은 과거 홍수침체지역이었다는 점, 그리고 소규모이지만 군부대의 존재입니다.
현재는 망원빗물펌프장이 생겨서 그뒤로 한번도 침수피해는 없었던 것으로 알고 있으며 인근 군부대 역시 이전을 추진중으로 알고 있습니다.

과거 잠실과 여의도 역시 상습 침수 지역이었다는 점, 또한 도심 군부대는 결국 이전 할 수 밖에 없다는 점, 그리고 실제로 이전을 추진중에 있다는 점들을 고려해 볼때, 이러한 문제들이 겹쳐져서 저평가 되었다면 이역시 입지상의 문제가 아니므로 바로 투자를 감행해도 좋을 지역인 셈입니다.

입지상의 문제가 아니라 이런 저런 부차적인 이유가 원인이 되어서 바로 인근에 비해서 집값이 상당히 저렴하다면 그런 지역은 반드시 투자해야만 하는 지역입니다. 결국 부동산을 볼때 가장 먼저 고려해야 하는 것은 바로 입지인것입니다.

아무튼 망원동의 가장 큰 호재는 바로 망원동이 가지고 있는 천혜의 입지 그 자체라는것...가장 중요한 호재인 셈입니다..

그외 망원동에 시세변동을 가져올 만한 호재로는 합정역과 망원역에 이어지는 합정균형개발촉진지구,, 그리고 계속되는 상암의 개발 소식들이라고 하겠습니다.

합정1구역은 직주근접형 랜드마크 타워을 건설한다고 하더군요.
상암디엠씨는 너무나도 잘 알고들 계신 호재이겠죠...대규모 인구유입시설이라고 할 수 있는 130층 규모의 국제비즈니스센터를 비롯, 주상복합용지를 아예 첨단산업용지로 바꿔서 서울의 대표적인 직주근접형랜드마크로 키우겠다는게 서울시의 구상이며 얼마전 용산과 상암 잠실의 초고층은 확실하게 추진하겠다는 연합뉴스발 기사도 보았던 기억이 나는군요. (상암과 강남에는 자기부상형 미래형 모노레일 설치도 추진되고 있음...상암은 계획 결정 되었으며 강남은 추진중임)
 
단기적인 차익(2~3년 의미)을 노리고 들어간다면 망원동은 적절한 투자처가 아니겠지만 실거주를 포함한 중장기 토지투자개념으로(5년이상)들어 가신다면 충분히 큰 메리트가 있는 지역이라는 점을 유의하시기 바랍니다.

 

오늘도 좋은 하루되시길 바랍니다.