불황대비, 중산층 재테크 리모델링

[염경호]

불황대비, 중산층 재테크 리모델링

빛 보려다 빚만 얻은 당신. 빚내서 집을 장만했지만 집값은 내리고 이자와 원금 상환은 목전에 다가와 있다.

고단한 ‘하우스 푸어’의 삶을 탈출하기 위한 특별한 해결책과 중산층을 위한 새로운 자산관리 포트폴리오를 제안한다.

대한민국 대표 중산층 재테크 멘토링

상담 신청자 재무 상황

초등학교 3학년, 6학년인 자녀를 둔 임경환(44세)씨 가족은 서울시 서대문구 창천동에 살고 있다.

컨설팅업계에 종사하는 임씨의 수입은 세후 월 5백만원, 저축액은 수입의 30%인 1백50만원선이다.

지출 리스트는 생활비 1백50만원, 자녀교육비와 병원비 1백만원, 보험료 17만원, 임씨 용돈 73만원이다.

임씨의 고민은 종잣돈을 굴릴 투자처를 찾는 것이다.

지난해, 부동산 시장이 불안해지자 그는 4억원에 아파트를 팔았다.

집을 처분한 돈으로 창천동에 2억원 상당의 전셋집을 얻었고, 1억원의 은행 빚을 갚았다.

나머지 1억원은 마땅한 투자처를 찾지 못해 증권사 종합자산관리 계좌인 CMA에 넣어두었다.

하지만 CMA 금리가 3%선이라 재테크 효과는 거의 제로에 가깝다.

전문가 조언

지난해 말 과감하게 아파트를 정리한 선택은 현명했다.

이제 ‘하우스 푸어(주택을 보유했지만 상당한 채무로 소득 대비 대출이자나 지출이 많은 빈곤층)’는 아닌 셈이다.

월 5백만원의 안정적인 수입으로 현금 유동성도 원활한 편이다.

임씨는 우리가 흔히 말하는 중산층이라고 봐도 무방할 것이다.

장점이 있지만 아쉬운 점도 보인다.

임씨 가족의 문제는 가장의 유고 시에 생활비 마련 문제와 CMA에 있는 1억원의 활용 방법이다.

현 상황만으로는 가장의 부재가 가정의 경제적 붕괴로 이어질 수 있다.

정기보험 상품에 가입해 가장 유고 시에 가족의 생활을 도울 수 있는 안전망을 확보해야 한다.

월수입을 감안한 적정 보험료는 30만원선이므로 상담 후에 종신보험이나 정기보험에 가입하는 것이 좋다.

임씨에게 가장 큰 문제는 종잣돈을 제대로 활용하지 못하는 것이다.

현재 임씨 가족의 현금은 모두 CMA에 예치되어 있는 상태다.

세금을 제외한 CMA이자는 약 2% 수준으로 물가상승률도 방어하지 못한다.

개인마다 투자성향이 다르지만 비교적 젊은 축에 속하고,

1억원의 종잣돈이 있기 때문에 공격적인 투자로 전환하는 자세가 필요하다.

임씨에게는 비교적 다양한 재테크 옵션이 있다.

부채가 없기 때문에 은행에서 돈을 빌려 오피스텔을 구입할 수도 있다.

하지만 부동산 시장은 현재 먹구름이 낀 상태다.

앞을 내다보기 힘들기 때문에 굳이 부채를 늘리면서 임대부동산 사업을 할 필요는 없을 듯하다.

추천하는 상품은 월지급 주가연계증권(ELS)이다. 시중에 나온 주가연계증권의 수익률은 7% 남짓이다.

1억원을 투자했을 때 세금을 제외해도 매달 50여 만원을 받을 수 있다.

6개월 이상 운용하면 중도상환도 용이하다는 점도 믿음직하다.

다만 투자자산인 만큼 손실 가능성도 염두에 두어야 한다.

[부동산]

매수자 나타나면 당장 팔아라

지난해부터 부동산 시장이 냉각기에 돌입했다.

가장 큰 피해를 입은 사람들은 부동산의 자산비율이 75%인 중산층이다.

중산층들은 ‘부동산 불패 신화를 믿어야 할지’ ‘대출이자를 갚으면서 조금 더 버틸 것인지’ 고민이다.

오랜 갈등 끝에 공인중개소를 찾아도 ‘집을 구입하겠다고 보러 오는 사람이 없다’는 냉담한 반응이 돌아온다.

여기저기에서 팔려는 사람은 있으나 사려는 사람이 없다.

시장을 보는 전문가들의 전망은 양쪽으로 갈린다.

낙관주의자들은 4년간 꾸준히 오른 부동산 시장이 숨 고르기를 하며 안정기를 찾고 있다고 주장한다.

일부 지역에서는 아직 상승 여력이 있다는 말도 덧붙인다.

전통적인 지지 기반이 있거나 교육열이 받쳐주는 곳이라면 집을 팔지 말고 조금 더 버티라는 것이다.

반면 시장을 비관적으로 보는 전문가들도 많다.

이들은 하락기를 앞두고 냉각기에 돌입했다는 예측을 내놓는다.

매수가 활발하지 않은 경매시장을 유심히 보라고 말한다.

감정가 6억원 미만의 서민 중산층 아파트가 경매 물건으로 쏟아지지만

정작 매도되는 물량은 적다는 것이 이들의 주장을 뒷받침하고 있다.

박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 “지방에서도 공급 과잉 현상이 조금씩 나타나기 시작하면서

기존 주택 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다”라며 “시장에 충격을 줄 수 있는 대책이 나오지 않는 이상

집값 하락세를 막기 어렵다”라고 말했다.

베스트셀러 <당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀>의 저자 박창모씨 역시 비관적인 입장이다.

그는 “앞으로 부동산 가격은 계속 하락할 것”이라며 “집주인 입장에서는

시세보다 떨어진 가격에 집을 내놓기가 쉽지 않겠지만

지금까지 낸 이자보다는 앞으로 낼 돈을 계산해야 한다”고 말한다.

부동산을 팔지 않으면 5%가 넘는 가계대출 이자와 하락하는 부동산 가격으로 더 큰 피해를 입을 수 있다는 주장이다.

그는 사겠다는 사람이 나타나면 바로 계약을 하는 것이 현명하다고 충고한다.

부동산 시장에 대한 낙관주의자들은 월급 대비 이자 비율이 30%,

비관주의자들은 이자 비율과 매달 갚아야 할 원금을 합친 금액이 30%를 넘으면

과감히 집을 팔아야 한다고 주장한다

지역에 따라 손절매 고려

부동산 흐름을 두고 전문가들의 의견은 엇갈리지만 공통점도 있다.

집을 판매하기 전에 중점적으로 고려해야 할 점들이다. 첫째는 지역이다.

어디에 사느냐에 따라 집을 손절매할 것인지, 대출을 갚으면서 조금 더 버틸 것인지가 달라진다.

일부 전문가들은 교육열이 높은 지역은 가격 하락폭이 없거나 낮을 것이라고 말한다.

전문가들은 하우스 푸어는 시장의 문제이면서 지역의 문제라고 말한다.

강남은 강남대로, 과천은 과천대로 움직일 것이라는 것이다.

목동이나 강남, 평촌 등 교육열이 받쳐주는 곳은 조금 더 기다릴 필요가 있다.

소위 ‘부자 동네’에 집을 가지고 있다면 일단 버텨보는 게 좋다.

반면 낙폭이 큰 곳이라면 손해를 보고 파는 것도 고려해야 한다. 가장 낙폭이 큰 곳은 용인이다.

도심으로의 접근성이 떨어지면서 학군이나 교통 등의 주변 환경이 미약한 위성도시이다 보니 경쟁력이 떨어진 것이다.

용인에 대형 평수의 집이 있다면 손절매를 고려하는 것이 좋다.

두 번째는 평수다. 1~2인 가족의 증가로 중소형에 대한 수요는 여전하다. 반면 대형 평수는 위태롭다.

대형 평수는 현재 어느 지역에서나 상대적으로 약세를 보인다는 공통점이 있다.

전문가들은 접근성이 떨어지거나 소형 단지인 곳에 대형 평수의 아파트를 가지고 있다면

일부 손해를 감수하고라도 파는 게 좋다고 조언한다.

지역을 떠나 대단지가 아닌 ‘나 홀로 아파트’에 거주 중이라면 매매를 서두를 필요는 없다.

이런 아파트는 투자 목적으로 구입하는 사람보다 실거주 수요가 많아

가격 하락 추세에 영향을 덜 받는다는 장점이 있다.

마지막 고려사항은 월급 대비 이자 비율이다.

자신의 경제 상황에 맞지 않게 과도한 빚을 내서 부동산을 구입했다면 파는 것이 맞다.

부동산 가격 상승을 노리고 구입했겠지만 전문가들은

시세상승을 노리는 부동산 재테크를 하는 시대는 끝났다고 입을 모은다.

다만, 이자를 내는 게 경제적으로 엄청난 부담이 되거나 손해인지,

아니면 이자를 낼 여건은 되지만 집값이 오르지 않아 박탈감을 느끼는 건지 냉정하게 계산해봐야 한다.

부동산 시장에 대한 낙관주의자들은 월급 대비 이자 비율이 30%,

비관주의자들은 이자 비율과 매달 갚아야 할 원금을 합친 금액이 30%를 넘으면 과감히 집을 팔아야 한다고 주장한다.

만약 월수입이 3백만원인데 부동산 대출이자와 원금 상환액이 1백만원이 넘는다면 부동산을 정리해야 한다는 것이다.

박창모씨는 “이자가 30%를 넘어가면 집값으로 1천만~2천만원 더 노리느니 빚 먼저 갚고

현금성 자산을 늘리는 게 좋다”고 조언한다.

부동산을 팔았다면 은행 부채를 갚은 이후 포트폴리오를 재점검할 필요가 있다.

[현금]

지출 항목별로 통장을 2개 이상 만들어라

높은 금리의 적금 상품과 과거 수익률이 높은 펀드를 두고 갈등하는 것보다

‘나는 왜 남들처럼 수입의 50% 이상을 저축하지 못하는지’에 대해 고민하는 자세가 필요하다.

전문가들은 건전한 소비 습관이 종잣돈을 모은다고 입을 모은다.

재테크에서 가장 중요한 것은 수익률에 따라 금융 상품을 선택하는 게 아니라 저축액을 늘리는 것이다.

저축액을 늘리기 위해서는 소비 습관을 정리하는 것이 중요하다.

가장 좋은 방법은 통장 분리다.

지출 통장, 여행비 통장, 학원비 통장 등 통장을 많이 만들수록 목적을 분명히 할 수 있다.

하지만 통장 수가 많아질수록 관리하기가 어려워지기 때문에 자신이 잘 관리할 수 있는 선에서 적당히 만들어야 한다.

최소한 2개, 급여 통장과 지출 통장은 분리해야 한다.

물론 단순히 통장을 나눴다고 해서 원활하게 현금이 흘러가고 돈이 모이는 것은 아니다.

지출 항목을 크게 고정지출과 변동지출로 구분하고

각각 다른 통장에서 관련 금액이 출금되도록 조정하는 것이 중요하다.

지출 통장에서 체크카드를 발급 받는 것도 잊지 말자.

중요한 것은 어떤 카드를 신청하느냐가 아니라 지출 통장에서 신용카드가 아닌

체크카드를 발급 받아 사용하고 잔액 통보 SMS 서비스를 신청해서 활용하는 것이다.

고정지출│월세, 관리비, 공과금, 보장성 보험료, 자기계발비, 부모님 용돈, 사교육비 등
변동지출│식비, 외식비, 의복비, 교통비, 문화생활비, 부부 용돈 등

[연금]

연금, 늦어도 크게 상관없다

고령화 시대에 ‘돈 없는 노후’를 걱정하는 소비자를 겨냥해 온갖 연금 상품이 나오고 있다.

연금 전략은 세대별로 다르다. 20~30대라면 연금 상품을 찾지 말고 조금 더 기다리는 게 좋다.

소득공제 혜택이 있는 연금저축보험에 가입하는 사람이 많지만 장점만큼 단점도 만만치 않다.

첫째, 소득공제 혜택이 비효율적이다.

이 상품의 장점이 세금 감면이라고 하지만 정확히 말하자면 감면이라고 볼 수 없다.

왜냐하면 소득공제 혜택이 있는 대신 연금 수령 시 연금소득세 5.5%를 내야 하기 때문이다.

단지 세금 징수 시점만 미래로 바뀐 것이다.

둘째는 중도해지 시 받게 되는 불이익이다.

소득공제형 연금 상품의 장점은 불입금액의 100%를 소득공제로 인정해주는 것이다.

그러나 중도해지를 할 경우 기타소득으로 간주되어 22%의 세금이 과세된다.

게다가 가입 시점에서 5년이 경과되지 않았을 때는

그동안의 세금 감면 혜택을 추징하고 특별해지세 2.2%가 추가된다.

마지막으로 10년 이상 납입해야 한다는 것이다.

특히 여성은 출산 후 직장을 그만두는 사례가 많다.

배우자의 수입이 있으면 납입하는 건 문제될 것이 없지만

소득공제 혜택을 더 이상 받을 수 없기 때문에 큰 장점이 사라지는 셈이 된다.

고수익자가 아닌 이상 젊을 때는 소득공제를 목적으로 가입하기보단 종잣돈 마련에 더 치중하는 것이 현명하다.

40~50대라면 이야기가 조금 다르다.

만약 2000년 12월 31일 이전에 판매된 (구)개인연금을 가지고 있다면 깨지 않는 편이 좋다.

(구)개인연금은 이자소득 전액 비과세와 소득공제가 가능한 일석이조형 상품이다.

현재 판매되고 있는 개인연금은 1년에 4백만원까지 소득공제가 되고 있지만

비과세 적용은 받지 못하고 있으며 나중에 연금을 받을 때 연금소득세 5.5%를 별도로 내야 한다.

[보험]

가지고 있는 보험 상품을 냉철하게 재분석하라

유럽의 선진국보다 사회보장제도가 약한 국내에서는 건강이나 노후와 관련된 보험들을 개인적으로 많이 가지고 있다.

그러다 보니 보험 상품을 지나치게 많이 가지고 있는 가구들이 늘고 있다.

보험 상품이 지나치게 많으면 원활한 현금 흐름을 저해하기 때문에 보험을 정리하는 결단력도 필요하다.

먼저 실비보험과 오래전에 가입한 보험은 가지고 있는 편이 좋다.

예전 암보험은 요즘 팔리는 암보험보다 보장 범위가 넓은 경우가 많다.

예컨대 2005~06년 판매된 암보험은 갑상선암에 걸려도 다른 암과 똑같이 진단비로 수천만원씩 보장해줬지만,

요즘 갑상선암 보장금액은 일반 암 보장금액의 10~20%에 불과하다.

또한 예전에 나온 건강보험이나 통합보험 중에는

뇌혈관 질환이나 허혈성 심질환과 관련해 고액의 진단비를 지급하는 상품이 있다.

이런 상품에 가입되어 있다면 유지하는 것이 좋다.

[은행 이용]

적금 통장 12개, 예금 풍차 돌리기가 대세다

많은 사람이 금융 상품을 고를 때 항상 수익률을 고려한다.

0.1%라도 높은 곳을 찾다 보니 안전한 제1금융권 상품보다

금융사나 투자자문사에서 운용하는 상품에 가입하는 경우가 많다.

하지만 유럽 경제위기의 해결 방안이 묘연한 현재 상황에서 섣불리 공격적인 투자를 하는 건 위험하다.

평범한 사람들이 안정적이면서도 효과적으로 재테크를 할 수 있는 방법이 은행 예금을 활용하는 것이다.

각종 파생상품에 손해를 본 강남의 부자들에게 인기 있는 투자 기법 중 하나가 ‘예금 풍차 돌리기’다.

한 달에 하나씩, 1년에 12개의 정기예금을 개설하는 재테크 방법이다.

1년이 지나면 매달 하나씩 정기예금의 만기일이 돌아오게 된다.

1년차 원금과 이자, 그리고 시간이 흐르면서 발생한 추가 불입액을 다시 신규 정기예금에 집어넣는 것이 핵심이다.

예를 들어 1월에 월급을 2백만원 받으면 그중 1백만원으로 정기예금을 개설한다.

2월이 되면 1백만원짜리 정기예금을 또 하나 개설한다.

3월이 되면 1백만원짜리 정기예금을 또 만든다.

그렇게 1년이 지나면 1백만원짜리 정기예금이 12개가 생긴다.

맨 처음 개설한 정기예금의 만기일이 돌아오면 해지한 예금의 원금과 이자를 그대로

다시 신규 정기예금을 개설해 집어넣는 식이다.

2년차 정기예금 가입액은 1년차 원금과 이자, 2년차 추가 불입액이 되니 그만큼 저축액이 늘어나는 셈이다.

매달 은행을 찾아야 하는 불편함이 있지만 잠시만 바꿔서 생각해보면

매달 만기의 기쁨을 누릴 수 있어 저축에 대한 동기부여가 가능해진다.

유동성 확보가 용이하면서도 수익성이 높고, 동시에 안전성도 높은 것이 특징이다.

이럴 경우 1년 이후 만기가 한 달에 한 번씩 돌아오기 때문에 1년만 참으면

급한 돈이 필요할 때 적금을 깨야 하는 불상사를 막을 수 있게 된다.

풍차 돌리기를 했던 한 투자자는 “이 같은 투자법이 있다는 얘기를 듣고 1년 정도 시간을 두고

매달 거치식 적금을 든 후 1년 만에 종잣돈을 만들 수 있었다”며 “리스크는 줄이고 안전성은 높이되,

유동성 확보에도 좋고 금리에도 크게 구애받지 않을 수 있다”고 말했다.

[금융 상품]

아무 펀드나 가입하지 말자, 하지만 베스트를 찾는 건 무의미하다
아무 펀드나 가입하라는 말은 아니다. 하지만 금융시장의 미래는 ‘신의 영역’이라는 것이 금융가의 속설이다.

아이작 뉴턴이 주식으로 대부분의 재산을 탕진한 후 한 말이

“나는 우주의 천체운동은 예측할 수 있지만 주가는 계산할 수 없다. 광적이다”이다.

그만큼 주식시장의 흐름은 예측하기 어렵다.

펀드를 찾는 가장 현실적인 방법은 펀드닥터, 제로인, KBP 펀드평가 등 펀드 평가 사이트에 접속하는 것이다.

여기서 우수한 펀드로 인정받은 상품을 고르는 게 중요하다.

과거 수년간 꾸준히 좋은 수익률을 내서 운용 능력을 검증받은 펀드에

장기 투자하면 일정 수준 이상의 성과를 낼 가능성이 크다.

우수 펀드 중에서 개인의 선호도에 따라 선택하는 게 좋다.

실제로 강남 PB들은 고객 포트폴리오의 상당 부분을 비교적 안전한 펀드에 맡기는 편이다.

한 치 앞을 보기 어려운 금융 시장에서 튼튼한 안전망이 되어주기 때문이다.

물론 펀드를 선택할 때 고려할 점도 있다.

첫째는 장기 투자, 적립식 투자, 분산 투자를 반드시 실천해야 한다.

여유자금으로 투자하는 것도 잊지 말자. 둘째는 단순하게 생각하는 것이다.

우수 펀드 가운데 어떤 펀드가 더 좋을지 오랫동안 고민한다고 해서 수익률이 더 좋아지는 것은 아니다.

유명한 펀드 평가 사이트에 접속해서 적당히 고르는 게 가장 현명하다.

취재_ 박은혜 기자 사진_ 이상윤, 조혜원 일러스트_ 배선아

도움말_ 박창모, 조윤식(신한은행 분당지점 PB), 박원갑(국민은행 부동산 수석팀장)

참고자료_ <당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀>(박창모 지음, 알키)