부동산 "거품론 뉴타운 투자 이렇게 해라"

[EUN짱(임지은)]

서울경제 2008-04-06 15:51:00

"지분 가치 얼마?" 권리가액부터 따져라

대지지분·건축물 가치에 비례율 곱하면 추정가능

투자계산은 추가부담금 포함된 총 금액으로 해야

웃돈이 주변 시세보다 월등히 높으면 투자 자제를

정부의 도심 재개발 활성화에 대한 기대감으로 지난해 이후 뉴타운 등 재개발 지역에 투자자들이 몰리면서 일부 지역에서는 지분 가격에 대한 거품논란까지 일고 있다. 이 때문에 전문가들은 재개발 지역에 투자하기 전에 수익성 분석을 반드시 거쳐야 한다고 조언한다. 내 지분 가격이 얼마고 새 아파트를 받기 위해선 얼마의 자금이 추가로 필요한지는 사업의 마지막 단계인 관리처분계획이 나와야 알 수 있기 때문에 정확한 분석은 불가능하지만 대략적인 방법을 알면 투자에 도움이 된다.

◇권리가액, 어떻게 산정하나=재개발에서 권리가액은 가장 중요한 요소 중 하나다. 권리가액은 내 집의 가치이기 때문에 이를 알면 새 집을 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지 알 수 있다. 내가 가진 빌라의 권리가액이 1억원인데 조합원 분양가가 2억원이라면 1억원을 더 내면 되는 것이다.

권리가액 산정은 감정평가사의 고유 권한이기 때문에 정확한 방법은 아무도 알 수 없다. 다만 대략적인 계산은 가능한데 권리가액은 대지지분 가치, 건축물 가치에 비례율을 곱해서 추정할 수 있다. 대지 지분 33㎡, 건평 66㎡인 빌라를 갖고 있는 A씨의 사례로 권리가액을 계산해보자.

지분가치는 개별지가 공시지가를 기준으로 한다. 공시지가가 3.3㎡당 500만원이라면 A씨 빌라의 지분가치는 5,000만원이 된다. 통상 재개발 지역은 시세가 공시지가보다 훨씬 높기 때문에 이를 반영하기 위해 감정 평가 시 지분 가치에 일정 비율을 곱해주곤 한다. 지역에 따라 110%에서 200%까지 반영되지만 일반적으로 130%를 많이 쓴다. 이를 감안하면 지분 가치는 6,500만원.

건물 가치는 건평에 건축물 감정가를 곱해주는데 건축물 보상가가 3.3㎡당 150만원이라고 가정하면 건물 가치는 3,000만원이 된다. 이를 지분 가치와 합하면 9,500만원이 되는데 여기에 다시 비례율을 곱해주면 권리가액이 나온다.

비례율은 사업 후 총 가치에서 비용을 뺀 뒤 종전 가치로 나눈 것으로 현재 가치가 1,000억원인 지역에 1,000억원을 들여 공사를 했을 때 지역 가치가 2,000억원이 되면 비례율은 100%가 된다. 비례율이 높을수록 조합원은 유리해진다.

◇3차 뉴타운 프리미엄은 6,000만~1억원 이상=현재 대부분의 뉴타운 예정 지역에는 프리미엄이 붙어 있다. 상반기에 이주가 시작될 것으로 예상되는 흑석 뉴타운 6구역의 경우 일반 분양가는 110㎡형의 경우 5억4,000만원 가량으로 추정되고 있다. 반면 이 아파트를 분양 받을 자격이 있는 빌라는 3억1,000만원 이상에 시세가 형성돼 있다. 여기에 추가 부담금 2억9,000만원 가량을 합하면 총 금액은 6억원이 넘게 돼 일반 분양가보다 6,000만원 이상 비싸지게 된다.

흑석 뉴타운처럼 일반 분양가 추정이 가능한 곳은 프리미엄을 계산하기가 쉽지만 다른 지역은 주변 시세 등을 고려해봐야 한다. 신길 뉴타운의 경우 대지 지분 17㎡, 건평 40㎡인 빌라가 현재 2억2,000만원 가량에 시세가 형성돼 있다. 위의 계산 방식을 사용하면 이 빌라의 권리가액은 9,000만원 안팎이 된다. 현재 1억3,000만원 가량의 프리미엄이 붙어있기 때문에 조합원 분양가와 일반 분양가가 이 이상 차이 나지 않는다면 일반인보다 더 비싸게 주고 아파트를 사는 셈이다.

전문가들은 그러나 조합원 물량은 로얄층인 데 반해 일반 아파트는 저층인 경우가 많기 때문에 일정 부분의 프리미엄은 당연하다고 말한다. 또 실수요자라면 조합원 아파트를 사게 되면 청약에서 떨어질 염려도 없다. 반면 분양가 상한제의 시행으로 일반 분양가가 낮아질 경우 사업 진행이 늦어지거나 수익성이 떨어질 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 게다가 프리미엄이 주변 시세에 비해 지나치게 높다면 투자 목적으로 접근하는 것은 무리가 있다.

◇투자 금액은 총 금액으로 해야= 투자 적합성을 계산할 땐 3.3㎡당 지분 가격 대신 추가 부담금이 포함된 총 금액으로 해야 정확하다. 흔히 지분 가격이 낮은 물건을 선호하지만 경우에 따라선 총 비용이 더 들 수도 있기 때문이다.

가령 대지 지분 3.3㎡, 건평 17㎡인 A와 지분 66㎡, 건평 33㎡인 B의 매매가가 각각 5,000만원, 1억5,000만원이고 조합원 분양가가 2억4,000만원인 곳이 있다고 가정해보자. A와 B의 권리가액이 각각 500만원, 8,000만원이라고 하면 추가 부담금은 2억4,500만원, 1억6,000만원이 되기 때문에 3.3㎡당 가격은 B가 낮지만 총 투자금액(매매가+추가부담금)은 B(3억1,000만원)가 A(2억9,500만원)보다 많게 된다.

뉴타운ㆍ재개발 전문 사이트 예스하우스의 전영진 대표는 “면적당 가격이 싸다고 해서 싼 물건이 아니기 때문에 투자 계산을 할 땐 반드시 총 금액으로 해야 한다”고 말했다. /도움말=전영진 예스하우스 대표

● 뉴타운, 이건 알고 투자하세요

90㎡이상 땅 갖고 있어도 분양자격 줘

뉴타운에 대한 관심이 어느 때보다 뜨거운 요즘이지만 여기 저기서 뉴타운이란 단어가 사용되면서 개념이 혼란스러워지고 있다. 전문가들은 투자를 하기 전에 뉴타운에 대한 이해가 이뤄져야 한다고 강조한다.

▦뉴타운은 없다?=이제는 보통명사처럼 쓰이고 있는 뉴타운은 간단히 말하면 '여러 개발 사업을 하나로 묶어 추진하는 주거환경 개선 프로젝트'다. 서울시는 2002년 작은 단위의 개발을 효과적으로 지원하기 위해 이들을 하나로 묶으면서 뉴타운 사업을 시작했다. 뉴타운의 시행 근거는 '서울시 지역균형 발전지원에 관한 조례'.

뉴타운 사업의 필요성을 느낀 정부는 그 동안 지자체 조례로 시행돼오던 뉴타운 중 일부를 '도시재정비촉진지구'로 바꾸고 이를 위해 '도시재정비촉진을 위한 특별법'을 만들었다. 뉴타운이란 명칭은 법령 제정과 함께 사라진 셈이다. 장위 뉴타운, 신길 뉴타운도 실제로는 장위, 신길 재정비촉진지구가 정식 명칭이다.

▦뉴타운 분양권, 있다? 없다?=뉴타운 지역에 투자하면서 가장 중요한 것 중 하나는 '아파트를 분양 받을 수 있는가'이다. 흔히 "뉴타운 지역에 집이 있는데 분양권이 있는가"를 궁금해 하지만 뉴타운에는 분양권이 없다.

분양권은 돈을 주고 아파트를 받는 권리인데 뉴타운 지역에 집이 있는 조합원은 일반 아파트를 분양 받는 계약자와 자격이 다르다. 조합원은 사업의 주체로 공급자의 위치에 있기 때문이다. 조합원은 아파트를 일반 분양자에게 팔기 전에 좋은 것을 먼저 갖게 된다.

▦땅만 있어도 아파트 받을 수 있나=재개발 사업에서는 주택보다는 토지쪽에 분양 제한을 많이 두고 있다. 재개발의 목적이 주거안정에 있기 때문이다. 토지에 대한 규정은 시ㆍ도마다 다르지만 보통 90㎡이상의 토지엔 분양자격을 준다. 또 1필지의 토지로 30㎡ 이상 90㎡미만인 경우에는 세대원 전원이 무주택자일 때 자격이 생긴다. 취득 기준일 및 무주택 인정 기간은 해당 시ㆍ도에 문의해봐야 한다./전재호기자 jeon@sed.co.kr

전재호기자 jeon@sed.co.kr