2018년 세법 개정안중 부동산 부분 정리 / 임대소득세 예상계산

[브로커리(이민철)]

 2018년 세법 개정안 부동산 부분 정리

2018년 세법개정안 부동산 부분 정리.hwp

[종합부동산세]

구 분

현 행

개 정 안

공정시장

가액비율

80%

▪연 5%p씩 90%까지 인상

(’19)85% → (’20)90%

세

율

주 택

과표	세율
6억이하	0.5%
6∼12억	0.75%
12∼50억	1%
50∼94억	1.5%
94억초과	2%

▪과표 6억원 이하 현행 유지

▪과표 6억원 초과 0.1∼0.5%p 인상

▪과표 6억원 초과 3주택이상* 0.3%p 추가과세

* 종합부동산세가 인별 과세체계인 점을 감안, 인별로 판단

과표	세율
	2주택이하	3주택이상
6억이하	좌 동	좌 동
6∼12억	0.85% (+0.1%p)	1.15% (+0.4%p)
12∼50억	1.2% (+0.2%p)	1.5% (+0.5%p)
50∼94억	1.8% (+0.3%p)	2.1% (+0.6%p)
94억초과	2.5% (+0.5%p)	2.8% (+0.8%p)

종합합산

토 지

과표	세율
15억이하	0.75%
15∼45억	1.5%
45억초과	2%

▪0.25∼1%p 인상

과표	세율
15억이하	1% (+0.25%p)
15∼45억	2% (+0.5%p)
45억초과	3% (+1%p)

별도합산

토 지

과표	세율
200억이하	0.5%
200∼400억	0.6%
400억초과	0.7%

▪좌 동

□ 주택 임대소득 과세 적정화

※ ①,②는 「임대주택 활성화 방안」(’17.12월)에서 기발표

① ‘19년부터 2천만원 이하 주택 임대소득을 분리과세 전환(’18년까지 비과세)

② 임대주택 등록 활성화를 위해 주택 임대소득 분리과세* 적용시 필요경비 차등 조정(60%→등록사업자: 70%, 미등록사업자: 50%)

* 주택임대소득 과세방법: 주택임대소득 2천만원이하 분리과세 선택 가능

・분리과세 산식: [(수입금액 – 수입금액 × 60%) - 400만원(주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제 적용)] × 14%

③ 주택 임대소득 분리과세 적용시 기본공제를 등록사업자의 경우 400만원으로 유지하고, 미등록사업자의 경우 200만원으로 축소

④ 월세 수입자와의 과세형평을 위해 임대보증금 과세 배제 소형주택 규모 축소(3억원 & 60㎡ 이하→2억원 & 40㎡ 이하)

* (현행) 3주택 이상 보증금 3억원 이상 과세(3억원& 60㎡ 이하 소형주택은 주택수 계산에서 배제)

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2018 개정 임대소득세 예상
사례	전용면적	보증금	월임대료	대출금	대출금이자
주택1	85㎡	25,000
주택2	59㎡	15,000
주택3	59㎡	15,000
주택4	49㎡	1,000	50
주택5	49㎡	1,000	50
주택6	49㎡	1,000	40
합계		57,000	140
2017년	현행				(단위 : 만원)
사업자구분	연월세수입	간주임대료	연간임대수입	임대소득세	비고
등록/미등록	1,680	0	1,680	0	2,000만이하
2018년	개정안				(단위 : 만원)
사업자구분	연간월세수입	간주임대료	연간임대수입	임대소득세	비고
등록	1,680	292	1,972	7
미등록	1,680	292	1,972	110
					(단위 : 만원)
2018년 개정안 간주임대료 계산
40㎡, 공시가 2억이하, 3주택이상, 보증금 3억원 초과분에 60%에 과세, 2017적용금리 1.8%
보증금합계	3억공제	60%	1.80%	- 발생이자	간주임대료
57,000	27,000	16,200	292	0	292
					(단위 : 만원)
	현행	개정(등록)	개정(등록)	개정(미등록)	개정(미등록)
수입금액	1,972	1,972	1,972	1,972	1,972
필요경비율	60%	70%	70%	50%	50%
필요경비	1,183	1,380	1,380	986	986
공제금액	400	400		200
과세표준	389	191	591	786	986
세율	14%	14%	14%	14%	14%
산출세액	54	27	83	110	138
세액감면율	0	75%	75%	0	0
결정세액	54	6.7	21	110	138
주민세	5	0.67	2	11	13.8
납부세액	60	7.4	23	121	151.8
실지세부담율	3.6%	0.4%	1.4%	7.2%	9.0%
공제금액은 주택임대 외 종합소득금액이 2000만원이하 경우 적용

*실지세부담율 = 연간임대료수입 / 납부세액    

[브로커리(이민철)]

위 사례처럼 월에 150만원 정도 소득이 있는 분들은 2018년 올해까지는 비과세이고 2019년 내년부터는 개정되는 부분을 적용 받아서 실제로는 2020년 5월 납부하게 됩니다.
문제는 주택임대사업자 등록이냐 아니냐의 문제인데 서울이나 청약조정대상 지역은 임대소득세 절세 뿐만 아니라 양도세 절감 효과도 크므로 당연히 등록이 맞을듯한데 물론 8~10년 보유 해야 한다는것이 단순하지는 않치만..
문제는 기타지역에서 양도차익은 크지 않고 단순히 임대소득세를 절세하기 위해서 등록하는것에 대한 판단이 유보적이네요. 그래서 좋은 지역의 수요는 더 늘고 그럴치 못한 지역은 수요가 덜 늘어서.. 지역간의 격차는 더 벌어질듯 합니다.

[브로커리(이민철)]

그리고 처음에는 임대사업등록을 유도하기 위해서 필요경비율도 높이고 공제도 많이 해주고 심지어 세액감면도 해주지만.. 어느 정도 지나서 슬슬 조정을 한다면 내지는 정권이 바뀌어서 제도가 완화 된다면.. 참 판단이 쉽지가 않네요~

[브로커리(이민철)]

추가로 공제금액 400만원도 주택임대소득외 종합소득금액 2,000만원 넘어가면 제외 되네요. 일반적인 직장인이라면 적용 받기가 쉽지 않겠습니다.

[브로커리(이민철)]

마지막으로.. 문제는 위 사례의 경우 월세 받는 주택들은 대출을 내어 매입한거라 월세에서 대부분이 이자로 부담되고 남는 금액이 적은 상태인데.. 지금까지는 임대소득세가 없었는데 저렇게 되면 임대소득세는 상당한 부담이 될듯합니다.

[나르(이창석)]

교수님 감사합니다 아직 임대사업자를 내지 않았는데 고민되네요

[모히또(하미자)]

교수님 말씀대로

첨에는 임대사업등록유도하기 위해
공제혜택을 많이 주다가
어느정도 등록되면 분명 혜택을 줄일겁니다

국세청는 늘 그런식으로 하거든요