'서울시 역세권 청년주택'은 모두의 핫픽?

[황박사]

☞ '서울시 역세권 청년주택'은 모두의 핫픽?  2019.03.27 | 이코노믹리뷰

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 서울시 역세권 청년주택이 투자자들의 새로운 투자처로 각광을 받고 있다. 서울시가 역세권 청년주택의 원활한 공급을 위해 용도지역 상향 기준...

'서울시 역세권 청년주택'은 모두의 핫픽?

지주부터 자산운용사까지 뛰어들어...용도상향에 시세차익 + 임대수익 + 분양수익 up

승인 2019년 03월 27일  07:37:52

정경진 기자 jungkj@econovill.com

▲ 역세권 청년주택 사업인가 완료 사업장 리스트 일부. 출처=서울시

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  서울시 역세권 청년주택이 투자자들의 새로운 투자처로 각광을 받고 있다. 서울시가 역세권 청년주택의 원활한 공급을 위해 용도지역 상향 기준을 대폭 완화하고 절차 간소화와 건설자금 지원 등을 제공하며 적극적으로 공급에 나섰기 때문이다. 이에 더해 서울시는 역세권 청년주택 대상 역을 교차역과 버스전용차로가 있는 역, 폭 25m 도로에 위치한 역으로 제한했지만 하나의 역세권에 하나 이상의 청년주택이 들어설 수 있도록 하면서 대상 역 역시 범위가 늘어났다.

27일 서울시에 따르면 역세권 청년주택 사업지 승인을 대기하고 있는 부지는 60여 곳에 다다르며 이 중의 28곳이 서울시로부터 사업인가를 받았다. 건립호수는 총 1만2000호로 사업인가가 진행 중인 곳은 29곳 9000호, 사업인가를 준비 중인 곳은 18곳 7000호이다. 이들을 합치면 총 75곳 2만8000호가 공급 대기 중으로 빠르면 올해 6월 처음으로 입주자 모집 공고가 시행될 예정이다.

역세권 청년주택 개발이 화두에 올랐던 것은 지난 2016년 초로 당시 2만5000여가구를 공급하겠다는 구상을 내놓았지만 1년이 지나도록 착공에 들어간 단지는 한 곳도 나타나지가 않았다. 용적률 완화와 용도지역 상향 등을 내놓았지만 관련 규제가 엄격해 토지주들의 이익실현이 쉽지 않았기 때문이다.

이에 서울시는 ‘역세권 청년주택 건립 및 운영기준’ 개정을 통해 청년주택이 들어설 부지를 상업지역으로 쉽게 변경할 수 있게 하고 토지로 기부채납을 하기 어려운 경우 현금으로도 기부채납할 수 있게 했다.

역세권 청년주택의 용도지역을 상업지로 바꾸려면 역세권 요건과 부지면적 기준, 인접 및 도로기준, 현재 용도지역 기준과 같은 4개 기준을 충족해야했지만 현재 용도지역 기준을 제외한 3개 기준이 완화됐다.

이 같은 규제완화로 수익성이 높아지면서 일반 토지주는 물론 자산운용사가가 리츠를 활용해 역세권 청년주택 사업에 뛰어드는 사례도 생기고 있다.

▲ 역세권 청년주택이 들어서는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 토지이용계획도. 출처=토지이용규제정보서비스

이지스자산운용은 ‘이지스청년주택 제1호 위탁관리 부동산투자회사’를 설립, 서울 강동구 성내동 87-1번지 일원에 청년주택을 개발할 계획이다. 건물은 지하 7층~지상 32층 규모로 연면적은 6만7496㎡, 민간임대 636가구·공공임대 264가구를 공급할 예정이다. 아직 리츠 영업인가가 나지 않아 토지소유권은 이전 시행사에게 있지만 향후 영업인가 이후 협약대로 거래를 통해 토지소유권을 이전 받을 예정이다.

87-1번지 필지의 이전 시행사인 천호스테이션하우징이 이곳 토지와 주택을 구입한 비용은 총 210억5049만원에 이른다. 토지전체면적은 2866㎡로 3.3㎡당 2423만원인 셈이다. 이 곳 토지는 애당초 3종 일반 주거지였지만 지난해 7월 종상향이 되면서 현재는 일반 상업지가 됐다. 제 3종 일반 주거지에서 일반 상업지가 될 경우 용적률은 기본 용적률(기본 요건만 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 용적률) 680%를 적용받게 된다. 일반 상업지는 용도별로 주거지가 80~90%, 비주거용도가 10~20%를 차지한다. 공공기여율은 25%로 늘어난다. 현재 1~2층의 단층짜리 건물이 향후 지하 7층~지상 32층의 초고층 건물로 재탄생할 수 있는 이유 역시 이 용적률 상향에 있다.

▲ 역세권 청년주택 용도지역 변경시 용적률 등 비율표. 출처=서울시

상업지역으로 변경되면서 땅 값 역시 자연스럽게 올랐다.

토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 따르면 성내동에서 역세권 청년주택이 들어서는 곳 인근으로 도로를 접한 상업지의 토지면적 기준 3.3㎡당 가격은 7900만원에 달한다. 3종 일반주거지에서 역세권 청년주택으로 인가를 받으면서 용적률이 대폭 상향됐을 뿐만 아니라 토지 가치가 올라간 셈이다. 두 필지를 비교했을 경우 3.3㎡당 시세차익은 5500만원에 달한다.

아직 이지스자산운용이 해당 필지에 대한 매매거래금액이 정해지지 않은 상태에서 상업지 시세대로 거래가 성사될 경우 이전 시행사가 얻게 되는 시세차익은 단순하게 4147억원에 달하게 된다. 

다만 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 토지주가 청년 임대주택 건축을 위해 용도상향된 토지를 매각할 경우 토지비는 상향된 토지용도가 아닌 상향이전, 즉 3종 일반주거지 기준으로 매각을 해야 한다. 즉 이지스자산운용이 설립한 리츠는 상업지 기준이 아닌 3종 일반주거지 기준으로 토지를 매입하게 되며 이전 시행사이자 토지주인 천호스테이션하우징의 매각차익은 87-1번지 이외에 필지등을 구입한 금액과 비교하면 3.3㎡당 500여만원에 그치게 된다. 이에 시행사측에서는 해당 토지를 리츠에 매각한 후 매각금액을 재투자해 출자자로 참여하기로 방향을 돌렸다.

또한 임대사업자의 경우 용도상향된 토지를 매각하기 위해서는 건설기간과 의무임대기간을 더한 약 12년 이후에 매각을 할 수 있게 된다. 당장 매각을 할 수 없다는 단점이 있지만 운용사 입장에서는 임대주택으로 운용을 하는 기간동안 임대료가 주변 시세의 70% 이기 때문에 공실 위험이 낮아 안정적인 임대수익을 얻을 수 있게 된다. 장기간 운용 이후에는 매입시와는 다르게 용도상향된 토지 기준으로 매각이 가능해 상당한 매각차익을 얻을 수 있는 만큼 시장의 관심은 높아만 지고 있는 실정이다.

특히 서울시는 지난해 2월 ‘공적 임대주택 5개년 공급계획’을 통해 2022년까지 역세권 청년주택 8만가구를 공급하기로 했다. 현재 2만8000호 공급 계획을 제외하더라도 3년 내에 5만2000가구가 추가로 공급해야 하는 만큼 서울시측에서 과거처럼 엄격한 심사기준을 내세울 수 없는 점 역시 투자자들의 발길을 모으고 있다. 서울시는 역세권 청년주택 분과위원회의 심의만 통과하면 지구단위계획을 결정할 수 있도록 운영을 승인했다.

투자자들의 관심이 모이면서 일부 시중은행에서는 역세권 청년주택 팀을 신설해 적극적인 자문 역할을 하고 있다.

양희관 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “환경적으로 서울시 가이드라인이 완화됐고 기존 토지가 준주거 및 상업지역으로 종상향시 용적률이 증대돼 개발 시 사업성이 좋아졌다”라면서 “특히 상권이 좋은 지역은 준공시 상가분양을 통해 공사비 회수 후 8년간 안정적인 임대수익을 가져올 수 있는 점 등이 투자요인으로 작용했다”고 설명했다. 그는 이어 “임차인 입장에서도 역세권에 위치한 주택이 주변 시세대비 경쟁력 있는 임대료에 입주할 수 있기 때문에 수요도 꾸준할 것이라고 보여진다”라면서 “서울시측에서 역세권 청년주택 인가를 위해 적극적인 태도를 보이고 있는 만큼 사업시행자인 개발회사나 자산운용사 등에서도 매력적인 상품으로 검토하고 있다”고 덧붙였다.

역세권명가(名家) 부사친카페◑http://cafe.daum.net/my1179

잠깐만요? 신설역세권 궁금하면 클릭 큐~~!!

[투자제우스]

잘 보았습니다