리뷰 블루오션 캠코 공매를 잡아라 - 잡아라 돈 된단다..

[핑크팬더]

아직까지 경매에 비해 공매는 많은 사람들이 뛰어 들고 있지 않는 분야라고 할 수 있지만 그만큼 경매에 비해 여러가지 제도나 환경이 투자자에게 불리하기 때문에 그렇다고 생각한다. 먼저, 공매가 경매에 비해 투자자들이 떠 앉아야 할 권리들이 있다. 무엇보다 인도명령을 하지 못한다는 점은 가장 최대의 단점일 것이다. 그외에도 경매에 비해 공매로 나오는 물건이 그렇게 많지 않다는 것이 그렇다.

그렇다 해도 경매의 최대 장점은 역시 아까운 시간을 들여 굳이 법원에 가지 않아도 된다는 사실이다. 공매가 진행되면 그냥 컴퓨터에서 원하는 수익률을 계산한 후 가볍게 응찰에 참여할 수 있다는 것은 법원에 오고 가는데 2-3시간을 소비한다는 측면에서는 참으로 크나큰 장점이 아닐 수 없다.

의외로 경매가 하지 않고 공매도 하는 사람들도 많고 오히려 경매보다 공매를 좀 더 눈여겨 보라고 하는 고수들도 있는 것을 보면 그만큼 좀 더 많은 기회가 공매에 있기 때문에 그런 것이 아닐까 하는 생각을 한다.

이 책의 저자는 어떻게 보면 좀 특이하게도 경매가 아닌 공매만을 그동안 전문으로 투자를 했다고 한다. 보통 경매를 전업으로 투자하면서 공매를 하는 경우가 대부분인데 책의 저자는 본인 스스로 경매를 해 본적은 없고 공매만 지금까지 했다고 하며 여타의 투자자와 자신이 생각해도 다르다고 이야기한다.

아주 초 간단하게 생각하면 경매나 공매나 차이점은 없다고 생각했다. 결국 같은 것이지만 주최자가 법원이냐 자산관리공사냐의 차이점만 있다고 생각을 했다. 여기서 많은 투자자들이 스스로의 합리화일 수 있지만 경매를 통해 얽혀있는 채권관리를 전부 해결하고 채무자와 채권자 둘 다에게 좋은 역할을 한다고 하는데 책의 저자에 의하면 공매는 더더욱 국가를 위한다고 한다.

그 이유는 공매는 경매와 달리 국가의 세금문제를 투자자들이 낙찰받아 완전히 해결해 주는 것이기 때문에 국가가 갖고 있는 세금문제를 해결해 주고 국가의 골치거리를 해결해 주기 때문에 대부분 개인이나 기관과의 채무관계를 해결하는 경매보다 훨씬 더 국가에 이바지한다고 이야기한다.

이 책을 통해 가장 중요하게 얻은 부분은 바로 법정기일이라는 것이다. 흔히 경매에서도 압류의 종류 중에 국가 기관이 압류 해 놓은 것을 보기 때문에 공매에서도 같은 원리가 적용되리라 생각되었는데 이 책에서는 바로 이 법정기일이 공매의 핵심이라고 한다.

우리는 단순히 부동산 등기부 등본과 같은 곳에서 나온 것만으로 보고 권리 분석을 하면서 임대차관계등을 조사하여 선순위 임차인이 있는지 여부를 따져 권리분석을 하지만 공매로 나온 물건들은 단순히 등기부등본뿐만 아니라 조세채권으로 나온 권리가 최초 언제에 등장하느냐가 바로 권리분석의 핵심이라 할 수 있다.

우리는 기록된 사항만 주의하여 권리분서을 하지만 중요한 것은 바로 조세의 법정기일이 언제인가가 바로 핵심이라는 것이다. 기록으로는 바로 오늘이라고 해도 실제로 조세와 관련되어 정해진 날짜가 1년 전일 수 있는데 바로 그 날이 법정기일로 그날이 바로 그 기준점이 되는 날이 되기 때문이다.

간단하게 법정기일은 태어난 날이지만 꼭 태어난 날 곧장 기록하지 않기 때문에 그 차이점이 생기고 바로 이것으로 인하여 공매를 통해 투자한 사람들이 자신의 보증금을 날리게 된다고 한다.

물론, 이 법정기일은 간단하게 관련 기관에 전화로 문의를 하면 알려 준다고 하니 전화 한통화면 해결되지만 무시했다가는 자신의 소중한 돈을 날리니 참으로 조심하고 머리속에 기억해야 할 개념이다.

이 책의 3분의 2는 이렇게 공매와 관련된 자세한 이론에 대해 설명을 하고 있고 나머지 부분은 저자가 지금까지 투자한 사례를 적어 내려가고 있는데 이론적인 부분을 제외하면 현장조사를 하는 것과 같은 경매와 다른 점은 없다고 할 수 있다.

다만, 경매와 관련된 법을 보고 이해하기도 힘든데 추가로 조세와 관련된 법까지 알려면 머리가 빠지지 않을까 하는 우려가 든다. ^.^;;

캠코에서 하는 설명회가 한 달에 2번 정도 개최를 하는데 언제가 한 번 가려고 했는데 컴퓨터를 어느 정도 다루는 사람들은 굳이 참가할 필요가 없다는 이야기를 한다. 이 부분은 설명회를 참가하지 않는 타당성을 나에게 부여해 줬다. ㅋㅋ

[HappyToday]

예전에 송사무장님도 법정기일에 대해 말씀하셨던 글을 보았는데 실제로 자산관리공사에 전화해서 물어봤더니 개인 정보라 알려줄 수 없다고 하던데...이것도 담당자마다 다른 걸까요...? ^^ 담에 공매물건 조사할 때 다시 한번 물어봐야겠어요...ㅎㅎ

[핑크팬더]

그건, 자산관리공사에 물어보면 안되고, 각 구청이나 세무소등 압류를 한 국가기관에 물어봐야 한다고 책에 나와있네요.. ㅋㅋ

[HappyToday]

앗~ 답글 감사합니다. 핑크팬더님...^^

[김상호]

저도 읽어 보았는데 경매와 공매의 차이점을 나름대로 정리할 수 있었든 책이였습니다.