1. 변경등기
표제부에 기록되는 사항은 토지의 표시와 건물의 표시 임.
토지의 표시
-소재,지번,지목,면적
건물의 표시
-소재,지번,구조,종류,면적
부동산의 표시변경등기
(대표적 사례)
①합필등기
:2개이상의 필지를 1개의 필지로 합하여 등록하는 것으로서, 면적이 증가가 되는 등기이다.
면적의 증가는 사실관계의 변경이므로 대장상에서 먼저 합병등록을 시켜 대장부터 정리하여 한 필지로 등록시키면
대장상에 한 필지로 등록되었기 때문에 등기부 상에도 이제 한 필지로 등록하는 것이 합필등기이다.
표제부의 토지의 표시에서 면적이 후발적으로 달라지게 됨
토지 일부에 성립할 수 있는 권리는 용익물권만 가능하다.
그러므로 소유권,지상권,지역권,전세권,임차권,일부에 성립할 수 있는 지역권은 승역지 지역권은 합필 등기가 가능하다
그 외에 권리가 토지에 존재한다면 합필 등기할 수 없다.
[심화]
다만 창설적 공동저당의 경우에는 가능하다.
(예시1)
2필지 중 한 필지에 저당권이 성립되어 있다. 저당권은 한 필지 토지 전체에 설정되는 것이다.
이런 상태에서 2필지를 한 필지로 합병하게 되면, 한 필지 토지 일부에 저당권이 성립하고 있는 상황이 발생하게 되므로
저당권이 있는 토지는 합필할 수 없다.
(예시2)
2필지 중 한 필지 전체에 지상권이 성립되어 있다.
이런 상태에서 2필지를 한 필지로 합병하게 되면, 한 필지 토지 일부에 지상권이 성립한다.
지상권은 토지 일부에도 성립할 수 있는 권리이므로, 합필하고자 하는 토지에 지상권이 있더라도 합필이 가능하다.
②권리(내용)의 변경등기
:전세금 증액이나 감액, 저당권의 피담보채권금액의 증액이나 감액, 지상권의 지료의 증액이나 감액
③등기명의인 표시(신청적격,당사자능력) 변경등기
:갑구에 있는 등기명의인의 표시가 후발적으로 일부가 불일치 시
주소가 바뀔 시(=전거), 성명을 개명하여 성명 변경시===>사람이 바뀔 때는 이전등기
<< 주소변경 시 직권에 의한 등기로 하는 경우 >>
- 행정구역의 명칭이 대방동에서 다방동으로 변경되었다면, 등기관도 행정구역이 명칭이 변경된 것을 알 수 있다.
이 경우에는 행정구역에 명칭 변경으로 인한 토지의 표시변경이나 건물의 표시변경은 등기관이 직권으로 한다.
또, 행정구역 명칭 변경 시에는 등기명의인의 주소변경등기도 등기관이 직권으로 한다.
실체관계와 등기에 일부에 불일치가 발생하는 경우
:변경등기나 경정등기로써 일부 불일치를 시정한다.
후발적 사유에 의한 불일치를 시정할 때는 '변경등기'한다.
ex)전세금 증액이나 감액으로 인한 불일치 발생 시 '전세권 변경등기' 혹은 '저당권 변경등기'
전세권의 존속기간 변경 시에도 '전세권 변경등기'
또 '건물의 표시 변경등기'로서
후발적인 자연재해에 의하여 건물의 일부가 멸실될 경우 표제부만을 정정하여 변경하면 된다.
원시적 사유에 의한 불일치를 시정할 때는 '경정등기'한다.
ex)최초 전세권설정 등기 시 전세금액이 잘못 기재된 경우 '전세권 경정등기' 한다.
변경등기와 경정등기는 표제부와 갑구,을구 모두 사용 가능하다.(권리나 사실의 변경과 경정이 가능)
2. 경정등기
:원시적 사유에 의한 불일치를 시정할 때는 '경정등기'한다.
①부동산표시의 경정등기
②권리의 경정등기
③등기명의인 표시(신청적격,당사자능력) 경정등기
3. 말소등기 ====> 공동신청
p409
:등기가 전부 불일치할 경우, 이를 소멸시키는 등기
신청에의해서 말소되는 권리를 찾아라~!~!!
전세권말소, 지상권말소, 저당권말소, 소유권말소, 임차권말소, 환매권말소, 가등기말소 ===> 공동신청
그 말소되는 권리를 목적으로 만들어진 권리는
이해관계인의 권리이다.
①전세권말소등기를 신청하면 의무자는 - 전세권자 , 권리자는 - 전세권설정자 ===> 공동신청
②단, 의무자가 출석하지 않을 시에서는 법원의 공시최고와 권리제거하는 제권판결을 받으면 단독신청 가능
또 소유권보존등기의 말소는 단독신청
③직권말소
- 직권에 의한 등기(법률의 규정에 의한 등기)는 일정한 등기절차 상에서 등기관이 알 수 있을 때는 직권으로 한다.
(예)
소유권보존등기가 되어있는 갑의 건물을 갑이 해외에 나가있는 동안 을이 허위로 문서를 위조하여
이전등기를 하고, 을의 이전등기를 목적으로 하여서 전세권등기까지 되었다.
이럴 때 을의 소유권이전등기를 말소할 때 등기관은 전세권등기는 말소해야 함을 알 수가 있기때문에
그 전세권 등기는 직권말소하게 된다.
- 29조 1항 관할위반의 등기, 29조 2항 사건이 등기할 것이 아닌 때 당연 무효의 등기이므로 직권말소
- 수용은 사업시행자, 사업자, 관공서에 공익사업을 목적으로 하는 목적을 달성하기 위해서는
수용되는 토지 위에 설정된 권리들은 남아있어서는 안 된다. 사업에 방해되는 권리들을 모두 제거해야 하는데
제거할 때 수용의 등기형식은 이전등기 형식으로 하지만,
승계취득의 의미로 접근하면 수용한 날 이전에 취득한 권리를 인수해야하는 불편함이 있으므로
수용은 법적 성질을 원시취득으로 둔다. 그래서 사업에 방해되는 권리들은 등기관이 직권말소한다.
- 이해관계인과 관련된 직권말소
말소등기 신청 시에는 이해관계인의 승낙서를 첨부하여야 한다. 승낙서가 첨부되지 않으면 등기를 말소할 수 없다.
말소등기 시 이해관계인을 판단하는 기준은,
(예) 갑이 건물을 신축하고 소유권보존등기를 하였다.
소유권보존등기가 되어있는 갑의 건물을 갑이 해외에 나가있는 동안 을이 허위로 문서를 위조하여 이전등기를 하였다.
을의 등기는 무효의 등기이므로 갑은 을의 등기를 말소신청하여야 한다.
그런데 을이 자신의 이전등기를 목적으로 A에게 전세권설정등기까지 하였다.
을의 무효의 등기로 부터 파생된 권리의 등기도 무효 등기이다.
여기서 을의 이전등기 말소신청 당사자는 갑과 을이며 공동신청으로 말소한다.
A는 말소신청 당사자에는 해당되지 않지만
이해관계인인 A의 승낙서가 필요하며 첨부가 되어야 말소신청할 수 있다.
이해관계인의 승낙서가 없으면,, 말소할 수가 없다.
이해관계인의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다.
A의 등기의 당사자는 을과 A이다.
갑은 위조된 문서로 등록된 을의 소유권이전등기를 말소신청하려고 하면,
을을 의무자, 갑을 권리자로 하여 말소등기 신청을 공동신청으로 등기를 말소해야 하며
A는 이해관계인이 된다.
- 등기부에 기록은 되어있어야 한다.
- 실제 손해 볼 염려가 있다면 이해관계인으로 본다.
등기법상 이해관계인은 등기기록형식 상으로 판단, 그러므로 등기부에 기록은 되어있어야 한다.
등기부에 기록되어 있지않고 실체관계 상으로 실제 손해를 본다고 해도 등기법상에서는 이해관계인이 될 수가 없다.
:손해를 볼 수도 있고 보지않을 수도 있으나, 실제 손해 볼 염려가 있다면 이해관계인으로 본다.
4. 멸실등기는 -단독신청
:부동산이 화재로 다 소실되면, 표제부에 있는 소재,지번,구조,종류,면적이 모두 소멸 됨.
표제부를 말소시키는 등기가 멸실등기이다.
*부동산표시의 변경등기,멸실등기, 소유권이전을 원인으로 한 계약
3가지 경우에만 신청의무 부과, 1월이내 신청
*건물이 멸실된 경우 건물의 소유자가 1월이내에 멸실등기 신청을 하여야하는데, 하지않는 경우에는
토지소유자가 건물소유자를 대위하여 신청할 수 있다.
5. 말소회복등기
:말소회복등기에서 이해관계인의 승낙서 첨부
이해관계인은 양립할 수 있는 권리를 가진 자이며, 말소회복등기 하려는 시점에서 등기부에 기록되어있어야만 이해관계인이다.
중복된 전세권처럼 양립될 수 없는 권리는 말소회복등기가 되는 시점 전에 이미 기록이 말소가 되는 전제가 성립
그러므로 말소회복등기를 하려는 시점에 기록이 없으므로 양립될 수 없는 권리를 가진 자는 이해관계인이 아니다.
이해관계인이 된다.
- 등기부에 기록은 되어있어야 한다.
- 실제 손해 볼 염려가 있다면 이해관계인으로 본다.
6. 처분제한등기
소유자가 갑이 자신의 X부동산을 10억에 매매계약하였다.
매수인 을의 잔금지급이 끝나면 소유권이전등기를 청구(매도인에게만 가지는 채권적청구권) 할 수 있다.
그런데 매도인 갑이 등기신청에 협력하지 않을경우 매수인 을이 소유권이전등기신청을 단독신청하려한다면,
진정성을 확보하는 판결을 받아서 가야한다.
매수인이 판결을 받기위해서는 매도인을 상대로 소유권이전청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으면
(판결에 의한 강제집행)
판결문을 들고 단독으로 소유권이전등기 신청을 하면된다. =========> 가장 이상적인 절차
소송 중에 매도인이 제3자 병에게 매매계약을 하고 소유권이전을 한 경우,
등기관은 갑에 대한 판결문인 소유권이전등기 청구 승소 판결문을 각하한다.
이미 소유자가 병으로 바꼈으므로, 현재 소유자인 병에 대해서 그 판결문은 효력이 없다.
소유권이전등기 청구권은 갑에대한 채권적 청구권이므로 병에게 행사할 수 없다.
(이상적인 절차를 만들기 위해서는 전제적으로 보완해야 할 몇 가지 절차들이 더 필요 함!!)
:매수인이 소유권이전청구 소송 전에 가압류나 가처분 등기를 하여 매도인이 소유권을 처분하지 못 하도록 선조치하여야 한다.
금전 채권일 경우 - 가압류
금전 채권이 아닐 경우 - 가처분, 소유권이전등기청구권은 금전 채권이 아니다.
26강 1시간
-가압류
A 카드사에서 고객들에게 카드대금청구권을 가지므로 카드사는 금전 채권을 가지게 된다.
카드사는 금전 채권을 변제받기 위해서 변제기가 도래하였음에도 변제하지 않는 고객의 부동산을 경매로 넘겨
그 경락대금에서 카드대금을 변제받고자 한다면,,
카드사가 카드 대금을 변제 받기위해서는 대여금반환청구소송을 하여
승소한 판결문을 들고 법원에 가서 고객의 부동산에 경매신청을 하는 것이
=======> '강제경매'이다. (집행 권원인 판결문을 들고 가서 하는 경매)
대여금반환청구소송 시에 부동산소유자가 자신의 모든 재산을 타인에게 소유권이전한다면,
강제 집행을 할 수가 없다. 이러한 부실채권을 NPL이라고 한다.
그런 사태를 미연에 방지하기 위해서는 반드시 먼저 가압류조치 하여야 한다.
-강제경매 개시결정 기입등기
-처분금지 가처분 ==> 소유권을 목적으로 하는 가처분, 주등기 임
가처분은 처분을 제한하는 것이지 , 처분을 금지시키는 등기는 아니다.
그러므로 가처분 등기가 되어있어도 소유자는 처분행위가 가능하다.
그러나 가처분 등기 이후에 경료된 등기는, 등기부상 가처분 등기가 존재한다는 것을 알고 등기한 것이므로
가처분 등기에 의해서 실효되는 등기이다.
즉,가처분 등기 이후에 본등기 할 때는 가처분 등기 이후에 경료된 등기들은 가처분권자의 단독신청에 의해 말소된다.
:타인의 재산권을 제한시키기 위해서는 법원의 결정이므로 법원에서 등기관에게 가처분 촉탁을 하게 되며
당해 가처분 등기는 직권말소 된다.
(문)
가처분 등기는 당사자의 신청에 의한다. ( X )
7. 가등기
가등기를 신청하면 의무자는 - 소유권자 , 권리자는 - 매수인 ===> 공동신청
가등기에 기한 본등기 시 의무자 - 소유권자, 권리자는 - 가등기한 매수인
===> 공동신청
(문)
가등기에 기해서 본등기를 할 때 제3취득자를 의무자로 하여 본등기를 하여야 한다. ( X )
(개념잡기 예시)
:X부동산에 소유자가 갑이다. 갑이 사업자금이 모잘라서 급매로 시가 20억 상당의 건물을 10억에 내 놓고
을과 매매계약을 하였다. 매매계약을 하면 중도금지급 이후에는 채권적권리인 소유권이전청구권은 잔금 지급 전에도 발생한다.
을의 중도금 지급 이후에 병에게 이중매매를 하였다면,
제1매수인인 을은 매도인 갑에게 채무불이행 책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있지만
이중매매 방지를 위해 중도금 지급 이후에는 '소유권이전청구권' 보전을 목적으로 한 가등기를 할 수 있다.
제2매수인인 병의 소유권이전등기는 ===> 가등기 이후 본등기 전에 경료된 등기이다. '중간처분의 등기'라고 함
가등기가 되어있어도 소유자에게는 여전히 처분권한이 있다.
가등기는 본등기를 하기위한 예비단계의 등기이다.
가등기를 해 두면 잔금만 지급되면, 가등기에 기한 본등기가 가능하다.
가등기에 기해서 본등기를 하면, 본등기 순위는 가등기 순위에 의한다.
가등기 이후 본등기 전에 경료된 등기는 등기관이 직권말소한다.
순위는 가등기시로 소급하지만, 물권변동의 효력은 소급하여 적용되지 않는다.
가등기에는 아래의 효력이 발생하지 않는다.
다만, 실체법인 민법상 청구권을 보전하는 효력이고 절차법인 등기법상으로는 순위를 보전하는 효력만 있을 뿐이다.
-물권변동적 효력
-대항적 효력
-순위확정력
-점유적효력
-추정력
-후등기저지력