강화도에 처음으로 사는 땅
아파트는 평수, 건축회사, 지역별로 얼마가 필요로 하는지 쉽게 시세나 기준을 찾아낼 수 있다. 그러나 땅은 어디서부터 시작해야할지 막연한 경우가 대부분이고 실제 공인중개사 사무소에서 상담이 이루어질 때 너무 막연한 기대나 기준을 들이대?기 때문에 난처하거나 막막한 경우가 종종 있다.
땅을 사고 싶은 초보들은 무엇부터 시작해야 할까?
경제 신문을 보고 문화쎈터 부동산투자 강의를 듣고 인터넷을 써핑하고.......너무 원론적인 얘기이다.
어디든 투자이익이 존재하고 손해가 잠재되어있다.
현실은 이 두가지가 상존한다.개발계획이 예정대로 진행되지 못하고 지지부진하거나 계획 자체가 무산되는 경우도 있다.
위험이 있는 곳에 이익이 있다라고 하지만 이는 좀 무모한 구호이다.
공인중개사 업무를 보다보면 이~야 저런 땅이 매매될수 있을까싶지만 실제 거래가 되는 경우가 허다하고 그 매매가 또한 혀를 두르게 높은 가격으로 매매가 성사되는 경우가 비일비재한다.
그러나 그런 투자나 매입이 꼭 실패한 것이냐? no !
어느곳이든 그곳만의 가치를 가지고 있으므로 매수자의 정서나 목적이 문제이다.
푹 꺼진 땅(양어장 낚시터 목적), 경지 정리된 논(대토하는 사람), 경사가 좀있는 임야(청소년수련장 관광농원)도 일반적으로 호소력이 없지만 괄호안의 사람들은 관심을 갖는다.
비교적 인근지가보다 저렴할 것이고 때문이기도 하고 자신의 목적에 부합하므로....
좋은 땅은, 보면 딱 느껴진다. 내눈에 좋은 것은 남의 눈에도 좋아 보인다.
이런곳은 인근시세보다 약간 비싸다.
나는 개인적으로 이런곳을 추천한다. “싼게 비지떡”이 부동산에도 통한다.
환금도 쉽고 소유하고 있는 동안 편안하고 만족스럽기 때문이다.
그리고 조만간에 서너배가 뛸 것이라는 등 미래를 제시하는 제안 자체가 기만행위다.
그정도의 땅이면 공인중개사인 내게도 차례가 오지 않는다.
강화를 기준으로 일단의 실마리를 풀어 나가보면.
땅의 구입목적을 분명히 정해야 한다.
투자용인지 실수요인지. 여기서 실수요란, 3백 평내외로, 전원주택을 지을 땅을 말한다.
부지런하거나 투자의 기회비용이 큰사람은 훨씬 넓은 터를 요구할수 있다.
투자용일지라도 목표한 수익이 달성되지 못하거나 내가 실로 필요해질 경우를 고려하여
직접 사용이 전제 되면 최선의 투자나 매수가 이루어졌다고 볼수 있다.
우선적으로 예산이 제일 걸림돌이긴 하지만 자신이 원하는 지리적 특성을 고려해야한다.
강화도는 바다도 있고 산도 있고 저수지도 많은 편이어서 어느 한가지 요건은 갖출 수 있다. 민밑한 전원주택은 나중에 환금성도 떨어지고 지가 상승률도 평균을 밑 돌수 있다.
강화는 토지거래허가지역이므로 등기이전의 가능성 적법성 여부를 고려하여야한다.
토지대장 지적도 토지이용계획확인원 등기부등본을 확인하는데 말처럼 쉽지않다.
우선1. 토지대장은 면적을 확인하는 정도로 끝난다.
2. 지적도 도로와 구거가 접하였는지, 현행도로가 지적도상 어디로 지나가는지를 확인해야한다. 일반인은 여기서부터 어려워진다.
3. 토지이용계획확인원 토지의 법률적 지위가 여기 다 나타나 있다.
문제는 여기에 없는 자연환경(경관)보호라는 개발 제한사항이다.
이는 건축설계사에게 노크하는 수밖에 .....
담당 공무원 또한 똑 소리나게 답할수 없는 부분이다.
4 등기부등본 이또한 중요하다.
요역지 승역지 지상권 유치권 근저당권 가압류 가처분 .........
선순위를 파악할수 있어야하고 어떻게 적용되는가 하는 법률적 의미도 알아야한다.
이는 공인중개사에게 문의하면 된다.
답이 시원치 않으면 권리분석을 할줄아는 다른 중개사를 찾아야한다.
매수자가 초보건 베테랑이건 모른다는 전제하에 설계사 공인중개사와 상담에 임하면
상담자의 잣대도 파악하고 다시 공부도 되고 일거양득이 될수 있다.
결론적으로 초보나 연륜이 있거나 토지매수에 있어 행동강령 원칙
***** 매수 목적을 분명히 하고 법무사 건축설계사 공인중개사를 만나 상담한다.****
항상 강권하는 것이지만 현지인 공인중개사에게 상담하는 것이 위험부담을 최소화하는 것이다.