배당요구 없는 선순위 임차권자+재건축 이주중인 아파트?--(2015타경8845)

[러브정/정의덕]

*2015타경8845*

 이 물건은 서울시 강동구 상일동 고덕주공(주공3단지)아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 등기부를 확인한 결과 2009.10.19. 한국존슨앤존슨메디칼의 

근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부 소멸 하므로 등기부상 으로는

아무런 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 본건에는 2006년8월4일 전입한 대항력 있는 임차인

‘이용희’가 전입되어 있으며 이용희는 전세금 60,000,000원에 대하여

2016년3월18일 임차권을 신청하여 등기를 완료 하였습니다.

그런데 대법원 판례에 의하면 임차권등기를 하면 배당요구를 한 것으로 보는데

문제는 임차권의 등기 시점에 따라 자동 배당인지 배당요구를 해야 하는지 결정

된다는 것입니다.

민사집행법을 보면 “저당권/전세권/등기된 임차권 등 등기는 되었으나 그 등기가

첫 경매개시결정등기 후에 되었기 때문에 민사집행법 148조 4호에 따라 당연히

배당받을 수 있는 채권자에 해당되지 아니하는 채권자이다“라고 규정하고 있습니다.

따라서 경매기입등기이후에 임차권등기를 했다면 반드시 배당요구를 해야 배당에

참여 할 수 있는데 본건의 임차인 이용희는 임차권 등기권자이면서 선순위의

대항력 있는 임차인의 지위를 모두 가지고 있는 임차인으로 매각물건명세서와

아래--법원의 문건 접수내역을 보면

임차인 이용희는 배당요구를 하지 않았습니다.

따라서 이용희의 대항력은 그대로 유지되기 때문에 이용희의 미배당된

보증금 60,000,000원을 전액 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.최종결론:본건은 투자와 직접 거주할 목적 모두에

부적합한 물건이니 깨끗이 입찰을 포기 하십시오.

이유:본건의 경우 입찰포기의 주요 사유는 첫째는 위에서 설명드린대로 

선순위 임차인 이용희의 보증금 60,000,000원 전액 인수해 더해서

현재 본건이 속한 곳은 ‘고덕주공3단지’ 아파트입니다.

그런데 인근 고덕 주공2단지는 재건축으로 인하여 이주가 모두 끝나

이미 2단지 아파트 전체 건물의 철거 작업에 들어갔고 본건 3단지의

경우 이미 2016년5월경 이주가 모두 완료되어 철거작업을 준비 중에

있는 상태입니다.

*참고자료 링크* http://cafe.daum.net/lovejung119/CZ5O/833

따라서 이용희 임차인으로 인하여 6천만원을 추가로 인수해야 하고 더구나

이 선순위 임차인으로 인하여 금융권에서 ‘특수물건’으로 취급되어 대출이

단 한 푼 도 나오지 않는 아파트에 이미 이주까지 완료되어 철거를 기다리는

(입주가 불가능 한)아파트에 무모한 입찰을 해야 할 아무런 이유가 없으니

본건은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

*(본건은 제 개인메일로 별도 상담해드린 경매사건 입니다.)*

[리치마인드]

경매분석 잘 읽고 갑니다.^^ 감사합니다

[러브정/정의덕]

리치마인드회원님 댓글 진심으로 감사 드리며 좋은 정보 활용하여 경매 대박 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.

[아젤리아]

카페에 글 하나하나가 소중하고 늘 배우게 되네요
감사합니다