24억 유치권 신고물건 4억5천만원에 낙찰-유치권 해결강의

[아카데미]

감정가 24억인 빌라 16채를 낙찰받은 사례와 함께 강의한 유치권해결 강의

오늘 실전투자반은 유치권에 대하여 자세하게 강의를 하셨습니다.

유치권은 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권 변제받을때 까지 그 물건이나 유가증권을 유지 할수 있는 권리 입니다.

유치권자는 대부분 경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못한 업체, 임차인 또는 제3취득자의 필요비와 유익비(개량이나 보존을 위해 지출된 비용)등 이 있습니다.

이를 이용하는 유치권자가 있는 방면 이를 남용하여 이득을 취하는 허위 유치권자도 있습니다.

이같은 허위 유치권자는 공사비를 일부 받았는데도, 전혀 받지 않은 것처럼 주장합니다.

또한 입찰자로 하여금 유치권에 대한 부담을 갖게하여 유찰을 유도하고 정상적인 경매진행이 이루어질 수 없도록 하며 없던 이익을 취하기 위해 허위 도급계약서를 첨부하여 유치권신고를 하고 목적 부동산에 '유치원 행사 중' 이라고 취지의 현수막을 게시해 진짜 유치권자인 것처럼 주장하기도 합니다.

이러한 허위 유치권으로 인하여 입찰자들은 곤혹스러움과 기회의 물건이라는 인식이 공존합니다.

입찰자는 유치권을 해결 한다면 좋은 수익을 낼수 있는 경매물건이기 때문입니다.

하지만 아무리 괜찮은 금액이여도 유치권이 성립되는지 모르는 상태에서 입찰을 보면 낙찰자는 낭패를 볼 수 있습니다.

그렇기에 낙찰자는 유치권 성립여부에 대하여 자세히 알아보고 조사하여 낙찰을 받아야 합니다.

유치권 행사중인 물건을 낙찰 받으려면 먼저 유치권의 성립여부 알아야 합니다.

-- 유치권의 성립 여부 --

1. 경매목적부동산 자체에 대하여 발생한 채권이어야 합니다.

2. 경매개시결정등기 이전에 경매목적부동산을 점유해야 합니다.

3. 정당한 권원에 의한 적법한 점유여야 합다.

4. 변제기가 도래한 채권이어야 합다.

5. 유치권 발생을 배제하는 특약(유치권 포기각서 등)이 없어야 합니다.

(이 조건이 모두 성립해야 유치권이 인정됩니다.)

진정한 유치권자이며 공사를 하였고 공사 대금을 받지 못해 유치권을 행사하여도 이 기준을 충족하지 못하면 법으로 유치권이 인정이 되지 않아 유치권을 행사할 수 없습니다.

이처럼 유치권 성립조건이 많이 까다롭다 보니 성립이 되지 않은 경우가 많습니다.

(법원에서 진정한 유치권자로서 유치권을 인정받는 확률은 전체 유치권 신고된 물건중에서 20% 미만이라고 합니다.)

다음 물건은 법률사무소 여름 경매아카데미에서 변호사님과 경매지기 원장님, 그리고 실전투자반 회원님들 모두가 소액 공동투자로 낙찰받아 유치권자들을 명도하고 완벽하게 해결한 사례입니다.

정말 저렴하게 낟찰받고 유치권자들을 굴복시킨 대표적인 사례라고 할 수 있죠.

감정가격 24억인 빌라 16채를 4억5876만원에 낙찰 받았으니 수익이 꽤 클 것으로 판단됩니다.

더구나 유치권자들을 법적으로 해결하여 합의금액이 발생하지 않았으니까요.

법률사무소 여름 경매아카데미

대전광역시 서구 둔산북로 121 201호