[질문]
중개업자A는 2007년5월 28일 아파트 임대차계약서를 작성하면서 임대인과 임차인이 차후 본 부동산에 대해 매매의사를 갖고 특약사항란에 임대차기간중 임차인이 매수시 매매대금은 1억500만원으로 합의함이라는 문구를 임대인이 써줄것을 요구하여 기재하였고 임차인도 동의하였습니다.
매매의사표시는 3개월~6개월사이에 해줄것을 구두로 약속하였는데 임차인의 의사표시가 없어 임대인이 임차만료(2년)시점에 B중개업자에게 매매의뢰를 하여 계약하기에 이르자 임차인이 그동안 가격이 올라 시세가 1억2000만원이 됨을 알고 자신이 사기로한 집이라며 임대인을 상대로 손해배상청구(소송가 900만원정도)소송을 한 건입니다.
그리고 중개업자A는 임대인측 증인(구두약속한 부분에 대해 사실관계증명)으로 출석할 예정인데 임차인쪽에서 증인출석으로 자신에게 손해가 발생하면 중개업자A에게 손해배상과 중개업법위반으로 책임을 묻겠다고 합니다.(녹취는 하지 못했음)
이때 특약사항 문구의 법적효력과 구두약속의 불이행에 따른 효력이 궁금하며
중개업자의 법적과실문제가 있는지? 있다면 책임의 범위는 어디까지인지 궁금합니다.
[답변]
특약사항에 매수인이 사기로 한 약정이 있다면 일단 그 약정 대로 효력이 발생 합니다. 그러나 위 사례는 1억5,000만원의 합의함이라고 기재되어 있는 점, 임대차 기간이 만료된 시점에 이른 점, 구두로 3~6개월 내에 사기로 약정한 점을 고려하면 이미 그 매수약정은 효력이 상실 하였다고 보입니다. 따라서 임대인이 다른 사람에게 매도하였다고 하더라도 아무런 문제가 없습니다.
중개업자는 아무런 책임이 없습니다. 이행의 문제는 계약 당사자의 문제이지 중개업자와는 아무런 관련이 없기 때문 입니다.