38. 시공사선정 및 계약시 주의사항

[산곡5화이팅]

38. 시공사선정 및 계약시 주의사항

1.조합원이 시공자 선정 전 꼭 미리 생각해 볼 사항

⓵건설회사간 공사실력 차이가 있는가?

⓶조합원에게 정직할까

⓷900세대 아파트 신축시 공사비는 얼마나 될까

-2010.10. 관리처분, 전체소요비용 2745억원

-설계비 22억원, 감리비 50억원, 공사비 1918억원, 보상비 421억원

관리비 22억원, 대여금이자 및 금융비용 200억원, 나머지 기타비용

⓸공사비중 마감재가 차지하는 비율은: 약 40%

⓹무이자라고 하는데 진짜 무이자인가?

-차주는 조합원이 되고 그 이자에 대해 우선 시공자가 대해서 대납하고 사업경비에 포함

⓺구체적인 최종 마감재 선택권은 누구에게

-시공자/설계자/조합 중 통상은 시공자가 행사함

⓻가계약이 있는가?

-없다, 항상 본계약이고, 나중에 체결되는 것은 변경계약임

⓼선정후에 계약 해제 가능한가?

-법률적으로는 가능하나 사실상은 쉽지 않음

⓽선정 후 조합의 시공자 통제 수단은?

-계약해제권

-대금지급(감액)권

-자재검사권

2.시공자 선정 및 계약 노하우

-조합원 의견수렴 후 선택기준 제시

-조합원의 선택 기준이 하드웨어에서 소프트웨어로 달라져야 함

-선정 절차 착수 전 철저한 조합원 교육

-최적의 입찰지침서 작성

-최적의 계약 체결

3.최초 계약시 주의사항

-합리적으로 예상할 수 있는 범위를 벗어나는 추후 변경계약은 조합원 2/3이상의 동의 요함(대법원 2009.1.30. 선고 2007다 31884)

-따라서 최초 계약시 이를 유의하여 계약하여야 함

-위 판례는 변경계약시에 특히 주의하여야 함

항목	제시조건	문제점
공사비	도급단가/무상지분율	구체적인 내역 없음
이주비(무/유이자)	세대당 지급 금액	완전한 무아자 아님, 이자비용 변동금리로 공사비 포함
이사비용(무/유이자)	세대당 지급 금액	무상지원:기타소득세 조합원 부담(22%) 무이자:이자비용 공사비 포함 유이자:시공사 대여이자율 적용(7~9%)
추가부담금	확정적 제로/조건부 증액
지질조건	변동여지 유무
분담금 납부조건	입주시 100% 납부 등	실제 납부조건 일반분양과 동일(계약, 중도금 이자 후불제)
마감재	유럽풍, 최고급 등	구체적인 기준이 없으면 통제 불가
브랜드	시공자 브랜드	실제 영향 검증요망 시공자 브랜드 특화로 본 계약시 공사비 증가
각종 전자제품	무상제공 또는 화려한 제시	용량, 제조사 등 규격없음
착공기준일	통상 제안일 기준	통상 입찰기준일 또는 입찰일로부터 1년=>물가 인상을 반영으로 사업비 증가요인(총사업비 기준 년 약 3%)
무이자, 유이자 사업비 대여 범위	항목별 기준없음	항목에 따라 이자부담 증가

4.기존 시공자 선택기준

5.시공자 선택기준 다양화

<100년 가는 아파트는 불가능한가?>

①공사비 산출 내역서

②층간소음 방지, 엘리베이터 튼튼 시공 등 성실 시공문제, 진정성

③관리비 문제:예상관리비 제시 업체

④마감제 문제:총공사비의 약 40%정도 차지

▶기존실태

-유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급 자재 사용

-국산인지 수입산인지 조차도 미기재

-일부 마감재:시공자가 생산공장과 직거래(주문제작)

-씽크대, 붙박이장 : 생산자에게 한정금액으로 규격화된 특판용가구 발주

-타일:국내자재 평당 20만원 정도, 수입품은 평당 5만원이고 모양도 좋으나, 기능은 국내산이 좋다.

-결국 내부 인테리어 자재가 문제이다. 아무리 통제해도 양심을 속인다면 마감상태에서 전문가도 식별이 어려우리 만큼 통제가 만만치 않다.

안양 석수 재건축 ‘마감재 논란’파장
예비입주자 모임 “약속과 다르다”---조합·시공사 “계약대로 이행했다”
주거환경신문 2010.2.17.
후분양제아파트로 인해 샘플하우스 오픈은 일반아파트 분양 때 오픈하기로 했지만 지난해 12월 조합원들의 건의로 인해 샘플하우스를 서둘러 오픈했다. 하지만 샘플하우스를 내방한 조합원들은 oo건설에서 시공한 내부 모습에 실망을 감추지 못했다.
예비입주자의 한 조합원은 “아파트의 마감재는 입주시점기준 최근 oo가 시공한 분양아파트 및 조합원 재건축 아파트 선택사양과 동일수준으로 하겠다고 계약서에 명시했다“며 ”하지만 이를 지키지 않고 저급자재로 샘플하우스를 만들어 공개해 농락 당한 기분이 든다“고 말했다. 뿐만 아니라 ”절차상으로도 조합원으로 구성된 위원회의 동의를 거쳐 시공하기로 돼있으나, 이를 무시하고 동의 요청도 없이 시공을 했다“고 말했다.

▶개선안

-모델하우스 축조시부터 구체적 리스트 작성 제시하여 시공감독:실내 건축 CM전문사와 제휴하여 마감재기준과 시공감독업무 완벽제공

⓹무상 품목 및 시설기준

⓺주차장 확보 및 이용 편리성

⓻빌트인 제품

-제조사, 용량 등 하자문제가 발생하지 아니하도록 철저한 조사와 분석으로 조합이 지정

빌트인 김치냉장고 썩은 김치 소동 경인일보:2008-09-29
‘김치 썩는 김치냉장고’
용인 보라지구와 평택 이충지구 등 도내 택지개발지구에 건립된 OO아파트들이 입주민들에게 기본제공한 빌트인 김치냉장고에서 김치가 썩거나 얼음덩어리처럼 성에가 생기는 등 하자가 잇따르고 있다. 특히 사업시행자인 주공은 제조업체인 OO전자측에 책임을 떠넘기고 있는 반면, OO측은 제품에 하자가 없다며 아파트별로 제각각인 보상책을 제시해 입주민들의 반발을 사고 있다

⓼금융지원 조건

▶무이자 대여금:차주는 조합 또는 조합원

▶무이자 대여금 총액이 많아도 그 항목이 중요

-실제 항목 때문에 총액을 다 무이자로 못 받는 경우 있음

▶시공자 조달금리와 조합에 제시하는 금리차이를 살펴라

▶고정금리와 변동금리 중 어느 것이 유리할지 살펴라

-통상 고정금리가 좋은 것 같으나 변동금리가 유리한 경우도 많다

▶통상 CD+1.5%이나 경쟁을 시키면 하락한다.

▶지연손해금 부분을 살펴라!

▶대여금에 대한 금전소비대차계약서도 미리 제시하고, 제시받아야 함

⓽발코니 확장 문제

-확장 공사비 대비 실질분양가 따져야 함

⓾기타 주요시설 및 건축차별화 사항

6.입찰지침서 청약의 유인 또는 청약임

▶통상

입찰의 경우, 입찰에 부치는 자가 입찰을 부친다는 표시(입찰공고)를 하고 이 표시에 따라 경쟁자가 입찰을 한 후 입찰에 부친 자가 개찰을 하여 낙찰을 결정하는 과정을 밟게 된다. 이러한 입찰에 관해서, 입찰에 부친다는 표시(입찰공고)의 성질을 청약으로 볼 것인지, 청약의 유인으로 볼 것인지가 문제된다.

통상의 경우 경쟁입찰에 부친다는 의사표시로서 입찰공고는 청약의 유인에 해당하며, 입찰은 청약, 입찰결과로서 행해지는 낙찰자 결정은 승낙의 성질을 가진다.

그러므로 입찰참가저격은 경쟁계약에 있어서 청약의 유인인 입찰공고에 따라 청약을 할 수 있는 법적 지위를 의미한다. 낙찰을 결정함으로써 승낙하는 것이 되고, 계약 또는 계약의 예약이 성립하는 것이고, 계약서의 작성은 계약성립의 증거에 지나지 않는다(대법원 1978.4.11.선고78다317판결).

또한 입찰에 부친 자는 입찰자 가운데 누구에게 낙찰하느내를 결정할 여지를 남길 수 있다.

▶예외:조합의 시공자 선정은 여기에 가깝다고 사료한다.

다만, 입찰에 붙인 자가 최고가격 또는 최저가격을 정하고 또한 기타의 계약조건을 구체적으로 표시하고 있는 때에는 입찰에 부친다는 표시가 청약이 되는 경우도 있다.

이때에는 입찰에 부친 자가 개시하는 때에 승낙의 효력이 생기며, 따라서 그 후의 입찰철회는 허용되지 않는다고 하여야 할 것이다.

한편 판례는 “낙찰 후에 더 나아가서 본 계약을 따로이 한다는 경우에는 공고 안내는 청약의 유인이며 입찰과 낙찰은 계약의 예약”이라고(대법원1977.2.22.선고74다 402판결) 판시하고 있다.

▶낙찰자의 지위

판례는 낙찰자의 지위와 관련하여 계약 당사자와 같이 구체적인 계약상의 권리를 취득하게 되는 것이 아니라 단순히 자신이 유효한 낙찰자의 지위에 있음을 확인받아 그에 따른 계약을 체결하여 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 취득하는 것이라거나(대법원 1994.12.2.선고94다41454판결).

경쟁입찰에 참가하여 낙찰자로 결정된 업체는 입찰자에 대하여 계약의 체결을 청구할 권리가 있어 계약의 당사자인 수급인으로서의 지위를 이미 확보하고 있다고 할 것이어서,

본 계약이 체결되지 않았더라도 낙찰자가 입찰자로부터 장래 지급받게 될 대금채권에 대한 압류·전부명령은 유효하다고 판시함으로써 (대법원2002.11.5.선고2002다7527판결), 낙찰자가 입찰자에 대하여 입찰조건대로 계약을 체결할 것을 청구할 권리가 있음도 인정하고 있다.

9.입찰지침서의 내용 및 작성방법

▶입찰지침서 작성시 유의사항

사업시행인가 후 변경계약서나 최종 변경계약시 공사 시방서, 공종별물량내역서 등 상세 공사비 산출내역에 관한 자료 제출을 거부하는 경우는 계약해제 사유로 함(단, 공공관리는 이미 물량내역서를 제출하여야 하므로 예외)

-특별한 사유없이 계약 체결 기간을 지키지 아니하는 경우 낙찰을 무효로 하고 차순위 낙찰자와 계약을 체결하거나 다시 시공자 선정을 할 수 있음

-입찰보증금 몰수 규정

-향응이나 돈 제공 사실 적발시는 선정 전이면 경쟁입찰자격을 박탈하고, 선정 이후면 선정 취소 사유

-대여금에 대한 금전소비대차계약서도 미리 제시

-담합 적발시 손해배상

-입찰자격 요건 구비일

-입찰무효사유 명확히

-질의 응답도 계약서 일부임

-수정제안 가능일

-하도급 일부/현장대리인 지정/현금결제 등 동의 여부

-시공자가 스스로 포기시 기존 대여금 처리 방법

-연대보증 여부

-계약해제 요건

-입찰보증금에 대해 대여금이라고만 기재하지 말고 ‘무이자’ 대여금이라고 적시

-기타

▶입찰지침서 내용

-입찰 일반사항

-입찰참여규정

-입찰참여제안서 작성기준 및 시공 및 금전소비대차계약조건:반드시 계약서 초안 제시 및 시공자 도급계약서안(금전소비대차계약서 포함)제시요구

-건설개요 및 공사범위

-구역특기사항

-건설계획지침:마감재 특정 문제

-아파트공사 수준(마감수준)

①마감수준은 20**년 서울에서 분양한 아파트 수준으로 제시하여야 한다.

②조합이 제시한 마감재 최소기준표(유니트 및 커뮤니티 마감재와 시설물 최소기준), 조합원 무상품목, 시설 마감기준표(기본적용과 선택적용)제시

③입주 전 ON-TIME OPTION무상 적용

-공사관리

-견본주택

-홍보운영지침

▶작성방법

-전문분야이므로 전문가에 맡겨야 함

-법무법인 강산은 완벽한 입찰지침서 제시 업무 수행

7.공사비 상승요인

(1)설계변경

-당 입찰제안서는 조합에서 제시한 설계도면 기준임:결국은 조합이 제시한 설계도면 이외의 최종인허가 단계인 사업시행인가시 추가 부분이 생길 경우에는 그에 해당하는 금액 변동이 발생함

(2)조합원 평형 변경에 따른 변동

-예방책으로 미리 조합이 선호도 조사하여 명시하는 것이 타당

(3)사업여건변경

-인허가등의 사유로 사업규모(용적율, 세대수, 세대평형 등) 변경
-토질상태 문제
-자재값 급등
-조합의 요구사항 반영
-기상조건 약화
-토지가격평가결과
-조합원간 소송발생

(4)사업기간 지연(민원발생, 이주지연)

-공사비 산정기준일:“입찰제안서 작성일 기준임”
-이주기간 지연:금융지용 증가, 결국 지분율 변동빌미
-이주기시기간 지연
-공사착공지연

(5)물가변동 등

-통상 입찰기준일 또는 입찰일로부터 1년 =>물가인상율 반영으로 사업비 증가요인(총사업비기준 년 약3%)

-실제 계약시는 계약체결일로부터 착공신고일까지만 물가변동적용, 그 이후는 적용이 없는 것으로 함

-표준계약서는 소비자물가지수 중 시도별 주택설비수리항목지수 적용. 그러나 전체 소비자물가가 유리한 경우도 있다.

(6)마감재 변화에 따른 추가 공사비

(7)법령 또는 제도변화(특히 시조례 변경)

-정부정책의 변화 또는 법규의 개정
-분양가상한제 폐지여부
-시 지침 변경 등

(8)제세공과금(특히 초과이익환수금 문제)

(9)일반분양금 변동여부

11.계약해제 및 위약금 조항:제31조(계약의 해제, 해지 및 위약금)

약정해제권 추가 창출

-‘을’이 ‘갑’에게 대여하기로 하였던 대여금을 2개월이상 지급치 않을 경우

-‘을’이 ‘갑’에게 선지급하여야 할 사업경비를 갑이 관련증빙서류를 첨부하여 요청하였음에도 2개월내에 지급하지 않을 경우

-‘을’이 계속 중이던 공사를 ‘갑’과의 협의 없이 1개월 이상 중단하는 경우

-‘을’이 하도급업체에 지급할 대금 또는 기타 용역비를 지급하지 않음으로 인하여 그 업체들이 공사를 거부하거나 또는 관련 서류 등을 인계해 주지 않아 공사에 지장을 초래한 경우

-‘을’이 조합원부담금, 기타 공사대금을 인상해 줄 것을 요구하며 공사를 2주이 이상 중단하거나 공사장을 철수하는 경우

-‘을’이 회생개시결정, 파산선고, 워크아웃, 어음부도 등을 받은 경우

-입찰무효사유가 계약체결후에 발견된 경우

-사업시행인가 후 변경계약시나 최종 변경계약시 공사시방서, 공종별 물량내역서 등 상세 공사비 산출내역에 관한 자료 제출을 거부하는 경우

-‘갑’이 자재검사를 하고 교체를 요구하였음에도 3회이상 불응할 경우

불량철강재 건설현장에 가득
감독소홀로 중국산 등 70%이상 품질검사 안받아
업계에 따르면 국토해양부가 현장 조사를 하는 등 건설 현장에 사용되는 철강재에 대한 품질관리에 나섰지만 아직도 70%이상이 품질시험을 거치지 않은 제품으로 나타났다.

▶위약금 약정

O위와 같은 사유 발생시

-공사착수전이면 위약금으로 을은 갑에게 OO억원을 지급한다.

-공사착수후이면 을은 갑에게 위약금으로 금 OO억원을 지급키로 하고, 갑이 을로부터 차입한 제반 대여원리금과 기성부분의 공사금액 및 을이 투입한 기타의 사업경비 등은 일반 분양에 착수하여 중도금을 지급받는 때로부터 1개월내에 갑이 을에게 지급키로 한다.

8.마감재 조항:제21조(공사의 기준)

-입찰지침서가 가장 중요

-구체적 내역서를 첨부하여 계약 체결

-최종 마감재 시공 전에 조합 동의를 거쳐 시공하기로 명시

--- 김상* 자료중에서 ---