부영의 건축 원가와 적정 한 전 셋 가 그리고 분양가 등을 계상해 본다.
2013 년 처음 분양시장에 내놓았을 때 제시된 분양가 2 억 1천이었다.
분양에 실패한 후 임대로 전환하였으면 1 억 6 천으로 시작하였다고 보고
매년 5 % 인상하여 10 년 후(7 년 후) 2 억 5 천 을 최종 전세 보증금으로 예상해 보자.....
신축 당시 정부로부터 자금을 조달받아 각 가구 당 9 천만 원씩 선순위 대출금 이 있다
이.... 모든 것은 32 평형 기준으로 정하였거나 예상하는 값 임.
1. 건축 원가.... 추정 값.
..... 2억 천 을 분양 가로 했으니.... 그 이하.
..... 1억 6천을 전세 보증금으로 했으니...... 그 이하.
..... 분양 가격이나 전세 보증금에는..... 건축 원가를 포함 한 적정한 이문이 붙은 금액으로
..... 전세 보증금을 실건축비 이하로 책정하지는 않았을 것이다.
..... 1 억 6 천 이하는 분명하고...... 1억 3 천 에서 4천 사이..... 아닐까?
..... 100을 투자하여 집 지어 놓고 80이나 70으로 전세 놓을 바보가 없을 테니까....
..... 위 추정 금액은 무리가 없을 것이다.
2. 분양 전 (입주 후 10 년) 최종 전세 보증금.
..... 매 년 5 % 인상하면...... 2 억 5 천 은 확실히 될 것이다.
3. 입주 10 년 후 분양 적정 가격.
(1)... 부동산 시장의 변동 없이..... 현재 와 같은 상황이라 간주했을 때
....... 2 억 5 천 이상...... 을 부를 것이다.
....... 이유는.... 전세를 내놓아도 2 억 5천을 받는데..... 그 이하로 분양할까?
(2)... 부동산 시장의 변동을 예상했을 때.
....... 고령 화 와 저 출산으로..... 인구의 증가나 유입은 적어지고
....... 도심 재개발이나 단독 주택 등의 리 모델링 등으로 주택은 늘어나고 새 건물이 많아지는데...
....... 지금처럼..... 값이.... 오를까?........
....... 적정한..... 분양가는..... 2 억 아래로... 맞춰야 한다.
만약 2 억 5천을 분양가로 산정한다면......
부근의 같은 연식의 민간분양 아파트 실 거래 가격이 4 억을 넘어야 한다.
지금의 부영 시장 가격과 민간 분양 아파트의 실거래 가격의 차이를 생각해 보면 된다.
앞으로 7 년 후..... 호반 가격이 4 억을 확실히 유지한다면
최종 전세 보증금 가격인 2억 5 천 정도에 분양받는 건..... 가능할 것이나.
호반 가격이 4억을 밑 돌거나....
부영의 분양 가격이 2 억 5 천을 넘는다면...... 메리트가 없다고 본다.
분양 가격을 예상하거나
현재의 우리 주머니 사정 등을 감안한다면......
지금부터 꾸준히...... 전세 보증금 인상액을 절대적으로 줄여
2 억 이상으로 인상하여서는 안 된다고 본다.
글 쓸 당시에는 분양에 대한 예측을 하기 너무 이른 시기이기 때문에
전세 보증금예측을 통하여 분양 가격을 유추해 볼 수 있겠으며
다음 글에는 2017 년 이전에 만약 분양을 하게 된다면
적정한 분양가격은 얼마일까?....... 에 대한 주장을 했던 것을
당시의 글을 찾을 수 있다면 찾아서
찾기 어려우면 .....그 때의 기억을 바탕으로 적정한 분양 가격을 주장해 보겠습니다.