흥미돋 미국 4대도시 휴스턴 집값 저렴한 이유...jpg

[흥미돋는글]

출처: https://www.fmkorea.com/10154713444

미국, 유럽, 심지어 일본 도쿄까지 여러 대도시의 부동산 가격이 비싸졌음에도 여전히 상대적으로 집값이 저렴한 대도시가 존재함.

휴스턴으로 HAR 기준 단독주택 중위 가격이 34만 3000 달러, 한화 약 4억 9000만원이고, 타운홈 및 콘도미니엄 의 경우 약 21만 5000달러로 3억 1000만원. 2022년 중반 고점 대비 명목 기준 큰 상승이 없음.

혹자는 그냥 소도시라서 그런게 아니냐고 하겠지만 휴스턴은 결코 작은 도시가 아님. 시 행정구역 인구 기준 뉴욕, LA, 시카고 다음의 미국 4대도시.

주택 구매 가능성에서 중요한게 소득 대비 집값인데, Numbeo등 비교 사이트에서는 휴스턴이 소득 대비 집값이 약 300개 도시중 세계 최저 수준. 물론 Numbeo는 공식 통계가 아닌 크라우드소싱이라 신뢰도에서 한계가 존재.

그러나 이런 비교 지표조차 큰 방향성은 어느정도 설명하는만큼 왜  휴스턴이 왜  싸게 보이는지의 보조 근거 정도로는 활용이 가능함. 그렇다면 왜 집값이 싼가? 단순 수요가 약해서?

[ 2025년 미국 주택 건설량 1위 찍고 2026년에도 2위 찍은 휴스턴 ]

아님. 앞서 말했듯 휴스턴은 대도시에 일자리도 많음. 그런데도 상대적으로 가격이 낮게 유지되는 이유는 "공급 구조" 가 다르기 때문. 주택도 결국 공급이 늘면 가격 상승 압력이 완화되는 재화기에.

휴스턴은 주택 허가와 주택 공급 속도가 매우 빨라, 외곽 개발 가능 토지에 신규 주택이 계속 추가 되어 수요 상승이 곧바로 가격 상승으로 이어지지 않음.

[ 프랑스 vs 텍사스 ]

이게 뉴욕-LA-샌프란시스코, 그리고 런던-파리-암스테르담 같은 고수요-저공급 도시와의 가장 큰 차이. 이 도시들은 신규 공급이 수요를 못따라가기 때문에 그게 가격 상승으로 이어지기 쉬움. 

텍사스는 프랑스 본토 보다 큰 주이고, 휴스턴은 그중에서도 걸프 연안의 거대 평야 위에 자리 잡음. 그래서 핵심은 단순 땅이 넓다가 아니라, 통근권 안에서 실제 주택 개발로 전환할 수 있는 땅이 많다는 것.

[ 호주 주요 대도시 주택 가격 변화 ]

그래서 설령 시내 중심이 비싸질수 있어도 전체 도시권 기준으로는 대체 주거지가 계속 생기기에 집값이 내려감.  지금 호주나 캐나다 대도시도 "나라에 땅이 없어서" 비싼게 아님.

호주랑 캐나다 땅은 넘침. 핵심은 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 대도시 일자리와 인프라 접근이 가능한 생활권 주택 공급이 인허가와 건설능력 등 문제로 수요를 못 따라간다는 것.

실제로 도시경제학의 기본 모형도 주거 선택은 통근비, 주거비, 도심 접근성의 교환관계로 결정된다고 보고 있으며 도심에서 멀수록 통근비는 올라가고 주택 가격은 내려가는 구조.

세번째 이유로 휴스턴은 미국 대도시 중에서도 도시 전체 단위의 토지 이용 조례 (zoning ordinance) 가 없는 대표 사례. 물론 도로, 주차, 수목에 역사보존지구등 세부적인 개발 규정은 존재함.

다른 대도시들 처럼 토지를 주거/상업/공업처럼 촘촘히 나눠 막는 규제가 상당히 널널한 편. 네번째 이유는 외곽 개발에 그치지 않고, 최소 대지면적 규제를 완화해 대형 주택 대신 청년도 구매 가능한 중소형 주택을 대규모 공급.

1998년에는 도심부, 그리고 2013년에는 거의 도시 전역으로 최소 대지면적 완화가 확대. 이 변화는 기존의 큰 필지를 쪼개 똑같은 면적의 땅에서도 더 많은 주택을 만들수 있게끔 한 핵심 제도 개혁.

[ 미국내 뉴욕 다음으로 포춘 500대 기업이 많은 휴스턴 ]

물론 이렇다고 해서 주거비 부담 자체가 가볍다는 뜻은 아님. 더운 기후 특성상 냉방비가 크교, 텍사스 특유의 높은 지방 재산세와 주택보험료등을 고려시 체감 주거비는 단순 집값보다 올라감. 

그럼에도 이런 구조 덕분에 소득 상승분이 전부 집값으로 빨려 들어가지 않고. 에너지, 의료, 화학과 항공우주 산업등 양질의 일자리가 많은 대도시임에도 주택 가격이 극단적 상승을 하진 않는 것.

이건 통근권 내 대규모 주택 공급 + 전통적 zoning 부재와 비교적 유연한 토지 이용 규제 + 최소 대지면적 규제 완화를 통한 소형 주택 공급이 맞물린 결과.

그리고 이런 공급 구조가 기업 유입과 합쳐져 인구 증가를 흡수하는 기반이 되어 2020~2025년 뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고 등 1~3위가 모두 인구 감소할 동안 휴스턴 혼자서 인구 4% 증가란 기염을 토하고 있음.

댓펌)

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휴스턴은 텍사스인데도 엄청 습하고 더운건 더운대로 덥고 진짜 별로라던데 그나마 달라스가 낫지

 본문에 나오듯 기후 문제가 있음. 어느정도 trade off라 생각해야지. 그럼에도 인구 증가한다는건 그만큼 그걸 상쇄할 정도 이점이 있다는거니.

[달링79]

자연재해 어떤지 궁금 그거만 ㄱㅊ으면 이사가고싶다 집사고파

[댕댕이칭구칭구]

허리케인 존나 마니 옴 지반약하고 맨날 침수됨

[귀여운재판장님]

샹ㅠㅠ 나도 가서 살아볼까 혹했더니…

[달링79]

….ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

[쥐라식공원]

우리나라에서는 어려운 모델일 거 같음. 저기도 다들 그럼 선분양 후시공으로 하나? 아니면 대출로 집 짓고 나중에 집을 파나? 우리나라같은 경우에는 전자는 집을 개떡같이 짓는 부작용이랑 후자는 대출로 집 짓다 파산하거나 돈 먹고 튀거나 등등의 부작용이 나서 규제를 대폭 풀어주기는 어려울 것 같음..ㅠㅠ

[댕댕이칭구칭구]

거의 후분양이고 지금 부동산 경기 안좋고 수요가 없으니 지어놓은 집 안팔려서 새 주택도 sitting 하고 있는 매물 존많임..

[쥐라식공원]

전 세계 다 부동산 양극화 중이네 ㅋㅋㅋㅋㅋ 후분양이면 일단 우리나라에 도입될 일도 없을듯 ...ㅎㅎ

[월리를찾]

자연재해......목숨걸고 사는거네

[메트로시티]

치안 별로임...

[텐텐]

기후가 개구려

[양야먕]

살기엔 휴스턴보다 댈라스가 더 좋을걸...

[블Rㅜ베리]

역시 한강을 메워야

[사워도우존맛]

여기 오래 살아봤는데 진짜 그지 같은 곳임
좋은건 비교적 낮은 생활비와 음식점 딱 두가지 인듯

[니나니나니고릴라다]

텍사스에 집 있으면 택스 ㅈㄴ 떼던데