[임대차3법 10문 10답] 이미 갱신한 전세 계약, 무를 수 있나?

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[임대차3법 10문 10답] 이미 갱신한 전세 계약, 무를 수 있나?

높은 전세값으로 갱신한 전세계약, 다시 계약 가능
기물 파손 등 불량 세입자에 대해서는 거부 가능
“4년 뒤에는 전세금 마음대로 올릴 수 있다”

• 등록 2020-07-31 오전 6:00:00

  수정 2020-07-31 오전 7:08:45

• 한국경제                                       

[이데일리 황현규 기자] 전월세 상한제와 계약갱신청구권, 전월세 신고제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 세입자가 계약 갱신을 요구하면 2년 더 ‘전세살이’가 가능해지고, 갱신 시에도 임차인 임의대로 전월세금을 올리지 못하고 5% 안으로만 올려야 한다는 게 주요 골자다.

새롭게 도입되는 제도다 보니 이에 대한 문의가 각종 부동산 인터넷 커뮤니티 등에서 쏟아지고 있다. 세입자와 집주인이 궁금해할 만한 사안을 정리했다.

-무조건 세입자가 원하면 연장해야하나?

△기본적으로 세입자가 계약 갱신을 요구할 시 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 그러나 예외도 있다.

먼저 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체할 시 계약 갱신을 거부할 수 있다. 주택의 일부를 파손할 시에도 마찬가지다.

재건축이나 철거 등을 해야 할 때도 세입자에게 철거를 요구할 수 있다. 다만 임대차 계약 시 공사시기, 소요기간 등을 세입자에게 설명했어야 한다.

임대인 혹은 임대인의 직계존속·직계비속이 주택을 실제 거주하려는 경우에도 세입자의 계약 갱신을 거부할 수 있다.

-언제까지 갱신 요구를 해야하나?

△계약 만료기간에 따라 다르다. 올해 12월 10일 이전에 계약만료인 경우 6개월 전부터 1개월 전까지만 집주인에게 말하면 된다.

그러나 올해 12월 10월 이후에 계약 만료인 경우 만료일 2개월 전까지 집주인에게 통보해야한다. 묵시적 계약 갱신을 염두하고 집주인에게 갱신 요구를 안 할 시에는 갱신이 되지 않는다. 만약 이 기간에 집주인이 갱신을 거부한다해도, 세입자가 원하면 갱신이 가능하다.

-아직 전세 만기가 남아있는 상황에서, 전세금 인상율 5% 이상으로 갱신계약을 했다. 법 시행 이후 다시 전세금 인상률을 5%로 낮출 수 있나?

△현재 만약 계약 종료 1개월 전이라면 5% 미만으로 임대료 조정이 가능하다. 또는 이미 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 내후년에 집주인에게 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다.

-만약 세입자가 전세 계약을 갱신했다면, 꼭 2년 살아야하나?

△아니다. 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다.

-전세계약을 갱신한 후 월세로 전환할 수 있나?

△못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 못한다. 다만 임차인이 원한다면 가능하지만, 법정 전환율을 적용한다.

-만약 2+2 갱신을 집주인이 거부할 시, 세입자는 손해배상청구를 요구할 수 있다. 청구 금액은 얼마인가?

△3가지 기준이 있는데, 이 중 가장 높은 금액을 청구할 수 있다.

먼저 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액을 받을 수 있다. 예를 들어 1억원 전세의 경우 월세금(기준금리 적용)이 약 60만원이라고 감안한다면, 180만원의 금액을 손해배상금액으로 물어야한다.

다음은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액이 기준이다. 만약 전세금 1억원이었던 기존 세입자를 내보내고 1억 5000만원의 세입자를 새로 들였다고 가정해보자. 이 경우를 월세금은 60만원에서 88만원으로 늘어나는데, 그 차액인 28만원의 24개월 분인 672만원이 기준이 된다.

혹은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이 기준이다. 중개수수료비와 다른 비싼 집을 구할 시에 추가로 되는 이자비용 등이 포함된다.

(사진=뉴시스 제공)

-이미 갱신을 한 세입자도 2년 더 갱신이 가능한가?

△가능하다. 법이 시행될 때까지 전월세 계약기간이 남아 있다면 추가로 2년 갱신이 가능하다. 물론 이때 5% 상한률도 적용된다.

-법 시행 이전에 전세 계약 연장 거부 의사를 집주인이 밝혔다. 그런데 법 시행 이후 세입자는 연장을 원한다. 연장 가능한가?

△연장가능하다. 임대차법이 적용으로 세입자의 2+2 갱신권이 성립한다. 다만 시장에서는 통상 1개월 전에 말해야 갱신이 가능하다는 점을 강조한다. 물론 또 다른 세입자와 집주인이 계약을 맺었다면 갱신이 불가능하다. 새로운 세입자의 권리가 우선이기 때문이다.

-2+2 갱신이 끝나고 세입자 바뀌면, 집주인이 전세금 인상 마음대로 할 수 있나?

△그렇다. 계약 갱신 때만 ‘상한률 5%’가 적용된다. 신규 세입자 적용 여부는 현재 논의 중이나, 원칙적으로는 5% 상한을 적용하지 않는다는 게 관계당국의 입장이다. 상승폭도 지자체가 5% 내에서 각각 정하도록 돼 있어 지역마다 차이가 생길 수 있다는 점을 명심 해야한다.

-집주인이 다른 사람에게 집을 판다면, 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

△가능하다. 집을 팔아도 세입자는 새 집주인에게 2+2 계약갱신청구권과 ‘5%룰’을 요구할 수 있다.

-언제부터 시작인가?

△전월세신고제는 국토부 내 시스템 등의 정비 때문에 내년 6월에 전면 시행될 가능성이 크다. 계약갱신청구권·전월세상한제는 공포 즉시 가능하다.