경매 시 '토지별도등기' 매물 "말소대상 권리부터 확인해야"

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[경매 칼럼] 경매 시 '토지별도등기' 매물 "말소대상 권리부터 확인해야" - K그로우

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 전문위원] 아파트 경매에서 매각물건명세서를 살펴보다 보면 '토지에 별도 등기가 있다'는 문구를 접하게 된다.

'토지별도등기'는 집합건물의 등기부등본이 아닌 건물이 차지하는 토지에 별도로 등기된 권리라는 의미다. 쉽게 말해 집합건물을 신축하기 전부터 토지에 설정돼 있던 권리가 말소되지 않고 남아있다는 의미다.

경매 부동산의 모든 저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸되는 것이 원칙이다. 따라서 집합건물 신축 전부터 토지에 대해 설정돼 있던 권리 역시 소멸한다는 것이 대법원 판례다.

때문에 입찰자는 우선적으로 별도등기가 근저당권과 같은 말소대상 권리인지를 1차적으로 확인해 봐야 한다. 그 다음 토지별도등기를 인수조건으로 매각하는 경우가 있으므로 매각물건명세서를 통해 별도등기에 대한 인수조건이 있는지 재차 확인해야 한다.

이 외에도 부동산 경매에서 흔하게 접할 수 있는 토지별도등기에는 '구분지상권'이 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원

집합건물이 위치한 주변에 지하철이나 공공시설물이 있을 경우 시청 등 관리자가 토지에 구분지상권을 설정한 후 시설물을 유지·관리하는 것이 일반적이다. 따라서 토지등기부등본에는 지하시설물 소유 또는 공공시설물 관리를 위한 구분지상권이 설정되고 집합건물 등기부등본에는 토지별도등기 공시가 나타나게 된다.

구분지상권은 토지 상·하의 특정 부분을 사용할 수 있는 권리로서 민법상 용익물권이다. 즉 1순위로 등기된 경우에는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만 무조건 기피해야 할 권리는 아니다. 아파트 소유권을 경매로 취득해도 전유부분을 사용·수익·처분하는데 아무런 영향을 끼치지 않기 때문이다.

오히려 공공시설이 건물에 인접해 있음을 알 수 있고 권리분석의 위험이라기보다 지하철역 등 접근성이 좋다는 의미로 해석할 수 있다.

위 사례의 경우에도 매각물건명세서에는 '별도 등기인 구분지상권은 말소되지 않는다'는 문구가 있을 수 있지만 토지등기부등본상 지하철역 출입시설 등의 소유 및 관리를 위한 목적으로 나타났기 때문에 낙찰자에게 피해를 주지 않는 긍정적 인수권리로 판단할 수 있다.

한편 토지등기부등본에 모든 권리가 이미 말소됐음에도 집합건물 등기부등본에 '별도등기'라는 공시가 남아있는 경우도 있을 수 있다. 때문에 등기부등본을 면밀히 살펴보고 분석해야 한다.

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