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낙후한 서울역, 초고층 즐비한 도쿄역… 규제가 차이 만들었다
[엇갈린 韓·日 도심 개발] [3]
첩첩 규제에 둘러싸인 서울역
40층 빌딩에 둘러싸인 도쿄역
신수지 기자
입력 2023.07.07. 03:31
업데이트 2023.07.07. 07:14
서울역과 도쿄역 일대 - 수도의 관문인 서울역 일대(위)는 2003년 민자 역사를 끝으로 다른 개발 사업이 추진되지 못하면서, 낡은 저층 건물과 다세대 주택이 밀집한 낙후 지역으로 전락했다. 반면 일본 도쿄역 일대(아래)는 대대적인 규제 완화로 2000년대 초반부터 고층 빌딩이 들어서 도쿄를 대표하는 업무·상업 지구로 거듭났다. /장련성 기자, 도쿄=최종석 기자
서울역에서 남산으로 가느라 맞은편 남대문경찰서 뒷길을 오르면, 차 한 대가 지나기 어려울 정도로 좁은 골목 사이로 낡은 저층 주택과 빌라가 빼곡히 들어찬 동네가 나온다. 서울 용산구 후암동 일대다. 수도의 관문인 서울역을 나서면 가장 먼저 보게 되는 ‘서울의 얼굴’이지만, 20년 가까이 재개발이 미뤄지면서 슬럼화했다. 남산고도제한지구로 ‘5층, 20m 이하’라는 층고 제한에 묶여 재개발 사업성이 나오지 않은 탓이다. 서울역 서쪽의 서계동과 청파동의 노후 건물 밀집 지역도 사정은 비슷하다.
하늘에서 내려다보면 서울역과 일본 도쿄역 모습은 확연히 다르다. 서울역 일대는 고도 제한 등에 묶여 2003년 민자 역사 이후로 개발 사업을 전혀 하지 못해 낡은 건물과 주택에 둘러싸여 있다. 반면 40층 이상 고층 빌딩들에 감싸인 도쿄역 주변은 대표적 업무·상업 지구로 거듭났다. 일본은 2002년 ‘도시재생특별조치법’을 만들어 도쿄역 일대를 비롯한 곳곳을 특구로 정하고 개발을 추진했다.
두 도시의 건축 규제가 갈라 놓은 모습이다. 서울역뿐 아니라 그동안 서울에서 무산되거나 추진되지 못한 대형 도심 재생 사업들을 뜯어보면, 그 배경에는 고밀 개발을 가로막는 ‘첩첩산중 규제’가 있다.
그래픽=박상훈, 자료=국토연구원
그래픽=박상훈, 자료=국토연구원
◇도심 고밀 개발 막는 거미줄 규제
2006년 시작한 세운상가 재개발 프로젝트가 무산된 배경에는 박원순 전 시장의 도심 보존 정책뿐 아니라 ‘문화재 앙각(仰角·올려다본 각도) 규제’가 있다. 국가지정문화재 주변 100m 이내에서 건물을 지으려면, 문화재 담장에서 27도 위로 그은 사선 높이를 넘지 못하는 규정이다. 문화재 경관을 보호한다는 취지지만, 여러 궁(宮)이 밀집한 서울 도심 개발을 막는 걸림돌이다. 더구나 세운상가는 종묘에서 100m 이상 떨어져 있지만, 문화재청은 조선 왕들의 위폐를 모시는 종묘의 역사적 의미를 강조하며 ‘앙각 규제’를 확대 적용했다. 지금대로라면 세운상가 재개발 프로젝트를 다시 시작하더라도, 랜드마크 건물을 짓는 데 한계가 있을 수밖에 없다. 이는 일본 도쿄 황궁 인근의 마루노우치 지역에 40층짜리 초고층 빌딩들이 들어서 있는 것과 대비된다.
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서울 사대문 안의 규제는 더욱 촘촘하다. 국토계획법상 상업 지역 용적률(건물 각 층의 면적 총합÷부지 면적)은 최고 1500%이지만, 서울은 1000%, 사대문 안은 800%로 낮아진다. 특히 사대문 안은 도심 지역 내 신축 건물이 내사산(內四山·낙산, 인왕산, 남산, 북악산) 경관을 가로막지 않도록 건물 높이를 90m 이내로 하는 ‘역사 도심’ 규제까지 받고 있다.
이는 세계 주요 도시들이 기업과 관광객 유치 등 경제적 효과를 위해 파격적인 용적률 인센티브를 줘 고밀도로 개발하는 흐름과 배치된다. 미국 뉴욕 맨해튼 철도 기지에 건설 중인 허드슨 야드는 용적률이 최고 3300%에 이른다. 일본도 2000년대 들어 도쿄 도심 주요 지역의 고도 제한을 없애고, 용적률을 1000%에서 2000%로 올렸다.
그래픽=박상훈, 자료=국토연구원
그래픽=박상훈, 자료=국토연구원
◇용도 제한에 묶여 첫발도 못 떼기도
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전문가 “맨해튼처럼 만들려면… 구역별 용도제한 제도부터 고쳐야”
서울서 대형 개발 땐 교통·환경 평가 등 심의만 10개 받아야
깐깐한 용도 제한도 서울 도심 개발을 가로막는 걸림돌로 작용하고 있다. 높은 공실률에 시달리는 용산전자상가는 10년 전부터 복합 개발을 해야 한다는 목소리가 높았지만, 지금껏 아무런 개발 시도도 하지 못했다. 이 지역이 도시계획 시설 중 하나인 ‘전자기기 유통 업무 설비’로 지정돼, 개발 때 전체 면적의 50% 이상을 전기·전자 관련 유통 점포로 채워야 하고, 주거 시설은 넣을 수 없다는 업종 제한이 있었던 탓이다. 만약 그 외 용도로 하려면 토지 면적의 약 20~30%를 도로나 공원 등으로 국가에 기부 채납해야 한다. 서울시가 지난달 용도 제한 규제를 풀었지만, 결과적으로 10년 넘는 세월을 날린 셈이다.
서울 강남권 노른자 지역 중 하나인 서초동 남부터미널 역시 2009년부터 복합 개발 시도가 이어졌지만 사업이 장기 표류하고 있다. 서울시가 터미널 본연 기능을 유지해야 한다며 상업 시설 입점을 제한하고, 용적률도 600%로 하고 있다. 김호철 단국대 교수는 “교통·도로 등 기반 시설을 충분히 갖춘 지역에 한해서는 용적률 한도를 탄력적으로 높여야 효율적이고, 실제 초고층 복합 시설을 짓는 게 최근 세계 도심 재개발의 흐름”이라고 했다.
신수지 기자
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찬성순반대순관심순최신순
ejrdidrn
2023.07.07 06:02:21
모두다 철밥통 공무원 놈들의 발상이다. 규제가 많을수록 자기들 주머니에 떨어지는 콩고물이 많아지는 것이고 이것 저것 못하게 할수록 뇌물 액수가 커진다는 만고의 진리를 솔선 수범하고 있는 대한민국 공무원놈들 아닌가 ? 결국 국가 발전을 저해하는 역적질인 것이다.
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정의로운나라
2023.07.07 09:14:25
시장 재직 중 개발을 극도로 싫어하던 원순이 작품 아닌가 생각되는데?
kkkred
2023.07.07 08:38:37
공무원이 입법합니까 대길통깨진 전라팔이들 작품이지
핵무장만이 살길이다
2023.07.07 06:25:18
포철경부천성산인천공항등 개발때마다 반대하는 놈들 있자나 그놈들탓이 더커!
돛단배돛
2023.07.07 06:01:35
성범죄자놈이 시장질을 했으니 더더욱 발전이 없었지. 앞으로 정신 차려서 발전 시키고, 광주역은 절대로 발전시키지 말자.
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오병이어
2023.07.07 06:04:32
일본이 싫으면 홍콩을 롤모데로 삼으라. 박토리아 공원에보 내려다 보는 도시의 아름다운 야경은 고층빌딩 7천 여 채에서 내뿜는 불빛이다. 한옥 전통가옥은 보존하되 개발을 해야 멋진 서울이 된는 생각이다.
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여르미
2023.07.07 06:36:04
건축도 그렇지만 도로에 죽치고 대형스크린과 스피커로 차와 사람들 통행을 막는 집시법부터 고쳐라. 시위하는 날에는 서울시민들 삶의 질이 바닥이다. 거리응원도 마찬가지! 멀쩡한 운동장과 한강공원이 있는데 왜 구태어 길을 막냐구요!
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해결사
2023.07.07 06:18:14
발정원숭이 장난질로 20년이 정체 되었다...
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푀이멘
2023.07.07 06:57:57
오세훈이 시장직을 걸고.. 멍청한 짓을 해서 그렇지.. 박원순의 사무실을 사진으로 보면.. 정말 어지럽더니.. 책을 꽂지 않고.. 쌓아 놓았지.. 그렇게 하고 책을 어떻게 읽지.. 그 정신에 무슨 일을 하겠나.. 하는 일이 도심재생사업이잖아.. 비 새는 곳에.. 벽에 색칠하면.. 살기가 좋아지나.. ㅎㅎ
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편한사람들
2023.07.07 06:51:56
우리나라는 수도에 많은 산이있는 유일한 나라다.대부분의 나라 수도는 평지가 많고 한국처럼 아름다운 산을끼고 있는 도읍지는 몇안된다.산주변 경관을 지키는 규제는 필요하다고 본다.시내의 높이 규제는 어느정도 해제해도 될것이다.
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PUNGTAJUK
2023.07.07 07:41:11
용산역, 전자상가 를 포함 해서 한강까지 일대를 초고층 밀집 24시간 주상공 공간을 만들어라. 맨하턴이나 홍콩이 그냥 세계 금융과 상업의 중심이 된것이 아니다. 업무 편의가 유기적으로 창조 되는 공간이 있었기 때문이다. 상인이자 匠人이고 생활인이 북적 대야 항상 젊은 생기가 넘치는 문화가 창조 되는 도시가 된다. 서울은 지하철이 좋아서 그제야 교외 생활도 빛을 발한다.
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블랙잭
2023.07.07 07:19:15
지금이라도 풀 규제는 풀어서 개발할 곳은 개발하자. 서울만 뒤쳐질 수는 없지 않은가?
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kkkkk
2023.07.07 06:39:36
무인문화와 문인문화의 차이. 한 쪽은 행위와 결과 위주. 다른 쪽은 말과 동기 위주.
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내로나불
2023.07.07 08:46:46
생계형 좌파 박원순 탓일세! 생계형: 공부안하고 경륜없는 종북좌파들이 혹 변호사 시험 등 합격해도 능력이 안되어 좋은 자리 못가니 벌이없는 인권변호사로 호구지책을 이어가다가 시민단체에 들어가거나, 또는 일반인으로서 태양광사업, 중앙선의 쇠말뚝을 만드는 회사 또는 의원보좌관 등에 취업해서 국가 돈에 빨대 꽂아 살아가는 좌파들의 삶의 방식을 일컫는 말
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불처럼
2023.07.07 07:17:13
(1950 6.25사변 시절에 <운동끈>으로 ?굼? 서울역. 가난뱅이 시절 va 선진적 토쿄.
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열심히읽자
2023.07.07 08:34:45
원숭이가 시장직을 맡더니 참 낙후가 되었구나... 여기 뿐만이 아니라 동대문도 무슨 유물 지정인가? 그거 해놔서 진작 온라인 쇼핑몰 사무실 건물 들어왔었어야 ?榮쨉?타이밍 놓쳐서 죄다 망해가고... 이나라 발전 저해의 원흉들이야 진짜...
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시인심주
2023.07.07 07:53:09
좋은 것은 배우고 실천해야 한다.
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금과옥조
2023.07.07 07:33:13
색마 박원순의 억지 서울역에서 마포 넘어가는 고가도로 부터 복원해라.
답글작성
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너른벌
2023.07.07 09:39:18
남산 아래 후암동/해방촌 인근 골목마다 다 쓰러져가는 무허가건축들... 이번에 고도제한도 일부 완화된다 하니, 이 무허가건축들 개보수 가능하게 제도정비해 주시기 바랍니다. 시에서 별도예산 안써도 양질의 서민주택 많이 늘릴수 있습니다...
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사람이최고
2023.07.07 08:51:37
불필요한 규제, 뒤떨어진 미적 감각 등이 만든 결과다.
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skylark
2023.07.07 07:02:33
도쿄역과 비교도 좋지만 유럽의 한다 하는 도시들 중앙역 풍경 얘기는 왜 안 하나? 궁하면 통한다고 도쿄처럼 한계에 다다르면 서울도, 서울역도 변하기 마련이라고---. 단, 도쿄식 모방이 아니라 창조적 서울식으로. 단, 도시 개발을 이념으로 생각하지 않는다면---. 신수지 기자가 명심해야 할 일은 귀하 생각에 모두가 동조하는 것이 아니라는 것. 공간의 활용에 정답이 있는 것이 아니니까. 호들갑은 그만하고 기사에 가치를 부여하지 말고 fact만 전하라고. 판단은 독자인 우리가 할께.
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라이언11
2023.07.07 08:45:34
도쿄는 국제도시로 명성이 나서 세계 각국에서 관광객이 몰려드는데 서울은 OOO의 ㅆ ㄲ들 땜에 외면 받는 도시가 되고 있다.
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빅터
2023.07.07 08:05:02
닭이 먼저인가? 아니면 알이 먼저인가? 개발을 하면 자연히 지역이 발전될 수 있는가? 아니면 발전이 개발을 이끄는가? 동경의 마천루로 인해 촉발된 자산거품의 몰락은 없었는가? 청계천 세운상가가 용산 허허벌판으로 이전했지만 발전을 하지 못한 이유는 무엇인가? 용산역과 서울역 사이의 좋은 입지였음에도. 이런 이유를 설명해야 정론지로서 좋은 기사가 될 수 있다.
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skylark
2023.07.07 07:21:40
토쿄는 광활한 평지에 터를 잡고 있어 그곳에 사는 사람들은 밑에서 도시를 올려다 보고 사는데 서울은 아테네처럼 산속의 도시라 서울 사람들은 도시를 밑에서 올려다 보기도 하지만 대부분 위에서 밑으로 내려다 본다고. 심하게 말해서 도쿄 시민들은 건물 옥상에 쓰레기를 쌓아 둬도 모르지만, 서울 사람들은 유럽 도시들처럼 특징 있는 지붕 색깔에 신경을 쓰듯 건물이나 주택들을 내려다 보며 지붕 모양과 색깔에 신경 쓰이고, 동네 공원 숲에 둘러 쌓인 주거나 건물 군 사이사이 숲에 어울리는 모양의 건물 색깔에 더 관심이 간다고. 그러니 신수지 기자, 서울과 토쿄를 같은 잣대, 같은 주제로 비교하지 말라고.
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mozilpark
2023.07.07 06:40:12
규제 타령 하기엔 서울엔 아무곳이나 다 높게 지어놔서 난리통이고 거기만 그나마 낮게 짓는 것이다. 일본 비도심지 지적도 본 적 있는가? 거기는 다 1종, 2종이고 건폐율 기준도 까다롭다. 지진이 많이 일어나기 때문이지만 일본의 사례를 배우고 싶다고 하면 한국은 건물 층수를 깎아도 모자라다는 얘기다.
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tiger kang
2023.07.07 10:17:33
무정부주의자, 아나키스터를 존경하게 되었다. 박열열사님.우당 이회영님등 대한민국 공무원,선거제도를 개혁해야 ! 만병의 근원이다!
답글작성
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viviyun
2023.07.07 10:17:27
애초부터 우리나라 사람들은 잘못된 상식에 잘못된 이념으로 이나라에서 살아왔으니 잘될 턱이 있나?! 바뀔려면 근본부터 바뀌어야 한다!
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가릉
2023.07.07 10:14:42
서울역과 주변도 도심환경에 맞게 개발되어야 하겠지만 그래도 사진의 비교가 너무 처참하다.서울역도 맑은 하늘 여름에 찍은 사진이면 저렇지는 않겠다.비교를 좀 살살하도록. . .
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있슴
2023.07.07 09:50:42
봐라 사람 하나 바뀌니까 이렇게 변한다 문가도 빨리 저세상으로 갔으면 좋겠다
답글작성
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있슴
2023.07.07 09:48:30
이게 서울역 이라꼬 강원도 사북역 아이가
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꿈꾸는나그네
2023.07.07 09:32:46
소중한 전통 문화 유산이 제대로 알려지고 빛을 내려면 오히려 그것을 둘러싼 도심이 최첨단 시설, 건축, 환경으로 받쳐주어야 한다. 전통은 현대와 조화를 이룰 때 제대로 가치가 살아나는 것이다. 대체 누가? 왜? 무슨 생각과 정책으로? 서울을 이렇게 형편 없는 3류 도시로 전락시켰나? 정부와 서울시는 당장 모든 규제 전면 폐지하여야 한다!
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빅터
2023.07.07 08:10:45
맨하탄과 홍콩이 건물때문에 발전했나? 전자는 USA라는 브랜드의 상업중심지때문이고 후자는 무역항구로서의 지리적 잇점때문이 아닌가? 발전의 주된 인자를 잘못 집지는 않는지?
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설운더
2023.07.07 07:57:58
대한민국 공무원들아, 좀 배워서 실천해라 !!!
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내일도출근
2023.07.07 07:50:09
조선시대의 유물이 그렇게 소중한가? 중앙청 은 부숴버렸는데 왜 서울역 은 그대로 두고 있지?
답글작성
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양사
2023.07.07 07:36:17
규제 철폐를 주장하는 무리의 속셈이 다 나오네요. 남산 꼭대기에 롯데타워 보다 높은 타워를 만들자고 하지요? 오랜 전 서울 역 건너편 대우빌딩 지을 때 고도 제한으로 그나마 그 높이 입니다. 규제 없었으면 남산이 안보이지요. 공무원의 잘못으로 판단할 일이 아니지요.
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사마사
2023.07.07 10:28:12
그리고... 한국은 30년전 사진이냐???
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사마사
2023.07.07 10:27:41
포샵질하지말고 있는 그대로 사진올려... 뭐 그리 포장해서 누추하게 보이려 애쓰냐??
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사이버전사
2023.07.07 09:50:59
그래도 800프로이니 그나마 쾨적하지 않나. 3000프로 주면 개발 이익은 고사하고, 너무 과밀화로 인한 부작용이 생길텐데. 그래서 지금 많은 관광객들이 와셔 편히 쉬고 가지 않나.. 이런점도 좀 생각해 보길.
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노옹부
2023.07.07 09:05:15
김포와 같은 다른데 개발하면 된다. 굳이 그곳에 집중시키지말고.
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0
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bbusboy
2023.07.07 09:00:48
150년전 선교사 자서전 및 조선총독부 조사보고서 왈 조선인은 심미안이 부족하다..하는데, 그것부터 어떻게 해야죠?
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0
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김명식
2023.07.07 08:52:39
신수지 기자, 기사의 취지 내용 다 좋은데 왜 동경역 주변은 지금 사진을 게재하면서 서울역 주변은 옛날 모습을 보여주시나요? 서울역 앞 남산방향도 많이 달라졌고 서울역 민자역사도 들어섰지 않나요? 박원순의 서울로7017 고가도로 공원화도 그 사람이 한 짓가운데 괜찮은 일가운데 하나지요. 주제가 좋아도 한가지를 강조하려고 무리하게 사실을 취사선택하는 것은 옳지않아요.
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강철과 샘물
2023.07.07 08:47:15
대통령실과 정부청사를 세종시로 옮겨라. 그 후에 개발하면 고도제한도 없앨 수 있고, 서울시가 더 발전할 수 있다. 대통령실이 꼭 서울에 있어야 할 이유가 있나? 국가기능이 도시별로 분산될수록 리스크관리가 되는 것 아닌가? 이상기후로 인한 폭설, 폭우, 강우 , 태풍, 그리고 국지전 , 테러 등으로 도시가 파괴될 수도 있는데 한국은 서울이 파괴되면 국가 기능 전체가 마비되는 나라다. 여러도시로 국가 기능이 분산되어 있다면 더 안전한 나라가 될 것이다.
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1
하이페이퍼
2023.07.07 07:39:55
어디서 일본 예찬을 살다살다 별일 다 보내
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