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이러한 경우에는 2년간 계약이 갱신되었다고 판단되며, 임대인은 묵시적인 계약이 존속 중인 상황에서는 계약에 대한 해지 통보를 진행할 수 없지만, 임차인은 묵시적인 계약기간동안 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
이처럼, 자유로운 계약해지에 대한 권한은 임차인이 임대차계약갱신청구권을 활용하는 경우와 공통점을 가진다고 보아야 합니다.
실제로 주택임대차와 관련한 법규에서는 갱신청구를 통한 계약의 해지는 앞서 말씀을 드린 ‘제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)’를 준용한다고 말하고 있기 때문입니다.
그에 반하여 임대인과의 합의를 통해서 계약을 갱신하는 경우라고 한다면, 계약 기간이 도래하기 이전에는 임의로 해지할 수 없습니다.
(해지시 임대인의 동의를 구해야 합니다.)
▶ 청구가 불가능한 경우도 존재하기에
앞서 살펴본바와 같이 임대차계약갱신청구권을 통해서 계약을 연장하는 경우, 임차인의 입장에서 다양한 이점을 가질 수 있습니다. 하지만, 이러한 연장 청구가 불가능한 경우도 있습니다..
가령 임대인의 허가 없이 건물을 전대한 경우/중대한 과실 등으로 인해서 임대차목적물이 파손된 경우/임대인 본인 또는 직계 존속. 비속이 실거주를 하는 경우 등이 이에 포함됩니다.
문제는 허위의 사실로 바탕으로, 임차인의 갱신청구권을 거절하는 경우가 존재한다는 것입니다.
실제로 본 갱신청구권을 활용하는 경우에는 총 보증금/차임액(월세 등)에 5퍼센트 이상의 증감이 불가능하기 때문에, 더 많은 차익을 얻고자 하는 임대인들이 ‘내가 직접 들어가서 살 것이다.’라고 말한 뒤, 새로운 임대차계약을 체결하는 경우가 존재합니다.
이로 인해서, 계약 갱신이 거절된 임차인의 경우에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만, 이를 위해서는 실질적인 손해액을 특정하고, 그 손해가 임대인의 허위 주장으로 인해서 발생되었다는 점을 입증해야만 하기 때문에, 당사자들이 직접 해결하기에는 어려움이 많은 것이 사실입니다.
위와 같은 내용도 살펴보고 임대차 중개를 해야 후일에 억울한 말을 듣는 것을 사전에 막을 수 있다는 인지해야 할 것입니다.
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]
■ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [개정 2020.7.31]
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. [신설 2020.7.31]
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법), 2013.8.13, 2016.5.29] [[시행일 2016.11.30]]
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)
①법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
②제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
[전문개정 2008.8.21]
[본조개정 2013.12.30 제2조에서 이동, 종전의 제8조는 제15조로 이동]
■ 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다. [개정 2016.11.29, 2020.9.29]
[전문개정 2013.12.30 제2조의2에서 이동, 종전의 제9조는 제16조로 이동]