생활 | 허위내용 적시해 동대표 수시감사요구 주민동의서 게시했다면, 동대표들, 손해배상 책임있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	허위내용 적시해 동대표 수시감사요구 주민동의서 게시했다면 동대표들, 손해배상 책임있어
	서울고법 판결 아파트 동대표들이 허위내용을 담은 동대표 수시감사요구 주민동의서를 단지 내 게시판에 게시했다면 이 동대표가 입은 정신적 피해에 대한 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울고등법원 제9민사부(판사 이대경)는 최근 서울 성북구 A아파트 동대표 겸 대표회의 총무 B씨가 이 아파트 동대표 C·D·E·F·G씨 등 5명을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 동대표 C씨는 원고 B씨에게 5백만원, 피고 동대표 D씨는 피고 C씨의 손해배상금액 중 2백만원을 연대해 지급하고, 피고 C·D씨에 대한 나머지 청구 및 피고 E·F·G씨에 대한 청구를 모두 기각한다.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 동대표 C·D씨는 지난 2009년 8월 단지 내 게시판에 ‘센터장, 동대표 B씨, 대표회장이 계단 물청소시 간식비 불법 집행 및 다과비 이중계상’ 등을 내용으로 수시감사요구 주민동의서를 작성해 게시했고, 이 아파트 입주민 H씨는 이와 동일한 내용의 해임동의서를 작성해 해당 동 입주민들로부터 해임동의서를 받는 등 동대표 B씨에 대한 해임동의안이 접수됐다. 이에 동대표 B씨는 “청소 간식비를 불법집행하거나 다과비를 이중계상한 사실이 없음에도 수시감사요구 주민동의서에 허위사실을 적시해 단지 내 게시판에 공고하는 방법으로 명예를 훼손하거나 업무를 방해하고 협박하는 등의 불법행위를 해 정신적 손해를 가했으므로 위자료로 C씨는 2천2백만원, D씨는 7백만원, E·F·G씨는 각 5백50만원을 지급할 의무가 있다.”며 동대표 C씨 등 5명을 상대로 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “피고 동대표 C·D씨는 원고 동대표 B씨가 청소 간식비를 불법집행하거나 다과비를 이중 계상한 사실이 없음에도 지난 2009년 8월 이 아파트 게시판에 그러한 사실이 있다는 취지의 수시감사요구 주민동의서를 게시한 사실이 인정된다.”며 “피고 C·D씨의 행위는 원고 동대표 B씨에 대한 불법행위를 구성하므로 원고 B씨가 입은 정신적 손해를 배상할 책임이 있다.”고 밝혔다. 재판부는 “피고 C·D씨는 원고 동대표 B씨의 예산 집행을 둘러싸고 이 아파트 입주자대표회의에서 제기된 의혹에 대해 수시감사를 요구하는 과정에서 그 의혹을 입주민들에게 설명하기 위해 이 내용을 게시한 것에 불과하다고 주장하나, 피고들은 ‘계단 물청소시 간식비 외’ 항목의 잡비 43만6000여원의 지출에 관한 안건이 지난 2009년 6월 정기회의에서 상정돼 심의 후 추인을 받는 과정에 참여하는 등 주민동의서에 기재된 내용이 허위임을 알고 있었던 사실이 인정되므로 피고들의 주장은 이유 없다.”고 지적했다. 이어 재판부는 “문자메시지로 협박해 3백만원 상당의 손해를 가했다.”는 원고 B씨의 주장에 대해 “피고 C씨는 회의 참석을 방해하지 말라는 원고 B씨의 요구를 받고 지난 2009년 11월 원고 B씨에게 ‘아가리 찢어버리기 전에 조용히 하고 있어’, ‘공갈 모욕죄로 검찰에 고발할 테니까’라는 내용의 문자메시지를 전송한 사실을 인정할 수 있다.”며 “원고 B씨는 피고 C씨의 이같은 해악의 고지로 인해 위협을 느꼈을 것이므로 피고 C씨는 원고 B씨의 정신적 손해를 배상할 책임이 있다.”고 설명했다. 재판부는 또 “피고 C씨는 자신의 이같은 행위는 단순한 감정적인 욕설 또는 일시적 분노의 표시에 불과해 협박행위라 볼 수 없다고 주장하지만, 당시 피고 C씨와 원고 동대표 B씨의 사이가 좋지 않았고 서로 상대방에 대해 명예훼손으로 고소장을 접수하기도 하는 등 감정 다툼이 있었던 사실이 인정되며 문자메시지의 취지와 내용 등을 종합해 보면 피고 C씨의 이같은 행위를 단순한 감정 표출로서 사회통념상 허용되는 범위 내에 있는 행위라고 보기는 어렵다.”고 언급했다. 다만 “불법행위로 인한 정신적 고통에 대한 위자료 액수는 사실심 법원이 제반사정을 참작, 그 직권에 속하는 재량에 의해 이를 확정할 수 있다.”며 “피고 C·D씨의 주민동의서 게시판 게시 관련 불법행위로 인한 원고 B씨의 정신적 손해액은 2백만원, 피고 C씨의 협박행위로 인한 원고 B씨의 정신적 손해액은 3백만원으로 각각 평가한다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “피고 동대표 C씨는 원고 동대표 B씨에게 불법행위에 따른 손해배상으로 5백만원, 피고 D씨는 피고 C씨와 연대해 피고 C씨의 손해배상액 중 2백만원을 원고 B씨에게 지급하라.”며 “원고 B씨의 피고 C·D씨에 대한 나머지 청구 및 피고 E·F·G씨에 대한 청구는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다.

	주택법상 입대의 감사 아닌 입주민이 한 회계감사 ‘위법’ (입대의 위촉받았더라도 공인회계사법 위반에 해당) 부산지법,
	주택법상 입주자대표회의 감사가 아닌 입주민이 입대의로부터 주민감사인으로 위촉돼 해당 아파트 회계감사를 수행하고 감사비를 받았다면 이는 공인회계사법을 위반한 행위라는 법원의 판결이 나왔다. 부산지방법원 형사11단독(판사 김주관)은 공인회계사법 위반으로 기소된 부산시 사하구 소재 모 아파트 입주민 A씨에 대해 지난 13일 유죄를 인정했다. 다만 100만원의 벌금형 선고는 유예했다. 판결문에 의하면 300가구 이상 공동주택에 외부회계감사 의무화가 도입되기 이전인 2013년 5월경 입주민 A씨는 아파트 관리사무소에서 입대의 회장의 발의와 동별 대표자 8명의 찬성에 의해 주민감사인으로 위촉됐다. 이후 A씨는 전년도 아파트 관리기금의 회계감사 및 아파트 관리사무소 업무 전반에 관해 감사해 감사보고서를 제출했고 2014년 7월경 입대의로부터 감사비 명목으로 200만원을 지급받은 것으로 드러났다. 주택법상 입대의 감사는 500가구 이상인 공동주택의 경우 동별 대표자 중에서 선출하되 후보자가 1명이더라도 전체 입주민의 10분의 1 이상이 투표하고 투표한 입주민의 과반수 찬성으로 선출해야 한다. 또한 현행 공인회계사법 제50조에는 등록한 공인회계사 또는 회계법인이 아닌 자는 다른 법률에 규정하는 경우를 제외하고는 회계에 관한 감사 직무를 행해서는 안 되며 제54조 제1항에 의해 이를 위반해 공인회계사가 아닌 자가 직무를 수행하면 3년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 피고인 A씨는 주택법이 규정한 입대의 감사 업무가 아닌 특별한 내부사항에 대한 감사 행위를 했을 뿐이므로 공인회계사법 위반으로 의율돼서는 안된다고 주장했지만 이는 받아들여지지 않았다. 법원은 우선 “주택법 시행규칙 제21조 제5항과 제6항에 의해 입대의 임원인 감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대해 관리주체의 업무를 감사하고, 이에 따라 감사를 실시하는 경우 관리주체로부터 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성해 입대의와 관리주체에 제출해야 한다”고 전제했다. 이어 “A씨가 당시 주민감사로서 한 행위는 주택법 시행규칙이 정한 입대의 임원인 감사의 업무에 해당한다”고 판단하면서 “A씨 외에 아파트 입대의 임원인 감사로서 감사업무를 따로 한 주체는 없었다”고 인정했다. 공인회계사법에 의거해 공인회계사가 아닌 자가 회계감사를 수행하면 처벌대상이 되나 주택법에서 예외규정을 둬 입대의 감사의 경우 해당 아파트 회계감사 직무를 수행할 수 있지만 A씨는 입대의 감사도 아니면서 주택법령에서 정하고 있는 입대의 감사의 업무를 수행했다는 것이다.

	혼합단지의 임대주택 임차인/동대표 선출할 수 있는‘사용자’해당 안돼 법제처 유권해석
	혼합주택단지의 임대주택 임차인은 동대표를 선출할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 법제처는 최근 ‘혼합주택단지의 경우 임대주택의 임차인이 동대표를 선출할 수 있는 사용자에 해당하는지’를 물은 민원인의 질의에 대해 이같이 회신했다. 법제처는 회신에서 “주택법 제6조 제1항에서는 임대주택 관리에 대해 임대주택법에서 정하지 않은 사항은 주택법을 적용한다고 규정하고 있다.”며 “임대주택 관리에 대해서는 임대주택법이 우선 적용되고 임대주택법에서 규정하지 않은 사항에 관해 주택법이 보충적으로 적용된다.”고 밝혔다. 법제처는 “임대주택법 제28조에서는 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 정하고 있고, 같은 법 제29조 및 같은 법 시행령 제28조에서는 임대사업자가 20호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택 단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있다.”며 “이처럼 임대주택 관리주체와 임차인대표회의에 관한 사항은 임대주택법에서 별도로 규율하고 있다는 점에서 이와 양립할 수 없는 주택법 관련 규정은 임대주택의 경우 적용될 여지가 없다.”고 설명했다. 특히 “주택법에 따른 사용자의 범위에 임대주택의 임차인이 포함된다고 해석하게 되면 임대주택의 임차인은 임차인대표회의와 입주자대표회의를 모두 구성할 수 있게 돼 이중으로 혼합주택단지 관리에 참여하는 문제가 있다.”며 “임대주택의 관리주체를 임대사업자로 규정하고 있는 임대주택법과 배치돼 직접 관리주체로 규정하지 않고 임대사업자와의 사전협의 대상으로만 규정한 주택법 제43조 제10항의 취지에도 반한다.”고 강조했다. 따라서 “혼합주택단지의 임대주택법 제2조 제1호에 따른 임대주택의 임차인은 주택법 시행령 제50조 제2항 및 제3항에 따라 동대표를 선출할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다.”고 해석했다. 이와 함께 법제처는 ‘임대주택의 임차인이 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 사용자에 해당하는지’에 대한 질의에 대해서도 “주택법에 따른 혼합주택단지의 경우 임대주택법에 따른 임대주택의 임차인은 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다.”고 답변했다. 법제처는 “임대주택법 제29조에서는 임대주택의 관리규약을 임대사업자가 정하되 임차인대표회의와 협의하도록 규정하고 있어 임대주택의 관리규약에 대해서는 해당 규정이 우선적으로 적용된다.”며 “입주자·사용자가 공동주택의 관리규약을 정하도록 하고 있는 주택법 제44조 제2항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 적용되는 것”이라고 밝혔다. 이어 “주택법 제44조 제4항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택이 함께 있을 경우 관리규약을 정하는 주체들이 서로 협조해 해당 공동주택 단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정하라는 의미”라며 “결국 주택법 제44조 제4항 전단에 따른 사용자는 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 사용자를 말하고 임대주택의 임차인은 이에 해당하지 않는다.”고 언급했다. 이에 따라 법제처는 “혼합주택단지의 경우 임대주택법 제2조 제1호에 따른 임대주택의 임차인은 주택법 제44조 제4항 전단에 따라 혼합주택단지 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다.”고 해석했다.

	동대표 미선출시 기존 동대표가 일정업무 수행
	질의: 입주자대표회의가 구성되지 않았을 경우 장기수선공사 진행은 어떻게 해야 하는지. 회신: 기존의 동대표 임기가 만료되고 새로운 동대표를 선출하지 못한 경우 등에는 기존의 동대표가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될만한 특별한 사정이 없는 한, 그 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 새로운 동대표가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있다는 대법원의 판례를 고려했을 때(대법원 판례 2007.6.15. 선고 2007다6307), 기존 동대표가 임무를 수행해 장기수선공사를 마무리 하는 것이 가능하다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 3. 27.>. 국토교통부 제공

	회계연도마다 관리업무 자체감사 실시해야
	질의: 해당 아파트 입주자대표회의 감사는 취임 이후 1년 6개월이 지나도록 자체감사를 실시하지 않고 있는데 주택법령 위반인지. 회신: 감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대해 관리주체의 업무를 감사하며(주택법 시행규칙 제21조 제5항), 관리주체로부터 회계연도마다 작성하는 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사를 실시한 후 감사보고서를 작성해 입주자대표회의와 관리주체에 제출해야 한다(외부 회계감사를 하는 경우는 제외, 주택법 시행규칙 제21조 제6항)<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 12. 24.>. 국토교통부 제공