Re:아파트 선수금 환급은 절대 금지

[정완섭]

 관리소에서 발생하는 관리비용은 1개월 후에나 관리비로 부과하여 회수하는 것이므로 관리소는 개소와 동시 1개월의 운영자금(현금)이 필요합니다.

때문에 주택법시행령 제49조 1항 “사업주체는 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용(이하 관리비예치금이라 한다)을 징수할 수 있다.”는 규정에따라 사업주체는 입주시 관리비예치금(선수금)을 받았고 이것은 회사를 설립할 때 회사운영을 위한 자본금과 같은 것으로 관리주체가 누가 되던 관계없이 관리소라는 회사가 폐업을 하기 전에는 남아 있어야 하는 돈입니다.

선수금이 없으면 누가 많은 돈을 기부하거나 금융기간 등에서 자금을 차입하지 않는 한 운영자금 이 없는 것이 되므로 관리소는 파산을 해야 합니다.

현재 예금 등 자금이 선수금보다 많아 선수금을 환급해 주어도 된다고 생각하는 것은 회계원리를 모르는데서 나오는 착각 때문입니다.

현재의 예금 등 자금은 실제 집행은 안되었지만 부채계정의 미지급금, 각종 가수금 및 충당금 등으로 지출이 예정된 것입니다.

* 퇴직급여충당금 등 충당금은 원래 본래의 용도가 아닌 운영자금 등으로 사용하지 못하도록 예금을 해야하는 성질의 것이나 이를 관리소 운영자금으로 쓰고 있습니다 (장기수선충당금은 정기예금하고 일정용도 외에는 쓰지못하도록 하고 있음)

결산을 하면 관리소 운영자금으로 쓸 수 있는 자금으로 남는 것은 자본금계정의 관리비예치금(선수금), 예비비 적립금, 당기순이익 뿐입니다. 그나마 당기순이익의 대부분은 장기수선충당금으로 써야할 자금이므로 결국 남는 것은 선수금뿐입니다. 이 선수금을 환급한다면 관리소 운영자금은 없어지게 됩니다.

일반적으로 입주후 오래된 단지는 인건비와 물가상승 등으로 관리비용의 규모가 늘어나 입주초기 받은 선수금이 부족하여 선수금을 추가로 받아야하는 것이 원칙이며 이를 고민하는 단지도 있습니다. 그러므로 선수금은 절대로 환급해 주면 안됩니다.   

<참고사항>

관리규약준칙 제56조(관리비예치금)

① 소유자는 주택을 소유하는 기간동안 관리비예치금을 관리주체에 예치하여야 한다.

② 관리주체는 소유자가 전출하는 경우에는 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 양도인과 양수인간에 그 권리를 상계하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 관리주체는 관리비예치금을 재건축 등 사유로 입주자가 해산할 경우 해산 당시의 소유자에게 반환하여야 한다.

[신체나이칠순]

이사가면 환급해주고 새 입주자에게 받아서 채워넣는 아파트도 있고, 전출입 양측세대에게 선수관리비의 내용을 알려주고 양자간 합의 정리하라는 곳도 있다던데... 현 소유자에게 선수관리비에 대한 부담의무 및 권리를 지니게 하는 것이죠...이런 방법은 어떤가요? 제가 잘못 알고 있는 것인지요? 아무튼 지속 유지시켜야 하는 것 같구요...

[정완섭]

관리규약에는 두가지 방법 모두 가능한 것으로 되어 있습니다. 그러나 실무적인 면에서는 후자가 효율적입니다.
이사를 가게되면 매매자간에 중간관리비를 주고 받아야하는데 서로 주고 받을 돈을 상계하도록 하는 것이지요 이때 관리소는 "관리비예치금 확인서"만 발급합니다.
참고로 임차자가 이사할 경우에는 임차자가 납부한 "장기수선충당금 확인서"를 발급해 주어 중간관리비와 상계하도록 하고 있지요

[코우펙스]

꼼꼼한 답변 감사드립니다. 주택법에 환급에 대한 부분이 언급되있지 않아 조금 혼란스럽지만, 정완섭님이 말씀하신 회계상의 '자본금' 형태라는 설명을 듣고보니 계속 승계하는게 회계상 맞는 것 같다는 생각이 드네요. 정말 감사합니다.^^

[코우펙스]

저희 아파트의 경우 임차인에게도 관리비예치금을 받고있습니다. 법령에는 매매시만 언급되있어서 햇갈리는데요. 보통은 어떻게 처리되는지 궁금합니다...그리고 첫 분양때 선수금을 낸 세대와 미분양을 나중에 매입해서 선수금이 없는 세대가 있는데요. 미납세대는 받아내는게 맞지않나 생각되는데요. 이부분도 궁금합니다... 계속해서 질문을 드리게되네요. ^^;;

[정완섭]

* 임대주택의 경우 관리비를 미납하는 경우 생길 수 있는 문제에 대비하여 미리 일정금액 (보통 3개월치의 평균관리비)을 입주시에 한번 냅니다.(월세방 임대보증금 성격) 이사를 나가시는 경우에 관리소에서 받을수 있습니다.
* 입주후에도 미분양된 아파트는 입주한 아파트와 같은 관리비(공거관리비)를 사업주체가 납부해야합니다. 선수금은 사업주체나 미분양 아파트를 분양받은 입주자가 납부해야 합니다.
(납무여부 확인 방법 : 재무제표인 대차대조표 자본금계정 중 자본금액이 해당단지 총관리면적 x 관리면적당 선수금 과 같은지를 확인하면 선수금 미수금액을 확인할 수 있습니다

[코우펙스]

정완섭님, 감사합니다. ^^
그럼 임차인에게는 선수금이 아닌 '3개월치의관리비'를 받는것이 맞는거군요...
그리고 미분양세대에 대한 미수금은 시행사에서 부담한다는 말씀이지요? 회계장부를 확인해봐야겠네요.
답변해주셔서 정말 감사합니다. ^^ 행복한 저녁되세요.