공매는 법원에서 시행하는 경매와 달리 한국자산관리공사에서 시행하는데 아직은 법원 경매만큼 대중화되어 있지 않다. 하지만 다양하고 실속 있는 매물이 올라와 재테크의 수단으로 일부 투자자들에게 사랑 받아왔다. 아직까지는 많은 사람이 알지 못하는 공매만의 독특한 매력 때문에 최근 점점 공매에 눈을 돌려 집이나 토지, 자동차, 회원권 및 유가증권, 기계부품 및 장비 등을 저렴하고 안전하게 매입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 내 집도 장만하고 살림도 늘릴 수 있는 ‘공매에 대한 모든 것’을 알아본다.
공매를 통해 변화되는 삶
직장인 김 씨는 결혼을 앞두고 신혼집을 마련하기 위해 부동산을 찾았지만 턱없이 오른 전셋값에 발길을 돌려야 했다. 그러던 어느 날 동창회에 참석한 친구로부터 공매를 통해 집을 구했다며 전셋값에 대출을 조금만 더 받으면 저렴하게 집을 살 수 있다는 이야기를 들었다. 또한 우리 같은 직장인은 입찰하러 직접 찾아가는 경매보다는 전자입찰이 가능한 공매가 좋다는 말에 김 씨는 희망의 미소를 지었다.
다음날 김 씨는 바로 온비드 사이트에 가입하고 서울에 있는 3억 2,000만 원 미만의 아파트를 조회해 보기 시작했다. 20건이 나왔는데 경매처럼 물건이 많지 않아 실망했지만 회사와 그리 멀지 않고 오래되지 않은 아파트를 꼼꼼히 검색한 결과 성북구 돈암동에 있는 아파트를 찾을 수 있었다. 4호선 길음역에서도 가깝고 무엇보다 가격이 저렴해 마음에 들었다.
공매로 나온 아파트는 감정가 3억에서 2회 유찰돼 최저가가 2억 4,000만 원으로 떨어진 상태였다. 김 씨는 현장 답사를 통해 시세가 2억 8,000만 원이고, 매물이 5층 이하 저층인 것을 고려해 2억 5,000만 원으로 입찰하기로 마음먹고 입찰일 마지막 날에 온비드 사이트에서 입찰가격을 적어냈다. 그리고 다음날 11시 온비드 사이트에서 입찰결과를 확인했다. 총 5명의 입찰자 중에서 김 씨는 최고가로 써내 매수인이 되었다. 특히 2등과는 150만 원의 차이로 낙찰에 성공해 원하는 지역의 집을 저렴하게 살 수 있었다.
이처럼 공매에는 실수요자 위주의 일반인 참여도가 높아지고 있고, 양질의 부동산을 저렴하게 구하려는 사람들이 많아지고 있다. 또한 지속적인 납부독려에도 체납 세금을 내지 않고 있는 고액ㆍ상습 체납자들의 세금을 추징하기 위해 이들로부터 압류한 차량을 매각하는 차량 공매에서도 일반인들의 참여가 늘고 있다. 국산 중고차는 물론 고급 외제차까지 다양한 물건이 거래되며, 제품의 품질 또한 좋기 때문이다.
공매의 특징과 장점
최근 전두환 전 대통령의 미납추징금 환수를 위해 전 대통령 일가가 내기로 밝힌 자산 대부분을 공매 절차를 거칠 것인가 수의계약을 할 것인가에 대해서 궁금증을 증폭시키며, 세간의 이목을 집중시켰다. 국가는 결국 수의계약으로 가닥을 잡았는데 그 이유를 따져보면 공매는 한국자산관리공사에서 시행해 주거용 부동산은 감정평가기관이 평가한 감정 시가의 70~80% 선에서 낙찰가가 형성되고, 토지의 경우에는 낙찰가가 60% 수준에 형성되기 때문에 시세보다 낮은 가격에 매각하는 공매보다는 시세보다 높은 가격을 제시하는 사람이 나타나면 수의계약을 맺어 추징금을 환수한다는 방침을 세웠다. 이처럼 공매는 채무자가 채권 상환의 의무를 이행하지 못했을 때, 채무자의 소유자산을 강제로 매각하는 절차를 이야기하는데 주로 부동산 위주인 경매와는 다르게, 공매의 경우에는 부동산, 자동차, 기계류, 미술품, 전자제품 등 그 대상이 광범위한 것이 특징이며 현시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 장점이 있다. 또한 내가 생각지도 못한 다양한 매물이 나오기 때문에 뜻밖에 좋은 물건을 찾을 가능성이 높아 꾸준한 모니터링이 중요하다. 특히 일부 사람들은 중고차를 살 때 공매만을 노리는 사람들이 많다. 이는 일반 중고차 시장에서 사는 것보다 저렴함과 동시에 공무원들이 진행하는 입찰이라서 사고차량이나 주행거리를 속이는 일은 거의 없어서 신뢰도가 높다는 것이다.
공매와 경매 무슨 차이일까?
채권회수의 강제집행이라는 목적은 공매와 경매는 같은 성격을 가진다. 공매 절차도 경매와 크게 다르지 않다. 하지만 공매의 경우에는 공공채무의 회수라는 목적을 띄며, 경매는 민간의 채권채무관계 해소를 위한 경우가 많다. 다시 말해 세금을 체납하거나 미납하게 되면 공매를 통해 진행되지만, 은행에서 대출받고 상환을 못 하게 되면 강제 경매로 넘어가는 것이다. 이에 따라 주관하는 기관도 다른데 공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하고 경매는 ‘대법원’에서 주관한다. 특히 공매는 채권의 회수뿐만 아니라 국유재산을 매각할 때에도 활용된다는 점이 다르다. 그렇지만 입찰하는 사람들의 입장에서는 경매와 공매의 차이점이 별로 느끼지 못한다. 부동산을 사려는 사람들은 매물의 다양성 면에서는 경매가 조금 더 나은 측면이 있지만 토지나 부동산 이외의 것을 낙찰받을 때는 공매가 좀 더 좋은 편이다.
경매란?
경매는 집행하는 주체에 따라서 이름이 다르게 불리는데 국가가 주체가 되면 공경매, 개인이 주체가 되면 사경매로 나뉜다. 공경매는 채권자가 채무자에게 받지 못한 돈이나 채권을 환수하기 위해 법원에 대상 부동산을 매각신청을 하면 법원은 공개입찰을 통해 채무자의 부동산이나 물건을 매각하는 방식이다. 사경매는 국가기관에 의한 경매가 아닌 채권자/채무자의 개인이 하는 것을 말한다.
부동산 경매의 경우 임의경매와 강제경매로 나뉘고, 임의경매는 채권자가 채무자에게 임의의 담보로 받은 부동산을 저당권, 근저당권, 유치권, 전세권, 담보가 등기 등 담보권으로 실행으로 채무자의 채무 불이행할 때 채권자가 담보권을 실해하여(실질적 손해) 자기 채권을 회수하는 절차를 말한다. 강제경매는 채무명의에 의한 이행 청구권을 실행시키기 위해 법원에서 부동산을 압류한 후 이를 현금화 하여, 그 대금으로 채권자에게 갚아 주는 것을 말한다.
Tip. 공매와 경매의 차이 되짚어 보기
1. 근거 법령이 다르다.
공매는 국세징수법이 근거 법령인 반면, 경매는 민사집행법이다. 따라서 공매는 세금 체납 주요 원인이지만 경매는 대부분 개인이나 은행 등 채무관계가 원인이다.
2. 진행 기관도 다르다.
공매는 한국자산관리공사(온비드)에서 집행하지만, 경매는 법원에서 집행한다.
3. 진행되는 부분도 다르다.
공매는 1회 유찰 때 10%씩 하락한다. 하지만 경매는 1회 유찰 때는 20%~30%정도 가격이 하락한다.
4. 부동산은 낙찰 이후에 다른 부분이 존재한다
공매는 먼저 모든 금액을 낸 후에 자신이 직접 배당을 받아야 한다. 그러나 경매는 임차인이 낙찰을 받을 때는 상계신청을 할 수 있다.(상계신청이란? 채권자와 채무자가 서로 같은 종류의 채권과 채무를 가지는 경우에 쌍방 간의 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말한다.(민법 492조) 예컨대, 내가 남에게 줄 돈이 500만 원이 있고 받을 돈도 500만 원이 있을 때, 주고받는 것을 서로 생략하고 채권채무를 소멸시키는 제도이다.) 또한 임차인이 거주하고 있는 경우에도 차이가 있는데 경매의 경우 인도명령제도가 있어 6개월 이내 세입자를 내보낼 수 있다. 이후에는 명도 소송을 통한 소송절차를 거쳐야 한다. (부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말한다.) 하지만 공매는 이러한 인도명령제도가 없으므로 처음부터 명도소송을 해야 한다.
5. 소유권 취득방법에도 차이가 있다
부동산의 경우 공매는 명의 변경을 통하여 소유권을 취득하게 되지만 경매는 잔금을 완납하면 소유권을 취득하게 된다.
공매는 세금환수 목적이 대부분
공매는 국가기관에 의해서 이루어지는 공적경매로 경매와 마찬가지로 임의 경매와 강제경매가 있다. 단순한 공매는 통상의 국세징수법에 따른 세금환수의 목적으로 진행되는 경우가 많지만, 강제집행 수단의 하나인 강제경매는 민사집행법에 따라 집행되는 경우를 말하는데 법상의 금전급부의무(채무자가 채권자에게 부담하는 채무로서 채권자에게 무엇을 주거나 무엇을 해 주어야 하는 의무) 불이행을 했을 경우 강제집행으로 체납처분 절차에 따라 압류한 물품을 처분하고 들어온 매각대금을 세금 환수의 목적으로 이행되는 경우를 말한다.
좋은 매물 건지는 공매 절차는?
공매는 무엇보다도 경매보다 간편하다는 장점이 있다. 경매는 법원의 경매계를 방문해 입찰해야 하지만 공매는 인터넷으로 입찰할 수 있다. 낙찰 후에는 인수과정을 거쳐야 하지만 처음부터 방문해서 입찰하는 수고스러움은 덜 수 있다. 또한 공매는 자산관리공사에서 운영하는 온비드사이트를 통해서만 진행할 수 있다. 현재는 온비드 앱까지 나와 있어 어디서든지 스마트폰으로 공매 매물을 검색할 수 있다. 공매 절차를 대략 살펴보면 공인인증서를 통한 온비드사이트(http://www.onbid.co.kr/)에 회원가입을 하고 난 후, 매물을 검색하고 원하는 매물에 입찰(보증금 필요)하면 된다. 낙찰되면 안내에 따라 매물을 인수하면 된다. 만약 낙찰되지 않았다면 입찰보증금은 환급되지만 낙찰받은 후에 잔금납부가 이뤄지지 않으면 입찰보증금은 국고 귀속되기 때문에 유의해야 한다. 또한 입찰을 위해서는 소액의 수수료가 발생하는데 이는 낙찰 받지 못하더라도 환급되지는 않는다. 온비드사이트에 가입하기 위해서는 우리가 흔히 사용하는 무료공인인증서는 사용이 불가능하다. 그래서 범용공인인증서를 사용해야 하며, 부동산처럼 등기가 필요한 자산의 경우에는 온비드에서 등기대행 서비스까지 하고 있는데 온비드와 제휴한 법무사에게 대행할 수 있어 개인적으로 법무사를 이용하는 것보다 편리하고 비용도 저렴하다.
공매의 입찰보증금은 얼마?
공매의 응찰가는 10%로(경매 입찰보증금은 최저가의 10%) 때에 따라 경매보다 낮은 금액으로 입찰에 참가할 수도 있는 장점이 있다. 하지만 공매는 집행관이 임대차 등 현황조사를 하지 않기 때문에 목적부동산이 소재한 해당 주민 센터에 방문해 전입세대열람을 반드시 해야 하며, 대금납부기간도 경매와 다르다. 공매는 1,000만 원 미만일 때는 매각결정일로부터 7일 이내에, 1,000만 원 이상일 때에는 60일 이내에 내야 한다.(경매는 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내)
공매에는 이런 물건도 나온다
경매는 주로 부동산 관련 매물이 대부분을 차지하지만 공매의 경우에는 부동산 매물 이외에도 다양한 물건들이 나온다. 차량의 경우에는 외제차에서부터 승용차 및 화물차 냉통탑차, 휠체어 리프트차, 펌프소방차, 구급차, 음식물 수거차와 불도저, 덤프트럭, 배식카, 오토바이까지 용도에 따라 목적에 따라 물건이 다양하다. 또한 회원권 및 콘도미니엄회원권과 냉동냉장고, 현미경, 보일러, 싱크대, 냉장고, 오븐, 취사기, 스크린 인쇄기, 신발건조기, 믹서기, 자외선 소독기, 상업용 국솥, 식기소독기 등의 물품도 찾아볼 수 있다. 이밖에 텔레비전, 컴퓨터, 비디오 프로젝터, 전자복사기, 온풍기, 싱크대 등의 사무 가정용 기기 등도 공매를 통해 입찰할 수 있기 때문에 여가를 즐기려는 사람이나 창업을 준비하는 사람 그리고 사무실 기구나 집기 또는 가정의 살림살이를 저렴하게 구하고자 하는 사람들에게 공매는 유익한 방법 중 하나가 될 것이다