창원 대산면 공장부지 매매 | 노후공장 철거 후 재건축을 먼저 보는 이유

[OK부동산대표배수동]

대산면 가술공업지역 약 1,747평 일반공업지역 공장부지로, 기존 노후공장 활용보다 철거 후 사업에 맞는 공장으로 재건축하는 방향을 우선 검토해볼 매물입니다. (작성일: 2026.08.08 기준)

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실사이미지아님=AI활용

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공장을 매입할 때 건물이 있다는 사실이 반드시 장점이 되는 것은 아닙니다. 특히 생산라인을 새로 구성하거나 장기간 자가공장으로 사용할 계획이라면, 오래된 건물에 맞춰 사업을 끼워 넣는 것보다 처음부터 내 업종에 맞는 공장을 새로 짓는 쪽이 더 유리한 경우가 있습니다.

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제가 21년 동안 공장 매매 현장을 다니며 대표님들과 공장을 검토해온 경험으로 이 물건을 본다면, 기존 약 642평 건물의 가치보다 약 1,747평 일반공업지역 토지를 어떻게 다시 활용할 것인가를 먼저 계산해보겠습니다.

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공장 기본 정보

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항목	내용
위치	경남 창원시 의창구 대산면 가술리
거래형태	매매
매매가	436,800만원
토지면적	5,776㎡ / 약 1,747평
건물면적	2,122㎡ / 약 642평
공장면적	2,000㎡ / 약 605평
용도지역	일반공업지역
건축물용도	공장·창고·숙소·사무실
층고	약 9.7m
크레인	5톤 크레인 2대
전기	고압 300kW
입주시기	즉시인도

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동창원IC 10분, 건물보다 먼저 봐야 할 것은 땅의 조건입니다

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공장부지는 결국 도로가 받쳐줘야 합니다. 이 토지는 제공자료 기준 중로2류 15~20m 도로에 접하고 트레일러 진입이 용이한 평지이며, 동창원IC까지 약 10분 거리로 안내되어 있습니다.

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현장에서 공장 이전 상담을 하다 보면 건물 평수보다 나중에 더 크게 문제가 되는 것이 대형차 진입과 회차, 상하차 동선입니다. 새로 건축한다면 생산동 위치부터 출입구, 마당, 원자재 적재공간까지 차량 흐름에 맞춰 다시 설계할 수 있다는 점이 이 부지의 강점입니다.

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이 공장은 기존 건물을 고치는 것보다 철거 후 새 그림을 먼저 볼 만합니다

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현재 건물은 1994년 6월 9일 사용승인을 받은 공장으로 약 642평 규모입니다. 층고 약 9.7m, 5톤 크레인 2대, 고압 300kW라는 기존 설비는 분명 활용 가치가 있지만, 30년 이상 경과한 건물을 새로운 생산공정에 맞추는 문제는 별도로 봐야 합니다.

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오래된 공장을 인수하면 처음에는 개보수해서 사용하면 될 것처럼 보입니다. 그런데 실제 현장에서는 지붕과 벽체, 전기설비, 출입구, 바닥, 기둥 위치, 사무공간, 소방시설 등을 하나씩 손대다 보면 비용은 들어가면서도 기존 구조의 한계를 완전히 없애지 못하는 경우가 있습니다.

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제가 매수 기업과 이 물건을 검토한다면 기존 건물 개보수 비용과 철거 후 신축 비용을 반드시 같이 비교하겠습니다. 신규 생산라인을 장기간 운영할 목적이라면 철거 후 공장동·창고동·사무공간·마당을 처음부터 다시 배치하는 편이 결과적으로 효율적일 수 있습니다.

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건폐율 70%를 활용할 수 있다면 기존 642평에 묶일 이유가 줄어듭니다

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제공자료상 일반공업지역의 허용 건폐율·용적률은 70%·350%로 안내되어 있습니다. 토지 5,776㎡에 건폐율 70%를 단순 적용하면 1층 바닥면적 기준 약 1,220평 규모까지 검토할 여지가 생깁니다.

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현재 건물이 약 642평이니, 장기 자가사용 업체라면 기존 건물에 생산설비를 맞추는 방법과 부지를 새롭게 활용하는 방법은 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다. 필요한 만큼 생산동을 확보하고 나머지를 마당·상하차·주차·부속동으로 설계하는 방식도 검토할 수 있습니다.

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다만 실제 신축 규모는 건축선, 도로조건, 주차, 소방, 조경, 각종 법정 기준과 개별 인허가에 따라 달라질 수 있으므로 최종 건축 가능 면적은 건축설계와 관할기관 확인이 필요합니다.

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가격을 보면 더더욱 토지 중심으로 판단하게 됩니다

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매매가는 436,800만원이며 제공조건 기준 약 평당 250만원 수준입니다. 매도 조건 자체가 기존 건물 가격을 크게 더해 받는 방식보다는 토지가격 중심으로 제시된 매물로 보고 검토하는 것이 맞습니다.

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그래서 이 물건은 새 건물 같은 공장과 비교하면 안 됩니다. 신축급 공장은 건물값까지 지불하고 바로 사용하는 매물이고, 이곳은 입지와 일반공업지역 토지를 확보한 뒤 내 공장을 다시 만드는 선택지에 가깝습니다.

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물론 현재 건물 구조가 업종과 정확히 맞는 업체라면 크레인과 전력을 활용해 기존 공장을 사용하는 방법도 있습니다. 반대로 신규 설비배치와 장기 운영효율이 중요하다면 철거비와 신축비까지 포함해 재건축안을 계산해보는 편이 더 현실적입니다.

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이런 기업에 추천드립니다

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◆ 장기 자가공장을 계획하는 제조기업

기존 건물에 맞춰 설비를 배치하기보다 향후 10년 이상 사용할 생산동을 처음부터 설계하려는 기업이라면 우선 검토할 만합니다.

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◆ 대형차 물류동선이 중요한 제조기업

중로 접면과 트레일러 진입 조건을 활용해 상하차장과 회차공간을 공장 설계 단계부터 확보하려는 업체에 맞습니다.

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◆ 생산동과 창고를 크게 재구성하려는 기업

기존 약 642평보다 더 넓은 1층 작업면적이 필요한 업체라면 건폐율 범위 내 신축계획을 별도로 검토해볼 수 있습니다.

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◆ 공장·창고·사무공간을 분리하려는 기업

생산공간과 원부자재 보관공간, 사무동을 운영방식에 맞춰 처음부터 분리 설계하려는 기업에 검토 가치가 있습니다.

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◆ 업종코드를 사전에 검토할 수 있는 제조기업

제공된 공장등록현황에는 C10·C13·C16·C20·C22·C23·C24·C25·C26·C27·C28·C29·C30·C31·C32·C33이 제시되어 있지만, 대분류만 보고 입주 여부를 판단해서는 안 되며 세세분류 업종코드까지 확인해야 합니다.

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계약 전 반드시 확인할 사항

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※ 건축물대장상 용도와 기존 건물의 실제 현황

※ 토지이용계획확인원상 일반공업지역 및 행위제한 내용

※ 건폐율 70%·용적률 350%의 해당 부지 실제 적용 여부

※ 철거 후 계획 건축물의 실제 건축 가능 면적

※ 건축선·주차·소방 등 신축 설계 시 적용되는 기준

※ 제공자료상 배출시설설치제한지역 및 수용성 절삭유 사용 제한 조건

※ 입주 예정 업체의 세세분류 업종코드와 공장등록 가능 여부

※ 기존 300kW 전력의 계약·승계 및 실제 사용 조건

※ 기존 5톤 크레인 2대 활용 시 작동상태와 관련 점검사항

※ 트레일러 실제 진입·회차·상하차 동선

※ 철거 범위와 철거·폐기물 처리비용

※ 매매범위와 토지 경계 및 공부서류 일치 여부

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OK부동산의 총평

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21년간 공장을 중개하면서 느낀 것은 오래된 공장은 건물을 얼마나 싸게 사느냐보다 그 땅 위에 앞으로 어떤 공장을 만들 수 있느냐가 더 중요한 경우가 많다는 점입니다.

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이 매물은 기존 건물이 낡았다는 점을 굳이 감출 필요가 없습니다. 오히려 약 1,747평 일반공업지역 토지, 중로 접면, 트레일러 접근성, 동창원IC 약 10분이라는 조건에 매매가격도 토지가격 수준으로 제시되어 있기 때문에, 장기적으로 자기 사업에 맞는 공장을 만들 업체라면 철거 후 재건축 시나리오를 반드시 함께 계산해볼 매물이라고 판단합니다.

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기존 건물을 살려 쓸지, 철거 후 새로 지을지는 업종과 설비계획에 따라 결과가 달라집니다. 현장에서는 현재 공장 상태뿐 아니라 신축 시 배치 가능한 생산동과 마당, 차량동선, 업종 적합성까지 함께 놓고 비교해드리겠습니다.

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등록 중개업소 정보

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상호: OK부동산공인중개사사무소

대표자: 배수동

주소: 경남 창원시 의창구 대산면 제동리 820-4

연락처: 010-2531-5689 / 055-292-4300

개설등록번호: 가4370-0111

매물번호: 629315

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