토지가 공공기관에 공익목적으로 수용되어 현금보상받은 경우 양도소득세 계산

[우영무]

1.개요

도로 공사용 부지로 경북 경산시 0리 산0번지의 일부가 수용되어 현금 보상 받아

양도소득세를 신고 (2017.3.20)하였다 .

관련 세법은 2017년 3월20일 기준으로 유효한 근거 법령 조항을 적용하였다..

2.양도소득세("이하 양도세") 계산 과정 약술(순서)

양도차익 계산: 양도가액(보상액)-취득가액-필요경비

양도소득 계산: 양도차익-장기보유특별공제

과세표준 계산: 양도소득-기본공제

산출세액 계산: 과세표준x해당 세율-누진 공제

감면세액 계산: 산출세액x10%

납부세액 계산: 산출세액-감면세액

지방세액 계산: 납부세액x10% 

농특세액 계산: 감면세액x20%

 * 총 납부세액= 납부세액+지방세액+농특세액(농어촌특별세)

3.양도세 계산에 꼭 필요한 해당토지의 각종 자료

토지 취득일자:1969.5.20,  사업용 토지(소유주가 타지에 거주하므로)에 해당 여부

토지 양도일자:수용개시일2017.1.23,수용보상 대금청산일2017.2.8,소유권 이전등기 접수일 중 빠른날

수용 토지면적:3094제곱미터,  보상금액:1억,1427만1,730원(현금)

개별공시지가 조회 자료(공시일자/공시지가): 1990.8.30/제곱미터당 800원,  2016.5.31/제곱미터당 6,880원

토지(임야)대장 자료(토지등급 수정일/토지등급): 1984.7.1/15급,  1989.1.1/70급,  1990.1.1/76급

토지등급 가액표 자료(등급/시가표준액)- 15급/ 제곱미터당15원, 70급/ 제곱미터당145원, 76급/제곱미터당191원 

4.양도세 계산은 2항의 순서에 따라 계산하는 방법과 국세청 홈 택스를 이용하여 확인하는 방법이 있다.

5.가항의 양도차익을 계산하기 위해 먼저 취득가액과 필요경비를 계산해야한다.( 약49년 전 취득하여 알 수없기 때문에).

먼저 취득가액을 몰라서 계산하므로 환산 취득가액이라고 부르는데 이 환산 취득가액 구하는 산식은

 양도가액X 취득시 기준시가/양도시 공시지가이다.  여기서 양도시 공시지가는 6880원X3094제곱미터한 값이고,

취득시 기준시가는 또 산식- 90.1.1기준 공지가X취득당시 토지등급가액/90.8.30현재 토지등급가액+직전에결정된 토지등급가액의 평균치-에 의해 계산한다.

그러면 취득시 기준시가는 산식에 자료들을 대입해서 계산해보면, 

800X15/(191+145)/2= 800X15/168= 71.42가 되어 71원/제곱미터로 정하여 여기에 면적3094를 곱한 값(219,674)이 되고,양도시 공시지가는 6,880원/제곱미터에 면적3094을 곱한 값(21,286,720)이 되어- 환산 취득가는 양도가(114,271,730)X취득시 기준시가(219,274)/양도시 기준시가(21,286,720)= 1,179,257이된다.

다음 필요경비를 계산하면-취득시 기준시가(3094 X71)X3%=6590원이 된다.

마지막으로 양도차익을 계산하면- 양도가(114,271,730)-취득가(1,179.257)-필요경비(6,590)=113,085,883원이 된다.

지금까지 계산에 의한 양도차익을 구한 금액이 맞는지는 국세청 홈택스에 회원가입 후 아래 자료를 입력하면 비교할 수있다.

홈택스에 들어가서 양도세 미리계산(모의계산)에 입력할 자료 및 해당란에 표시할 부분 표시하면 환산 취득가와 양도 차익을

알 수있다.

(1)횐산 취득가액 출력- 토지 소재지,양도일자,취득일자,수용여부 표시,양도면적,양도가액

(2)양도차익 출력- 미등기 양도여부,비사업용 해당여부, 임대 주택해당여부, 1주택 2년이상 보유여부에 표시

# 사업인정 고시일 기준 2년전 이전에 취득한 토지는 비사업용토지일지라도 수용되면 사업용으로 본다.(근거:소득세법 시행령168의14의3항4)

6. 다음은 양도차익을 기준으로  산식"장기보유특별공제액= 양도차익x 장기 보유 특별 공제율"에 의해 계산된다.

여기서 장기공제 특별공제율은 토지의 경우 보유기간이 10년 이상이므로 30%가 되어 장기보유특별공제액은 113,085,883x30%=33,925,764원이된다.

7.다음 양도차익에서 장기보유특별공제액을 감하면 양도소득금액이 계산된다. 따라서 양도소득 금액은 113,085,883 - 33,925,764=79,160,118원이 된다.

8.다음 위 양도소득에서 기본공제액(2,500,000원)을 감하면 과세 표준액 76,660,118원이 계산된다.

9.다음 산출세액을 구하려면 위 과세 표준액에 따른 세율과 누진공제액을 선택해야한다.  수용된 토지가 사업용토지로 간주되므로 세율은 24%가 되고, 누진 공제액은 5,220,000원이 된다. 따라서 산출세액은 과세표준(76,660,118)x 세율24% -누진공제(5,220,000)=  13,178.428원이된다.

10.다음은 수용되어 현금 보상받으면  위 산출세액에서 10% 세액감면을 받게되어,  납부해야할 양도소득세는 위 산출 세액(13,178,428) - 감면세액(13,178,428x10%)하여 11,860,586원이된다. 그리고 지방소득세로 양도소득세액의 10%인 1,186,058원을 납부해야한다.

11.마지막으로 현금 보상에 따른 세액감면액(1,317,842원)에 대하여 20%의 농어촌 특별세(263,568원)를 납부해야한다.

종합적으로 보상에 따른 총 납부세액은, 양도소득세 11,860,590 + 지방소득세 1,186,060 + 농어촌 특별세 263,570 = 13,310,220원이 된다 . 양도소득세 계산관련 관련 법령의 항목과 내용은 추후 게시된다.

##   수용된 토지의 현금 보상에따른 양도세 관련 의문 내용은 댓글로 남기면  확인 후 답변해드립니다.