스크랩 8.27대책이 집값을 잡기 어려운 이유

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 한국감정원이 8월30일 발표한 서울 아파트 값은 지난주 대비 0.45% 상승했다. 이는 2012년 5월 이후 주간 상승률로는 가장 높은 수치라고 한다. 상승률이 확대되자 정부는 지난 8/27에 '8.27부동산대책'을 발표했다. 투기지역 추가지정과 수도권 주택 공급이 핵심 내용이었다.

 과연 8.27대책이 급등하고 있는 집값을 진화시키는 소방수 역할을 할 수 있을까? 작년 8.2 대책 이후 정부는 일관되게 수요 억제에 초점을 맞춘 대책을 발표하고 있다. 문제는 급등하는 집값을 잡기위해 수요를 단기간에 강하게 압박하다 보니 퇴로를 찾지못한 매물이 회수되면서 공급 부족 현상이 나타나고 있는 것이다.

 거래량이 줄어들면 당연히 매매가격이 하락할 것이라는 정부의 예상과는 달리 매물이 급격하게 줄어들면서 재건축이나 재개발, 또 개발 계획이나 교통 호재 등이 있는 단지의 호가가 가파르게 상승하고 있다. 

 왜 이런 현상이 나타난 것일까? 규제 전 A단지에 10개의 매물이 있었고 5명이 매수해 거래량이 5개였고, 규제 후 동일 단지에 매물이 감소해 2개만 있는 상황에서 2명이 매수해 거래량이 2개가 된 것이라고 가정해 보자. 이런 상황에서 매수자와 매도자의 심리, 매매가의 변화는 어떠할까?

 거래량은 줄었지만 매물 수도 줄어들어 매물과 매수하려는 사람들의 수가 비슷하거나 매수자의 숫자가 더 많아진 경우에는 작은 호재만 있어도 매수심리가 자극된다. 이런 상황에서 매물 소유자는 호가를 올릴 것이고, 몇 건의 거래만으로도 매매가격은 상승하는 것이다.

 공급은 부족한데 수요자는 많으니 가격이 올라가는 일반적인 경제 원리가 여기에도 적용되는 것이다. 거래량이 줄었다고 해서 가격이 떨어지지 않는 이유다. 이런 현상에도 불구하고 정부는 8.2대책의 연장선으로 생각할 수 밖에 없는 8.27대책을 발표했다. 수요 억제책을 더 강화한 것이다.

 만약 8.2대책의 영향으로 부동산 시장이 안정화 되었다고 치자 그런데 영향을 받지 않는 지역 중심으로 집값이 급등했다면 당연히 급등한 지역을 투기지역으로 지정하는 등의 대책으로 시장 안정화에 기여를 할 수 있을 것이다.

 그러나 대책 이후 규제를 한 지역에서 오히려 가격이 급등했다면 그 원인을 면밀히 분석해 그에 맞는 대책을 발표해야 한다. 그런데 정부는 방향의 선회가 아닌 대책의 강도에 집중하면서 부동산 시장에 내성만 키우고 있는 셈이다.

 8.2대책 직후인 2017년 8월부터 2018년 8월까지 KB매매지수가 높은 서울아파트 TOP10을 살펴보자. 그 중 투기지역이 아닌 지역은 동작구와 광진구뿐이다. TOP5 지역 내에는 투기지역이 아닌 곳이 한 곳도 없다. 이런 상황에서 종로,중,동대문과 동작구를 추가로 투기지역으로 지정한다고 해서 기존 투기지역의 상승세를 막을 수 있을까?

 현재 서울 아파트 시장은 수요 억제로 인해 공급도 위축되면서 집값을 조정하는 데 가장 큰 효과가 있다는 공급물량의 리스크가 사라졌고 그 결과 가치가 있는 지역의 수급불균형이 심해지고 있는 상황이다. 이를 의식한 듯 정부는 이번 대책에서 수도권에 2022년까지 연평균 26만3000호를 공급한다고 밝혔다.

 이 중에 서울은 연 평균 7만2000호가 공급된다. 구체적으로 공급될 지역이나 진행 일정 등이 빠졌지만 투기지역에 공급을 모두 집중시키기는 여러 여건상 어려운 상황이다. 또한 실제 공급이 된다고 하더라도 그 시기는 최소 3~5년 이후가 될 것이다. 

 결국 수급이 불안정한 상황이 몇년간 지속될 수 있다는 결론이다. 그 기간 내에 교통이나 개발 호재 등이 발표, 착공, 완공될 때마다 집값은 계속 오를 가능성이 크다. 그리고 정부는 집값을 잡기 위해 추가 대책을 고민해야 하는 악순환에 빠질 수 있다.  

 정책의 효과가 나오려면 타이밍과 타킷, 신뢰가 중요하다. 8.2대책에서 서울 전 지역 투기과열지구와 조정대상지역, 11개구 투기과열지구로 지정했음에도 집값이 급등했는데 4개구를 추가 지정을 한다고 과열된 지금 집값이 잡힐 리는 만무하다.

 전세자금대출은 애초에 시작을 하지 않았어야 하는데 쉽게 빚으로 서민주거문제를 해결하려다 가계부채증가, 전세가격과 매매가격 상승의 원인을 제공했고 규제를 해야 하는 것이 맞지만 이미 늦었다. 부부합산 연 소득 7000만원이라는 현실성 떨어지는 기준을 적용함으로써 정부 스스로 논란을 만들어 버렸다.

 당연히 강력한 반발을 불러왔고 하루만에 소득 기준은 철회했지만 이미 어설픈 정책으로 상심한 맞벌이 부부의 마음을 돌리기에는 이미 늦었다. 도시재생사업은 낙후된 도심을 정비하는 좋은 사업으로 명분과 당위성은 있지만 지금 서울 집 값을 잡아야 하는 시기에 개발호재를 제공하는 것은 타이밍이 틀렸다.  

 8.2대책에서 서울 집값이 안정될 때까지 도시재생사업은 추진하지 않기로 했는데 이번에는 포함시킴으로써 스스로 말을 바꾸어 버렸다. 정부는 아니라고 하겠지만 시장에서는 개발호재로 받아들인다. 

 낙후된 도심을 정비하여 주거환경이 개선되고 땅 바닥에 돈이 뿌려지는데 집값이 오르는 것은 당연한 일 아닐까? 오히려 몇년 후 집값 조정기가 올 때 활성화 대책으로 사용했으면 좋았을 것이라는 아쉬움이 든다.

 더군다나 여당 대표는 이미 정부안이 확정된 고가주택 종합부동산세를 더 인상해야 한다고 한다. 고가 아파트를 보유한 분들 때문에 서울 집값이 상승했으므로 그 분들을 규제해야 한다는 것이다. 부자 규제한다고 서울 집값이 잡힐까? 

 그냥 '우린 부자 규제한다 집값 상승은 부자들 때문'이라는 정치쇼라고 밖에는 볼 수 없다. 박원순 서울시장이 마스터 플랜 보류발표를 하였다. 취소도 아닌 보류한다고 이미 불붙은 투자심리가 쉽게 식지 않는다. 또 정부가 혜택을 주면서 등록을 독려한 주택임대사업자 역시 투자로 악용을 하는 사례가 있다는 이유로 혜택을 줄이겠다고 한다.  

 최근 연이은 정부의 정책 발표를 보면 타이밍, 타킷 모두 틀렸고 내용이 오락가락 하면서 신뢰도 잃어버렸다. 신뢰를 잃은 정책은 그 내용이 아무리 황금이라도 보는 사람은 돌로 볼 뿐이다.  

 수요 억제의 강도에만 초점을 맞추기 보다는 공급이 부족한 지역에는 공급을 하고, 공급이 과잉인 지역에는 공급을 줄여나가면서 수급을 조절할 수 있는 실효성있는 부동산 대책이 발표되길 기대해 본다.

*오은석 칼람니스트의 중앙일보 조인스랜드 기고글에서 발췌