부동산특별조치법 조상땅찾기 조회 토지대장 소유자명의변경

[박성래]

부동산특별조치법 조상땅찾기 조회 토지대장 소유자명의변경 

대법원 2012. 12. 13. 선고 2010다16809 판결

【판시사항】

구 ‘일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법’에 의하여 이루어진 토지대장상 소유자명의변경의 추정력 및 그와 같은 소유자명의변경등록이 이루어졌다는 사정에 의하여 곧바로 그 무렵 소유명의인이 해당 토지를 점유한 것으로 인정되는지 여부(소극)

【참조조문】

구 ‘일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법’(1964. 12. 31. 법률 제1670호, 1965. 6. 30. 실효) 제10조 제1항, 민법 제192조, 제199조, 제245조 제1항

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김길찬)

【피고, 상고인】 대한민국 (소송대리인 강남종합법무법인 담당변호사 이은일 외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2010. 1. 21. 선고 2009나2353 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

충남 회덕군 일도면 민유산야약도(1909년)

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은 아래와 같은 이유를 들어 원고가 이 사건 토지에 대한 소외 1의 점유를 포함하여 이 사건 토지를 20년 이상 소유의 의사로 점유함으로써 시효취득하였다고 보고, 피고는 취득시효 완성 당시의 진정한 소유자를 대위한 원고에 대하여 피고 명의의 소유권보존등기를 말소할 의무가 있다고 판단하였다.

즉, 이 사건 토지는 일제 강점기인 1912. 2. 15. 경기 여주군 금사면 후리에 주소를 둔 소외 2(한자 생략)가 사정받은 것으로서 6·25전란으로 그 지적공부가 모두 소실되었다가 1961. 8. 15. 그 토지대장이 소외 3의 소유로 임의로 복구되었다. 그런데 위 토지대장상 1965. 1. 25. 구 ‘일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법’(1964. 12. 31. 법률 제1670호, 1965. 7. 1. 실효. 이하 ‘일반농지특별조치법’이라고 한다)에 의하여 소외 1 앞으로 소유자변경등록이 마쳐진 이상 소외 1이 그 무렵부터 이 사건 토지를 소유의 의사로 점유하였다고 보아야 한다. 그리고 원고가 1980. 4. 27. 소외 1로부터 미등기 부동산인 이 사건 토지를 매수하여 소외 1의 점유를 승계한 후 직접 또는 소외 4 등을 통하여 이를 점유·관리함으로써 앞서 본 1965. 1. 25.경부터 도합 20년 동안 소유의 의사로 이 사건 토지를 점유하였으므로 1985. 1. 25.경 취득시효가 완성되었다는 것이다.

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2. 그러나 이 사건 토지에 관한 점유취득시효가 완성되었다는 본 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.

가. 물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배 아래 있는 객관적 관계를 말한다. 이 때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는지 여부만이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계, 그 배경이 되는 본권관계, 타인에 의한 지배가 주장되거나 인정될 가능성 등을 종합하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단되어야 한다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다106719 판결 등 참조).

일반농지특별조치법 제10조 제1항에 의하면 등기하지 아니한 일반농지로서 토지대장명의인으로부터 그 권리를 이어받은 사실상의 현소유자·시효취득자 또는 그 대리인은 위 법 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 발급받은 보증서와 확인서를 첨부하여 구청장·시장 또는 군수에게 토지대장의 명의변경을 신청할 수 있도록 정하고 있으므로 일반농지특조법에 의한 토지대장상의 소유자명의변경이 있으면 그로부터 위 법 소정의 절차에 따라 적법하게 발급된 보증서와 확인서를 첨부한 신청인의 신청에 의하여 적법하게 위 명의변경절차가 이루어진 것으로 추정할 수 있을 것이다. 그러나 구 토지대장상 일반농지특별조치법에 의한 소유자명의변경등록이 이루어졌다는 사정에 의하여 곧바로 그 무렵 소외 1이 이 사건 토지를 점유하였다는 사실까지 인정된다고 할 수 없다.

오히려 원심이 인정한 사실관계 및 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다. ① 소외 1 앞으로의 소유자명의변경사실이 기재된 구 토지대장은 이 사건 토지에 관한 등기부와 지적공부가 6·25전란으로 인하여 모두 소실된 후에 별다른 법적 근거 없이 임의로 복구된 것으로서, 복구 당시에 어떠한 경위로 소외 3이 소유자로 등재되었는지에 관하여 알 수 있을 만한 자료가 제출된 바 없다. 소외 1이 소외 3으로부터 이 사건 토지를 취득한 경위에 관하여도 뒤의 ④에서 보는 바와 같이 객관적 신빙성이 부족한 원심증인 소외 5의 증언 외에는 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다. 소외 5가 그 증언에 앞서 작성한 확인서에 의하면 소외 1이 소외 3으로부터 이 사건 토지를 매수하였다는 것이나(갑제10호증의1. 기록 89면 참조), 소외 5는 1962. 2. 15.생으로서 위 소유자명의변경이 있었던 당시에는 3세 남짓에 불과하였을 뿐만 아니라 소외 5의 증언내용에 의하더라도 소외 1이 언제 이 사건 토지를 취득하였는지는 모른다는 것이다(기록 133면 참조). ② 소외 1은 구 토지대장상의 소유자명의변경에도 불구하고 일반농지특별조치법에 의한 소유권보존등기를 마치지 아니하였다. 일반농지특별조치법은 1965. 6. 30.까지 시행되었고 소외 1 앞으로의 소유자명의변경은 1965. 1. 25.에 있었으므로 소외 1이 일반농지특별조치법 제10조 제2항에 따라 구 토지대장등본을 첨부하여 소유권보존등기를 할 시간적 여유는 충분하였다. 더구나 위 법에 의한 일반농지의 등기 시에는 이에 수반되는 등록세와 기타 부담이 모두 면제되었던 반면(위 법 제12조) 위 법에 의하여 토지대장상 소유자로 등재된 이가 민법 시행일로부터 6년 안에 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하면 그 부동산의 소유권을 상실하였으므로(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다97935 판결 참조) 소외 1이 미등기인 이 사건 토지에 대하여 구 토지대장상 명의변경절차까지 마쳤음에도 불구하고 위 법에 따른 소유권보존등기를 마치지 아니한 것은 쉽사리 납득되지 아니한다. 또한 일반농지특별조치법이 실효된 후에도 ‘부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법’(1977. 12. 31. 법률 제3094호. 이하 ‘부동산특별조치법’이라고 한다)이 시행되어 등기를 할 기회가 있었음에도 불구하고 소유권보존등기를 하려는 시도를 하였다고 볼 만한 자료가 없다. ③ 1976. 9. 1.자로 구 지적법(1975. 12. 31. 법률 제2801호. 이하 같다)에 의하여 복구된 이 사건 부동산에 관한 토지대장에는 소유자란을 공란으로 둔 채 구 토지대장상의 소유명의자가 거기에 이기되지 아니하였다. 그럼에도 국가 등을 상대로 소유자라면 하였을 것으로 예상되는 어떠한 권리주장을 하였다고 볼 만한 자료도 없다(구 지적법 제36조 제2항은 지적공부를 관리하는 소관청은 연 1회 이상 지적공부와 부동산등기부의 부합 여부를 관할등기소 등기부열람에 의하여 조사·확인하여야 하고, 부합되지 아니하는 사항을 발견한 때에는 토지소유자 기타 이해관계인에게 그 부합에 필요한 신청 등 행위를 요구할 수 있도록 정한다. 또한 같은 법 제38조 제1항, 제4항 및 제40조에 의하면, 소관청은 지적공부의 등록사항에 토지소유자에 관한 사항의 오류가 있음을 발견한 때에는 등기필증등본 또는 등기부등본에 의하여 직권으로 그 오류사항을 정정할 수 있고, 이 경우에는 당해 토지소유자에게 이를 통지하도록 되어 있다. 따라서 지적소관청이 1976. 9. 1.자로 구 지적법에 따라 이 사건 토지에 대한 토지대장을 복구함에 있어서 위 법규정에 의하여 구 토지대장상 소유명의인으로 등재되어 있던 소외 1에 대하여 등기부와의 부합에 필요한 신청 등 행위를 요구하거나 구 토지대장상 소유자등록에 관한 오류사항의 정정에 따른 소유자미복구 사실을 통보하였을 가능성도 적지 아니하다). ④ 한편 소외 1의 딸인 소외 5가 원심에서 이 사건 토지를 소외 1이 점유하였다는 취지로 증언하였지만, 소외 1이 언제 이 사건 토지를 취득하였는지는 모르고 소외 1이 경작한 전답의 규모가 논은 10마지기가 넘었고 밭은 3,000평 정도였다고 하면서 이 사건 토지에서 논농사·밭농사 등 거의 모든 곡식을 경작하였다는 내용으로 막연하고 포괄적인 진술을 하고 있으며 다른 토지와 달리 유독 이 사건 토지(그 면적은 820㎡ 정도에 불과하다)의 경작사실을 구체적으로 기억할 만한 사정에 관하여는 별다른 언급을 하고 있지 아니한 점, 그리고 1962년생인 증인의 당시 연령 등에 비추어 볼 때, 그 진술의 객관적 신빙성이 부족하다고 할 것이다.

위와 같이 소외 1이 어떠한 본권의 취득과 함께 이 사건 토지에 관한 점유를 이전받았다고 볼 만한 근거가 매우 막연하고 불명확한 사정에다가 이 사건 토지를 실제로 경작하였는지에 관하여는 신빙성이 부족한 원심증인 소외 5의 증언 외에 달리 증거가 없는 이상 구 토지대장상 일반농지특별조치법에 의하여 소유자명의변경등록을 하였다는 사정에 의하여 그 무렵부터 소외 1이 이 사건 토지를 점유하였다고 볼 수 없다고 할 것이다.

나. (1) 또한 원심은 원고가 소외 1로부터 이 사건 토지를 매수하였다는 본권관계에 관한 사정을 이 사건 토지에 대한 점유의 승계를 인정하는 자료로 삼고 있다.

(가) 그러나 원심이 위 매수사실을 뒷받침하는 증거로 들고 있는 갑제2호증(영수증)의 기재를 살펴보면, 소외 1이 1980. 4. 27. 이 사건 토지 248평에 대한 매매총금액(173,600원)을 영수하였다는 내용이 간략하게 기재되어 있고 소외 1의 이름 옆에 그의 명의로 보이는 도장이 날인되어 있을 뿐이고, 위 영수증을 작성하여 준 상대방에 관하여는 아무런 기재가 없다(기록 13면. 원고는 원심에서 위 영수증의 하단에 원고의 이름이 추가로 기재된 영수증 사본(기록 86면)을 서증(갑제8호증)으로 제출하였다가 원심의 석명요구를 받고 원고의 남편이 제1심판결이 선고된 후 원고의 이름을 임의로 영수증에 기재한 것이라고 답변한 바 있다. 기록 123면). 그리고 위 영수증의 작성자와 작성시기 및 작성경위에 관하여는 그것이 소외 1의 필적이라는 원심증인 소외 5의 진술 외에는 달리 원고의 주장을 뒷받침할 만한 자료가 없다. 뿐만 아니라 위 영수증과 함께 같은 날 작성된 것이라고 하면서 원고가 제출한 각서(갑제3호증. 기록 14면)에는 이 사건 토지 및 그에 인접한 경기 여주군 산북면 후리 (지번 생략) 전 466평이 함께 표시되어 위 토지들을 원고에게 매도한 소외 1 등이 특별조치법에 의한 소유권이전절차에 협조할 것을 약속하는 내용이 기재되어 있으나, 위 (지번 생략) 토지는 1957. 7. 29.자로 이미 피고 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 있었고 원고가 1997년경부터 피고로부터 대부받아 사용하여 왔다. 이러한 여러 사정에 비추어 보면 갑제2호증은 그 진정성립이나 기재내용의 신빙성을 쉽사리 인정할 수 없다고 보아야 할 것이다.

(나) 또한 원심증인 소외 5의 증언은 소외 1로부터 이 사건 토지를 원고에게 처분하였다는 사실을 나중에 들었으나 구체적인 내용을 잘 모른다는 취지이고, 갑제20호증(소외 4 등의 사실확인서. 기록 260면) 역시 원고가 1980년 4월경 이 사건 토지를 매수하였다고 간략하게 기재되어 있는 것에 불과하여 모두 그 신빙성이 낮다고 하지 않을 수 없다.

(다) 한편 이 사건 토지의 매수시기에 관한 원고의 주장에는 일관성이 없다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 관하여 1976. 9. 1.자로 복구된 토지대장에 의하면 1981. 6. 16. 부동산특별조치법에 의하여 원고가 소유자로 등록되었고, 부동산특별조치법은 1974. 12. 31. 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산에 한하여 적용된다(같은 법 제3조). 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 소유자등록은 1974. 12. 31. 이전에 이 사건 토지를 사실상 양도받았다는 내용의 보증서와 확인서를 제출한 원고의 신청에 의하여 적법하게 이루어졌을 것으로 추단된다. 그러나 원고는 위 토지대장상 소유자등록의 경위에 관하여 별다른 주장·입증을 함이 없이 이 사건에서 1980. 4. 27. 이 사건 토지를 매수하였다고 주장하고 있다. 그렇다면 이 사건 토지의 매수시기에 관한 원고 주장의 일관성에 대하여 의문이 제기되지 않을 수 없다. 또한 이 사건에서 원고가 주장하는 위 매수일자는 부동산특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점임이 분명하다. 따라서 위와 같은 원고의 주장은 위 토지대장상 부동산특별조치법에 의한 소유자등록이 같은 법 소정의 절차에 따라 적법하게 발급된 보증서나 확인서에 의하지 아니하고 이루어졌음을 자인하는 것에 다름 아니어서, 위 토지대장상 소유자등록사실은 그 등록 당시에 원고가 이 사건 토지를 사실상 소유하거나 점유하였다는 근거가 될 수 없다.

(라) 나아가 1997년경까지 원고의 종합토지세 부과 및 납부대상에 이 사건 토지가 포함되었다고 하더라도 이는 1976년 구 지적법에 따라 복구된 토지대장에 원고가 1981. 6. 16.자로 이 사건 토지의 소유자로 등록된 데 따른 것에 불과하므로 원고가 이 사건 토지를 매수하여 점유하였다는 증거가 될 수 없다. 오히려 이 사건 토지에 관하여 1998. 4. 22.경 피고 명의의 소유권보존등록에 따른 소유권보존등기가 이루어짐에 따라 이 사건 토지에 관한 토지대장상 원고가 소유자로 남아 있지 아니하게 되었을 뿐만 아니라, 1998년 이후에는 원고에게 이 사건 토지에 관한 종합토지세가 부과되지 아니하였음에도 이 사건 소송을 제기하기 전까지 10년간 원고가 어떠한 권리주장을 하였다고 볼 만한 사정이 엿보이지 아니한다. 나아가 이 사건 토지에 관하여 1961. 8. 15.자로 아무런 법적 근거 없이 임의로 복구된 구 토지대장상 소외 1의 소유자등록이 1976. 9. 1.자로 복구된 토지대장에 이기되지 아니하여 원고가 이 사건 토지를 매수하였다고 주장하는 1980. 4. 27. 당시에는 등기부나 토지대장상 아무런 소유자의 기재가 없었음에도 원고가 어떠한 경위와 근거로 소외 1을 소유자로 알고 그로부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 매수하게 된 것인지(원고는 소장에서 1980. 4. 27. 이 사건 토지의 소유자인 소외 1로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유자가 되었다고 주장한 바 있다. 기록 7면 참조)에 관하여도 별다른 설명이 없다.

(2) 이 사건 토지의 점유·관리 내역에 관한 원고의 주장도 근거 없이 수시로 변경되고 있다.

즉 원고는 당초에는 1980. 4. 27. 이 사건 토지를 매수하여 농작물을 경작하다가 1982년부터 1995년까지 소외 4에게 임대하고, 1996년부터 2003년까지 소외 6에게 무상으로 사용하게 한 후에는 원고가 이를 직접 관리하고 있다는 취지로 주장한 바 있다(2009. 9. 14.자 준비서면. 기록 209면 이하). 그러나 원심에서의 현장검증 당시에 원고는 이 사건 토지의 위치를 제대로 지목하지 못한 것으로 보이고[원심에서의 현장검증이 있기 전에 원고 대리인은 이 사건 토지가 잡목으로 우거진 것은 맞다고 진술한 바 있고(기록 158면 참조) 현장검증조서에도 현장이 잡목으로 우거져 있다고 기재되어 있는데(기록 233면 참조), 측량감정인의 측량감정결과에 의하면 이 사건 토지는 낙엽송이 우거진 임야상태인 것으로 확인되었고, 잡목이 우거진 곳은 이 사건 토지에 인접한 위 후리 (지번 생략) 토지의 일부와 그 밖에 다른 토지들로 확인되었다], 위의 측량감정결과가 나온 후에는 1981년경 이 사건 토지에 낙엽송을 식재한 후 이를 관리하여 왔다고 그 주장을 변경하면서(2009. 11. 9.자 준비서면. 기록 257면 참조) 이에 부합하는 내용의 소외 4 등의 사실확인서(갑 20호증)를 제출하였다.

또한 원심증인 소외 6의 증언(원심에서 위 현장검증결과 및 측량감정결과가 나오기 전에 실시되었다)에 의하면 소외 4가 1982년부터 1995년까지 매년 쌀 2가마씩을 내고 이 사건 토지를 경작하였다는 것인데(구체적으로 무엇을 경작하였는지는 진술하지 아니하였다), 위와 같이 원심에서의 측량감정결과가 나온 후에 제출된 소외 7 등의 사실확인서에는 소외 4를 비롯한 마을 사람들이 원고가 이 사건 토지를 매수한 후인 1981년경 원고로부터 인건비를 지급받고 이 사건 토지 및 그에 인접한 위 산북면 후리 (지번 생략) 토지(원고가 1997년경부터 국가로부터 대부받은 토지이다)에 낙엽송을 식재하였다고 기재되어 있을 뿐이고 소외 4의 점유경작사실에 관하여는 아무런 언급이 없다(기록 260면 참조). 따라서 원심증인 소외 6의 증언이나 소외 4 등의 사실확인서는 이 사건 토지의 점유·관리 내역에 관하여 일관성 없는 원고의 주장을 그때그때 형식적으로 뒷받침하기 위하여 제출된 것으로 보이므로 위 증거들 역시 신빙성이 인정될 수 없다.

(3) 이상의 사정을 종합하면, 원고가 소외 1로부터 이 사건 토지를 매수하여 그 점유를 승계함으로써 도합 20년 이상 이 사건 토지를 소유의 의사로 사실상 지배하였다고 쉽사리 인정되지 아니한다.

다. 그렇다면 원심이 이 사건 토지에 관한 소외 1이나 원고의 본권관계나 점유개시시기, 점유·관리상황 등에 관하여 면밀하게 심리하여 보지 아니한 채 그 판시와 같은 사정만으로 원고가 이 사건 토지에 대한 소외 1의 점유를 승계하여 이 사건 토지를 시효취득하였다고 판단한 것은 점유에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 박병대 김창석

(출처: 대법원 2012. 12. 13. 선고 판결 [소유권보존등기말소] > 종합법률정보 판례)