前 강남 재건축아파트 조합장 윤상원 입니다.

[부동산선지자]

대한민국 아파트의 미래 3부..1기 신도시, 강남의 운명..
대한민국 아파트의 미래 4부..강남 재건축 아파트 수익성 심층분석
대한민국 아파트의 미래 5부..재건축의 덫에 걸린 조합원 여러분께 드리는 편지

대한민국 아파트의 미래 6부..강남재건축 조합장입니다. 모파상의 목걸이
대한민국 아파트의 미래 7부..아파트 미분양 100만개 추산. 미분양 아마겟돈이 옵니다.

강남재건축 조합장출신 윤상원입니다. CRAZY아파트, 모파상의 목걸이

가짜 부동산, 아파트와 모파상의 목걸이

옛날 옛적에 “모파상의 목걸이” 를 읽은 적이 있습니다.

내용인 즉은, 대충 기억나는 데로, 아주 찢어지게 가난한 공무원의 아내 마리가 난생 처음 남편이 가져온 파티 초대장을 받고서 넘 즐거워, 몸치장을 하려고 했으나 가난한 마리는 전혀 대비책이 없었답니다. 그래서 부자 친구한테 찾아가 옷과 무지 비싼 보석 목걸이를 빌려서 파티에 참석했답니다. 그러나 집에 돌아와 보니. 뒤늦게 목걸이를 분실한 것을 알았답니다.

두 부부는 그 목걸이 값을 변제하려고 집 팔고, 허리띠를 졸라매며 수십 년 간을 쌩 고생하여 겨우 겨우 목걸이 값을 마련하여 친구를 찾아 가서 그 동안의 사정을 말했으나. 그 친구 왈 “ 아니... 그 목걸이는 싸구려 가짜 모조품 이였어...”

이 얼마나 황당한 일인가요. 싸구려 가짜 목걸이 때문에 알토란같은 인생이 허공에 떠 버리고 만 것 아닌가요.

전 서울, 수도권의 아파트만 보면 대한민국의 아마겟돈 그 자체의 엄습을 느낌 과 동시에

모파상의 목걸이가 생각난답니다.

앞으로 저 많은 자칭 중산층이라고 생각하던 군상들이 가짜 부동산인 아파트 재건축 쓰나미에 걸려들어 노숙자로 전락하고 말겠구나 하는 생각...

더욱이 모파상의 가짜 목걸이는 자기 당대의 비극으로 끝날 수 있지만, 가짜 부동산 아파트는 3대가 대를 이어 끝장나는 상품 아닌가요. 뿌리를 내릴 수 없는 피바가지 그 자체 이니까요.

부동산이란 무엇인가

1> 부동산은 “뿌리” 입니다.

우리나라의 문화는 “뿌리 문화”라고 말 할 수 있습니다.

그래서 세계 최고의 교육열로 몸살을 앓고 있는 게지요.

자기 자손인 뿌리를 위해서 모든 희생을 바치는 것도 우리의 “뿌리” 문화랍니다.

이 뿌리는 대지(大地) 라는 필요충분조건이 전제 되어야만 굳건히 내릴 수 있답니다.

그래야 사과나무에 과일이 열릴 수 있는 게지요.

그런데 티끌만도 못한 지분 위에, 공중에 붕 떠있는 직사각형 아파트 콘크리드 공구리 덩어리는 세월이 가면 갈수록 감가상각되어 대지지분만 고작 몇평만 남아 거의 “빵원” 이 되고 말아 결국에는

“살아생전 재건축 쓰나미” 걸려들어 알거지 되고 마는 데요.

자손에게 뿌리는 커녕 피바가지 재건축 비용만 덤터기 씌우는 것이 부동산 입니까.

악마의 상품이지요.

그나마 티끌만도 못한 지분이 여러분의 “소유권” 이라고 착각하고 있다는 게,

더욱더 큰 비극의 씨앗입니다.

아파트는 집합건출물법의 적용을 받는 엄연한 공동 다중 주택입니다. 이 "공동" 이라는 뜻에는 “나의 것” 이 아닌 “우리의 것” 이라는 뜻이 함축 되어 있습니다. 즉 그래서 애초에 Apartment는 "공공 임대용으로 분리된(=Apart) + 쪽방(=ment)" 이 그 어원 이랍니다..

뿌리가 될 수 없는 상품은 쳐다보지도 말아야 합니다.

그래서 집합 건축물 법에 보면

• 대지 지분은 건물의 처분에 따른다. (건물이 땡 치면, 지분도 땡 친다는 뜻입니다.)

• 대지 지분만 별도로 “매매, 근저당 설정 등의 행위는 원인 무효”다

  (당신 소유가 아닌데 어케 팔아먹을 수 있나요. 라는 뜻입니다.)

• 이는 민법에 나와 있는 “종물(지분)은 주물(건물)의 처분에 따른다." 라는 조항과

일맥상통하는 것입니다.

(아파트의 경우에는 단독과 달리 건물이 “주물(主物) 입니다.)

이는 이미 대법원 판례에도 수없이 나와 있습니다. 예를 들면 잠실주공 2단지는 13, 17, 19 평형이 혼합 되어 있었습니다. (잠실 1단지는 모조리 13평, 잠실 3단지는 모조리 15평 이였었는데…….)

잠실 2단지 어벙한 조합장이 관리 처분 시 19평 소유자에게는 많은 평수를 배정, 13평 소유자에게는 작은 평수를 배정 했다가. 소송에 걸려들어, 대법원 무효판결로 다시 또 뽑기 했답니다. 무능 무식한 조합장의 실수로 약 30억 이상이 추가 금융비가 작살났었답니다.이는 법원에서 대지지분을 여러분의 소유권이 아닌 건물을 위한 사용권으로 만 유권해석을 했다는 증거이지요.

이제 아시겠습니까. 아파트가 부동산이 아니란 것을....

바로 이런 아파트 건물에 귀속된 티끌만도 못한 대지지분이 소유권이 아니라는 大 전제하에서 전두환, 노태우 대통령 시절 합이 12년 동안 내내. 분양가가, 분당도 105만 원, 일산도 105만 원, 산본도 105만 원, 강동 고덕도, 상계동도 105만 원. 강남 삼풍 아파트도 105만 원,

유비쿼터스 105만 원.

왜. 대지지분은 소유권이 아니니까요. 그래서 대지 지분 값은 따지면 안 되쥐요.

그래서 언제 어디서든지 무조껀 105만 원.

강남에 지으나 분당에 지으나. 산본에 지으나 건축비는 마찬가지니까 무조건,

분양가 105만 원

이게 대법원의 올바른 유권해석에 입각한 분양 방식 맞자나요.

그니까는 아파트는 부동산이 아닌 것 맞자나요.  

두 양반의 통치 시대 12년 중, 거의 9년 이상을 아파트 값 = 전세 값 이하. 또는 대등(對等)을 유지했었답니다.

이런 아파트의 본성을 무시한채, 무지막지 호가로 돌리고 돌려 거품을 만든 댓가로, 그리고 무지막지만 과잉공급의 댓가로 인하여

특히 아무런 대책 없이, 물량 밀어주기에만 혈안이 되어, 우리 사회의 다양성인,

단독 주택 동네의 공동체를 한 겨울에 무자비하게 파괴시킨 댓가로

아파트는 시스템 역학적인 대붕괴로 대한민국은 영원히 우주미아가 되고 말겠습니다.

일본 영국 등을 보세요.

신도시 하나 만드는데 최하 30~50년 걸립니다. 쩐이 없어서. 기술이 부족해서. 아니랍니다.

단 한 사람일지라도 자국민들의 피 눈물을 흘리지 않기 위해서, 마냥 하 세월을 기꺼이 감내하는 것이랍니다.

하여간에 뭐든지 한국에 들어오기만 하면, 첨에는 잘나가다가 마구니로 변신하고 만다니까는요.

종교도 사랑은 사라지고 재물 축적과, 정치 악용 수단으로, 자비는 사라지고 수탈과, 교권 다툼의 아비규환으로, 아파트도 서민대중과 중산층 박살내는 피바가지 상품으로...

다시 돌아가서

저 윤상원이도 그 당시 강남 모 아파트 에 살면서 주민들의 열화에 못 이겨

조합장 직을 수행했었는데...

실시 3년 반 만에 들어 쾅, 전광석화, 일사불란, 선착순 1위로 입주 완료 시켰답니다.

아무 사심 없이 정보의 공개와 치밀한 사업계획과, 음모의 대명사인 일체의 설계변경 용납 불가

시공사 콘서시엄을 누르고 어르면서, 하니까 대성공 한 게지요.

결산 총회 때 저는 애시당초 약정한 성공보수 보다도 20곱이 넘는 엄청 많은 보너스를 공개적으로 만장일치 박수 속에서 받았답니다.

큰돈을 벌어 대물(大物)이 되고 싶다면 “위하여 정신” 이 필수랍니다.

2> 부동산은 변화(變化) 입니다.

우주 만물은 “변화” 그 자체입니다. 올 봄에 틔어날 싹이 작년에 틔었던 그 싹일까요.

지금 내가 발을 담구고 있는 여울물이 어제 발을 담구었던 그 여울물일까요. 아닙니다.

어제 같은 오늘, 오늘 같은 내일......에 사는 사람은, 자폐증 환자가 아닌 이상. 자살 하거나, 최하 우울증에 걸리거나. 인생 낙오자가 되고 맙니다.

그런데 한 번 아파트는 영원히 아파트 아닌가 말입니다.

무슨 말인지 알겠지요. 걍 30년 썩다리 될 때까지 콩박혀 자연빵으로 폐사 하는 거지요 뭐....

만일 번데기가→애벌레→나방→나비. 의 단계적 변화를 못한다면.

바로 폐사하여 주검을 마지하게 됩니다.

차라리 완전 소유권인 단독주택은 주변에 아파트가 들이차면 찰수록 밀도가 높아져 자연녹지가→일반 주거지로→상업지로 스스로 변화 하자나요.

이렇게 스스로 변화를 일으키는 상품이 진짜 부동산 입니다. (win win)

아파트는 주변에 신삥 아파트가 들이차면 찰수록,

썩다리 다 된 당신의 아파트는 아작 날 수밖에 없는 겝니다. (zero sum game)

3> “빵원” 을 넘어 애물단지로

앞으로 아파트는 20년차 되는 순간 의무 안전 진단 시 “빵원” 으로 간주 되는 시대가 올 것입니다.

• 재건축시 social mix 사업인 임대부지로 25% 체납하고나면 “거의 빵원” 에서

• 폐기물 처리비, 강제철거 용역비, 무지막지 조합비, 개발이익 환수금. 개발 분담금 빼면

  완전 “빵원”에서

• 일반 재건축 비용보다 최하 200%~300% 더 들어갈 수밖에 없는 재건축 비를 상정하면

  마이너스 “빵원”에서

• 아파트 재건축은 project financing 사업 아니면 도저히 불가능 하므로, 무지막지 금리(연 14%)를 최하 5년 이상 내고나면 야반도주 하는 게 최상의 손자병법인,“애물단지” 그 자체 맞자나요.

35년 이상을 설계와 시공현장을 누비며 잔뼈가 굵은 제가 확실히 결론 내어 줄게요.

지난 2009년 10월27일, 11월17일 MBC PD 수첩에서 은마아파트와, 송파가락시영의 진실을 까발린 것만이 진실입니다. 고로 은마아파트는 1:1 재건축 외에는 답이 없습니다.

현행 건축법을 피해서, 국토법에 나와 있는 용적률을 인용하여 최대치로 올려보았자

오히려 전용면적은 훨씬 줄어들 수밖에 없습니다.(아파트의 미래 2부 참고) 

그러므로.....

은마아파트는 없는 것입니다. 이와 동시에 아파트는 골로 가는 시대가 온겁니다.

제발 모르면 공부하세요. 싫으면 눈과 귀를 열으세요.

그러면 아파트 진실을 아실 수 있습니다.

추신>

• 2012년에는 300군데가 넘는 어마어마한 서울 뉴타운 한방에 몰려서 입주대란 오고,

  세입자 찾아 삼만리가 올 것입니다.

• 2013년에는 제 2기 신도시 180만개, 반값 보금자리 62만개, 강남 송파 최고 요지인 위례신도시 반값 보금자리 4만 5천 개 등이 몰려서 입주 하니까. 빈집대란이 오고, 그 충격으로 판교, 강남, 완전 중고 아파트 분당은 아주 골로 가는 시기가 확실히 오고 있습니다.

지금 붕괴 조짐이 일고 있는 건 점심먹고 잔돈푼도 안 되는 겁니다.

진짜 대 충격은 상기한 어마어마한 물량이 실제 실감나게 입주할 때 오는 것입니다.

아무 개념 없이 아파트 값이 오른다고 만 생각해 수억원씩 던져넣고 당신 편한 대로 살다가

느닷없이 아파트 재건축에 걸려 전 가족을 알거지 로 만드는 만행을 저지를래요?

아니면 이제라도 고층아파트 재건축에 대해 알려고 노력하고 이와 동시에 

여러분의 평생 재산을 지키는데 힘쓸래요?

고층아파트 재건축은 나대지 신축보다 비용이 150~300% 이상 비용이 더 들어가고

30평 기준 재건축분담금 최소 3억, 이주비 3억, 이자 및 금용비용 등으로 종합비용이 6억이상

들어갑니다. (자세한 내막은 대한민국 아파트의 미래1부~3부를 꼭 참고해주세요.)

윤상원

[혜륜]

유익한 글 잘읽었습니다.감사합니다. ..()..

[희망싼타]

공부해야지요 ^^

[누가예측하리]

잘 읽었습니다. 근데 현재 전세 대란은 왜 올까요. 수요 공급 법칙상 너무 수요가 과한건가요..

[희망싼타]

부소장님이 올려주신글을 읽어보세요 ~ 그정도 노고는 있어야지 세상을 알죠 ^^

[Dr.TWINS]

전세대란이나 전세가 상승은.. 어차피 부동산 하락과는 별개로 봐야한다고 생각합니다. 전세값이 집값에 영향을 미치는 부분이 있다고 하지만 지금 처럼 전세수요가 많아지는 이유는 대다수 사람들도 심리적으로 집을 소유하는 것을 꺼린다는 반증이기도 합니다.

[진숙]

우리덜은 너 나 할 것 없이 정신개조 해야지여 카리스마 짱!

[이름없는 돌]

쉽게 표현해주셔 감사드립니다!!! 앞으로도 좋은 글 부탁드립니다

[이름없는 돌]

쉽게 표현해주셔 감사드립니다!!! 앞으로도 좋은 글 부탁드립니다

[캐간지남]

일본의 경우에도 혹시 부동산 폭락 이전에 전세가가 상승하는 현상이 있었을까요? 지금 전세로 몰리는 여러가지 이유중 실수요자들의 대기수요도 한몫하는것이 사실인데 일본도 분명히 그러한 현상이 있었으리라 추측은 됩니다만..(자료를 먼저 찾아보지는 않았습니다.쩝)