■ 부동산 매매목적물 하자에 따른 매매대금반환소송

[운영자]

■ 부동산 매매목적물 하자에 따른 매매대금반환소송

민법 제580조 제1항과 제575조 제1항에서는 '매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이는 부동산 매매계약에서도 동일하게 적용되눈 규정입니다.

매수인은 매매목적물의 하자를 이유로 한 계약해제는 물론 상황에 따라 매매계약이 유효하고 적법하게 이행되리라고 믿고 지출한 취득세 등의 비용도 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적 달성이 불가능한지, 그 하자를 매수인이 알았거나 과실로 알지 못하였는지를 두고 다투는 경우가 많아 있습니다.

▶ 부동산에 하자가 존재하는지 여부

매매목적물의 하자는 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 말합니다. 이러한 하자의 존재여부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는데

건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우나, 건축법을 위반하여 증축된 부분이 적발되어 철거되어야 하는 경우 등 건축적인 부분이나, 건물의 누수, 균열 등도 하자에 해당될 수 있습니다. 이때 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부에 따라 계약해제 가능 여부가 판단됨에 따라 구체적인 판단 하에 분쟁에 임하는 것이 좋습니다.

▶ 매수인에게 과실이 있는 경우

매도인의 하자담보책임에 있어, 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인의 하자담보책임은 적용되지 않습니다. 이에 대한 증명책임은 '매수인의 과실'을 주장하는 매도인에게 있기 때문에 이를 입증할 다양한 증거자료들을 바탕으로 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구소송을 방어하는 것이 중요합니다.

​예를들어 매수인이 누수, 균열 등을 이유로 계약해제 또는 손해배상을 주장하는 사안에 있어, 이미 매수인이 부동산중개인과 함께 여러차례 매매목적물을 확인하고, 매매계약서에 당시 상황에 대한 기재가 되어있는 경우 등이라면 매수인이 그 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에 해당함을 주장할 수 있습니다.

▶ 건축법 위반에 따라 증축 부분이 철거되는 경우도
(매매목적물의 하자라고 본 사례)

원고는 피고가 신축한 이 사건 주택을 매매하기로 하고, 이 사건 주택과 주택의 진입로(도로)를 총 5억 5,000만원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다. 원고는 2019. 6. 매매대금의 지급을 완료하고, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.

​그런데 2019. 7. OO시청으로부터 '2019. 8. 까지 이 사건 부동산 중 건축법 제14조에 위반하여 증축된 주택 1층과 2층, 건축법 제20조에 위반하여 가설건축된 차고를 원상복구 하고, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과하겠다'는 내용의 위반건축물 자진시정 통보를 받았습니다.

​별도로 설치된 썬룸, 폴딩도어 및 차고가 건축법 위반으로 철거되어야 한다는 것입니다. 이에 원고는 피고를 상대로 매매목적물하자에 따른 계약해제를 주장하며 매매대금반환소송을 제기하였습니다.

법원은 추후 행정관청으로부터 건축법 등 관계 법령상의 절차를 거치지 아니한 사실이 적발되어 시정명령 및 이행강제금 부과처분 등을 받고 이에 따라 그 증축 또는 가설건축 부분이 철거되는 경우 거래통념상 기대되는 성질을 결여하게 된다고 할 것이므로, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다고 보았습니다.

특히 이 사건 주택의 경우 철거되어야 하는 증축 및 가설건축 부분은 주택 1층 전체면적의 약 34%, 주택 2층 전체면적의 약 17%에 이르고, 이 사건 주택에 설치된 썬룸, 폴딩도어 및 차고로 같은 사양으로 신축된 다른 주택보다 높은 금액으로 매수된 점을 고려할 때, 원고가 위 사실을 알았더라면 이 사건 부동산을 매수하지 않거나 적어도 이 사건 매매계약과 같은 조건으로 이 사건 부동산을 매수하지는 않았을 것으로 보인다고 판단하였습니다.

결국 법원은 계약해제에 따른 매매대금 반환을 비롯하여 원고가 이 사건 부동산 소유권을 취득하기 위해 지출한 비용의 80%도 손해배상금으로 인정하여, "피고는 원고에게 5억 5,600여만원 및 지연손해금을 지급하라"고 판결한 사례입니다. (의정부지법 2019가합XXXXX).

매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임이기 때문에, 그 하자가 인정되는 한 매도인은 계약해제로 인한 매매대금반환이나 손해배상금을 지급해야 할 수 있습니다. 다만 매매목적물의 하자 주장이 매수인의 변심으로 계약을 해제하고자 하는 구실이 되어서는 안되므로, 매도인 역시 전문적인 검토와 적극적인 방어가 필요합니다.

※ 참조

■ 민법 제568조(매매의 효력) 

①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

■ 민법 제569조(타인의 권리의 매매) 

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

■ 민법 제570조(동전-매도인의 담보책임) 

전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.

■ 민법 제571조(동전-선의의 매도인의 담보책임) 

①매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
②전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.

■ 민법 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제573조(전조의 권리행사의 기간)

전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

■ 민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 

전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

■ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

■ 민법 제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 

전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.

■ 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임) 

①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제579조(채권매매와 매도인의 담보책임) 

①채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
②변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.

■ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 

①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.