존심 내세워 고집부린다면? 재개발 재건축 그게 그건지요?

[산내들]

아직까지도 대다수 조합원이 재개발과 재건축의 차이점을 모르고 혼용하고 있으니 참으로 한심한 노릇이군요.

저마다 봉천동 재개발로 귀와 입에 익숙해졌는지 우리동네도 재개발이라 하기도 하고 조금 아는척 하는 자는 재건축이라 하는 것 같은데 차이점을 정확히 알지 못하면서도 스스로 중요하지 않다고 판단하고 입에 붙은 말로 혼용하는 것 같군요.

진행절차나 사용 단어을 보면 재개발이나 재건축이 출발지점이 다를 뿐 철도나 지나는 역도 동일해 보이는 것도 사실이지요.
그래서 그만큼 전문지식 없이는 구별하기가 어렵다는 것이죠.
솔직히 변호사도 정확히 구별 못하는 것 같더군요.

과연 그게 그거지 굳이 구별해야 할 이유가 뭐가 있겠는가?
구별한다고 뭐가 달라지는 것이 있겠는가?
사업허가명칭이겠거니 하고 깊은 생각없이 재개발이라 하기고 하고 재건축이라 하는지.....

비유로 설명한다면 서울역을 출발한 기차가 하나는 부산행이고 또 다른 하나는 목포행이라면 두 기차는 대전까지는 동일철도로 동일한 역을 지나 가지요.

대전역까지는 그렇게 가게 됩니다만 대전역을 지나면서부턴 철도를 달리하여 또 같은 모습으로 철길을 달려 가지요.

재개발은 목포행이라고 하면 재건축은 부산행이라 할만 하지요.
아직도 감이 잡히지 않는지요?

재개발 목포행은 공익이 강조된 기차이고 재건축 부산행은 자산가치 향상이 기본목표로 볼 수 있지요.

재개발은 봉천동처럼 도로 상하수도 등 도시기반시설이 극히 열약하여 공중의 생명를 보호하고 수해 화재로부터 재산피해를 방지할 필요가 있을때 소위 재개발이라 하지요.
따라서 공익을 우선으로 하기에 공익사업에 준하는 불참주민의 토지를 강제 수용 가능하게 되지요.

반면에 재건축은 재개발하는 동네처럼 도시기반시설이 열약하지는 않지만 건물 노후정도가 심해 보수효과를 얻기 어려운 공동주택(아파트)이나 주거에는 문제없고 수리효과도 기대할 수 있지만 주변 토지 이용상황에 어울리지 않는 단독주택이라 수리하는 것보다는 이웃 단독주택과 합쳐서 신축하면 재산가치가 크게 향상될 수 있다고 판단될 때 재건축이라고 합니다.

시작은 대동소이한 것 같지만 종착역은 크게 달라진다는 것에 유념해야 합니다.
공익이나 재산가치 향상이 비슷한 개념이라며 고집부리시면 더 이상 배우실 필요 없는 분이지요
목포(재개발행)로 가는 줄 알고 탔는데 부산역(재건축행)으로 가도 문제 없다고 생각하면 어쩔 수 없는 노릇이겠죠.

설명이 장황해진 것 같은데 아무리 설명해도 핵심을 제대로 알아차리지 못하고 오히려 다르다고 설명하는 자가 문제있다며 역공격 하니....
이런 분들 더 이상 깨우쳐 줄 필요 없겠죠

<재건축과 재개발 법적 특징 비교>

구분	재건축	재개발
법 제정 취지	노후 건축물의 재건축 합리적 규율	무허가, 기반시설 낙후지역 정비
지정요건	도시기반시설(도로,상하수도 등) 문제 없으나 건축물 노후도가 심해 수리목적 달성이 불투명 ※단독주택 노후도 판단기준(도시 및 주거환경 정비법 시행규칙 별표, 2005년 법 완화시 신설): 15년이상 다가구 다세대 30% 이상	도시기반시설 열약하여 공중의 주거안전에 위해가 우려되는 지역 불량주택 2/3 이상
조합원 자격 및 취득요건	주택 + 토지 소유한 자로서 조합설립에 동의한 자로 국한.	주택 또는 토지 한쪽만 소유해도 됨 조합설립 동의여부와 상관없이 조합원이 됨
지정절차	주민 요청 →구청 심의후 도시정비구역에 반영	주민 요청 또는 지자체장의 판단으로 지정
추진절차	추진위→조합동의율 확보→조합설립승인→ 사업계획수립 구청승인→시공사 선정→ 분양신청접수 →관리처분계획 수립 구청승인→ 불참주민 토지매입→착공 구청승인→ 준공인가신청→사업비 청산→등기 입주	주민요청으로 추진시 재건축과 유사함
조합인가요건	토지 또는 건물 소유자의 4/5 이상 + 총 대지면적의 2/3 이상 재건축키로 결의 아파트는 개별 동단위로 소유자의 4/5 이상+ 단지내 전체 동의 2/3 이상 재건축 결의	총 조합원의 4/5 이상 재개발키로 결의
분양신청 대상	토지 + 건물을 함께 소유자했던 조합원	토지 소유자 또는 건물 소유자
조합원지위	조합인가후엔 양도 금지(매매 불가) 이민의 경우 양도 허용하되 매입한 자 현금청산	조합인가후에도 처분 자유(매매 허용됨)
불참주민 처리	매도청구소송 제기→법원감정→협의 매수 아파트는 재개발처럼 감정가로 매수	감정가로 매수 매도 거부시 수용법으로 강제매수
기반시설부담	100% 조합원 부담, 소유권 기부채납	일부 재정 지원
개발부담금	재산증가액의 50% 범위내에서 차등 부과	해당 없음
임대주택공급	용적율 증가분의 25% 상당량	전체 건축물량의 17% 상당량

[비상대책위원회]

임대주택공급은 소형주택으로 변경되었음을 알려드립니다. 소형주택의 개념은 http://cafe.naver.com/bangbae2 에 기록되어 있습니다. 좋은 자료 참고하여 잘 보았습니다.

[산내들]

예 그렇지요 임대주택 의무공급대신에 보금자리 주택이라는 말로 바꾸고 정부가 실비로 매입할 수 있도록 최근에 소위 재건축 활성화차원에서 개정했지요. 장래 주택 수요는 분명 소형임에도 많은 조합원이 대형이 수익이 높다며 선호하고 건설사도 역시 대형이 소형보다 일하기 좋고 비용이 덜 드니 주민의 그같은 심리를 역이용하고 있지요. 조만간에 대형은 임차인도 없고 팔리지도 않을 것으로 봅니다. 대가족도 아니고 갈수록 수입도 줄어드니 당연히 소형위주로 수요가 편중되겠죠. 정부가 주민의 이같은 심리를 두고만 볼 수 없어 보금자리 주택이라는 말로 소형건설을 강제하게 되었지요.