리조트.골프 회원권 유형별 보증금 반환 구조 (법적 근거 및 절차)

[은빛연어]

1. 회원권 유형별 보증금 반환 구조 (법적 근거 및 절차)

국내 리조트 콘도회원권은 크게 **멤버십형(회원제)**과 **오너십형(소유제)**으로 구분됩니다. 멤버십형은 일정 기간(예: 10년·20년) 동안 입회금을 무이자로 예치해 두고 이용권리를 얻는 구조로, 만기 시점에 입회금을 사업자로부터 반환받습니다. 반면 오너십형은 객실의 공유지분을 매입하여 영구적으로 소유하는 방식으로, 입회금이 아니라 분양대금 일부(건물·토지 대금)를 납부하며 반환 개념이 없습니다.

예를 들어, 소노호텔앤리조트(대명리조트) 회원가입 안내에 따르면 오너십회원은 “객실 지분의 소유권”을 갖는 영구 소유 형태이고, 멤버십회원은 “입회보증금 반환권리와 이용권”을 갖는 형태로, 입회기간 만료 시점에 보증금(입회금)을 반환받거나 재계약할 수 있다고 명시되어 있습니다

법적 근거로는 「관광진흥법」 제20조(분양 및 회원모집) 및 그 시행령이 있습니다. 동법 시행령 제26조 제4호는 “회원의 입회기간이 끝나 입회금을 반환해야 하는 경우에는 입회금 반환을 요구받은 날부터 10일 이내에 반환”하도록 규정합니다즉, 회원자격 만료 시점에는 사업자가 즉시(10일 내) 보증금을 반환해야 한다는 의무를 명문화하고 있습니다. 또한 소비자단체·공정거래조정 기준에서도 “회원 기간 만료 후 보증금 반환을 신속히 해주어야 할 것”이라고 권고하고 있습니다 행정·소비자 상담 사례도 “콘도 회원권의 보증금은 소멸성이 아니므로, 기간 만료 후 사업자는 응당 소비자에게 보증금을 반환해야 한다”는 점을 강조합니다

한편 방문판매법(과거 «구 방문판매법») 상에서도 회원제 회원권을 계속거래로 볼 수 있는 경우에는 언제든지 해지 권리가 인정되고, 해지 시 소비자에게 입회금 반환 의무가 있습니다. 실제로 방문판매로 가입한 회원은 “소비자는 언제든지 중도 계약해지가 가능하며, 중도해지 시 사업자는 소비자분쟁해결기준에 따라 위약금 및 이용대금 공제 후 환급 의무”가 있다는 분쟁조정 사례도 있습니다 그러나 이는 문중판매·계속거래에 해당하는 경우로, 경매·공매로 제3자가 회원권을 취득한 경우와는 적용 맥락이 다릅니다.

종합하면, 멤버십형 회원권은 입회기간(계약기간) 만료 시점에 입회금을 반환받는 구조로 설계되며, 「관광진흥법」과 약관·판례를 통해 이를 보장받습니다. 반면 오너십형은 실체적 소유권을 취득하는 방식이므로 입회금 반환 개념이 없습니다. 투자자는 회원권 유형을 구분하여, 반환 대상이 되는 “입회금”인지 여부를 우선 확인해야 합니다.

2. 저가 낙찰 사례 – 반환 가능/불가능 조건

경매나 공매에서 회원권을 저가 낙찰받았을 때 보증금 반환 여부는 회원권의 잔존기간과 회원권 이전 사실에 따라 갈립니다. 우선, 만기(입회기간 종료) 시점이 지나야 반환 대상이 됩니다. 예를 들어, 골프장 회원권을 법원 경매로 4,802만원에 취득한 경우, 법원은 “회원자격 취득일로부터 3년이 지난 뒤 탈회·환불을 요청했으므로 사업자는 입회금 2억원을 반환해야 한다”고 판결했습니다이 판례는 낙찰자가 이전 회원(A씨)의 권리를 그대로 승계한 것으로 보았고, 골프장 측이 직접 명의변경을 해준 사실 등을 근거로 “경매 취득은 일반 양도와 다르지 않다”고 명시했습니다 즉, 회원권이 만기된 경우 낙찰자도 원래 납부된 입회금 전액을 반환받을 수 있다는 의미입니다.

반면, 회원권 만기 전에 낙찰받은 경우에는 일반적으로 보증금 반환이 불가능합니다. 앞서 소개한 골프장 사례에서도, 초기 계약에서 5년 예치 후에만 반환토록 약정돼 있었고, 신청인은 5년 만기일 이전에 해지·환급을 요구했기 때문에 반환 청구가 받아들여지지 않았습니다즉, 약정된 회원 기간이 완료되지 않았다면 사업자는 반환 의무가 없고, 소비자가 강제로 반환을 요구할 수 없습니다. 예외적으로 계약서·약관에 특별 조항(예: 중도 해지 시 반환)을 두지 않았다면 원칙대로 “회원 기간 만료 후 반환” 원칙이 적용됩니다 또한, 그린피 등 이용 조건이 크게 변경되어 계약의 중요한 내용이 바뀌었다면 소비자는 중도 해지가 가능하고(소비자분쟁해결기준), 이 경우 탈퇴 후 보증금 반환을 요구할 수 있다는 분쟁 사례도 있었습니다

따라서 저가 낙찰 시 반환 가능 사례는

(1) 회원권 취득 당시 약정된 기간이 이미 만료되었거나 낙찰 직전에 만료될 예정인 경우(반환 청구권 발생), (2) 낙찰자로서 종전 회원의 자격을 승계받은 경우 등입니다. 불가능 사례는

(1) 회원권 잔여기간이 남아 있는 경우(약관대로 만기 후 반환), (2) 오너십형 회원권 등 반환 조항이 없는 경우 등입니다. 투자자는 낙찰 이전에 등기부·약관 등을 통해 해당 회원권의 잔여기간, 명의개서 이력, 반환약정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 보증금 반환 거절 시 대응 전략

사업자가 회원 기간 만료 후에도 반환을 거부할 때의 논리는 주로 “회원권이 아직 만료되지 않았다”거나 “매수자의 권리가 이전 회원과 다르다”는 식입니다. 이런 경우 투자자는 법적·실무적 조치를 취해야 합니다. 가장 먼저 내용증명 등 서면 요청을 통해 ‘보증금 반환 의사’를 명시적으로 표현하는 것이 권고됩니다

. 특히 소비자 상담사례에서도 “보증금 반환을 서면으로 요구하고, 사업자가 지연하면 소액심판 등 절차를 진행”할 것을 조언합니다 내용증명은 증거 확보뿐 아니라 사업자에게 반환 의무 사실을 상기시키는 역할을 합니다.

그럼에도 반환 거부가 계속되면 민·형사적 대응을 고려합니다. 보통 보증금 반환청구는 상대적으로 작은 금액일 수 있으므로 **소액심판(지방법원 소액사건절차)**을 통해 간이하게 청구할 수 있습니다. 다만 상담사례에 따르면 “소액심판은 신속하지만, 보증금(금전채권)에 대해 채권 가압류의 우선순위가 정해진다는 점을 유의”해야 합니다

즉, 추가로 회사 자산에 대한 강제집행(압류) 등을 하기 전에는 우선순위 설정 여부를 살펴야 합니다. 소액심판 대신 일반 민사 소송을 선택하면, 확정판결·집행권원을 얻을 수 있으므로 장래에 집행력을 확보하기 유리합니다. 필요한 경우 가압류·가처분을 통해 사업자의 재산을 선취득할 수도 있습니다(예: 법원에 보증금 반환 청구권을 근거로 소유 재산 가압류 신청).

아울러, **소액심판 전용으로 사용하지 않고 본안 소송에서 집행권원(확정판결)**을 확보하는 방안도 있습니다. 반환청구가 “금전반환”이라는 점에서 일반 가사·민사소송을 통해 집행권원을 얻어 두면, 나중에 사업자 자산 집행이 가능합니다. 예를 들어, 골프장 등 대형 회원제 기업의 경우 파산 가능성 등을 고려해 채권을 우선적으로 확보해야 할 수도 있습니다.

정리하면, 투자자가 취할 대응 전략으로는: (가) 먼저 내용증명으로 반환요구 의사를 명확히 하고, (나) 이후에도 이행하지 않으면 소액심판·민사 소송 등으로 법적 청구, (다) 집행권원을 확보하여 강제집행 준비, (라) 필요시 가압류 등을 통해 채권 우선권을 확보하는 절차가 있습니다. 상담 사례들은 “내용증명 발송 후에도 반환지연 시 소액심판 또는 법원 소송”을 지속적으로 추천하고 있습니다

4. 주요 리조트 회원권 약관·환불정책 비교

대명리조트(소노호텔앤리조트): 멤버십(회원제) 회원권은 ‘전세 개념’으로 분양됩니다. 계약서에 따르면 “계약기간 만료 후 입회금에 대해 반환 또는 재계약 가능”하며, 오너십은 영구소유로 규정돼 있습니다

특히 대명은 만기 시 분양금 전액 환급 보장 상품(예: 10년/20년 만기 반환형)을 출시하여 운영 중입니다즉, 10년 또는 20년 가입 후 만기 시점에 납부한 분양대금 전액을 환급받는 약정을 두어, 투자자 입장에서는 약관대로 전액환급을 받을 권리가 있습니다.

한화리조트: 10년·20년 등 기간제 회원권에 대해 100% 환급형을 내세웁니다. 2016년 언론 보도에 따르면 “10년 만기 시 100% 전액 반환”되는 회원권을 판매하며, 가입과 동시에 여러 리조트 이용이 가능한 상품이라고 홍보했습니다 즉, ‘실속형’ 회원권은 보증금 반환 보장형으로, 10년·20년 선택 가능하며 사용권과 함께 계약 기간이 끝나면 전액 돌려받는 구조입니다 한화리조트의 약관에서도 별도의 유예 기간 없이 만기 시점에 원금을 반환하도록 약정하고 있습니다(※홈페이지 약관 확인).

용평리조트: 과거에는 일부 콘도(예: 버치힐콘도 등)를 *회원제(계약기간)*로 분양했고, 가입 기간 만료 후에는 회사를 통해 회원권 보증금을 반환해주도록 설계했습니다. 실제로 용평 측은 “버치힐콘도는 회원의 가입기간 만료 후 회사가 회원권 보증금을 반환할 의무가 발생하는 회원제 콘도”였다며, 만료 시 회원에게 소유권을 이전(등기제)하는 방식으로 전환했다고 공시했습니다 즉, (기존 회원제는) 입회기간 만료 시 보증금 환급 의무를 회사가 져야 하고, 이를 회계상 부채로 계상했었습니다. 현재 용평은 회원제에서 등기제로 전환을 추진 중이지만, 투자자는 낙찰 시점에 해당 회원권이 여전히 기간제인지 등기제인지 확인해야 합니다.

요약하면, 대명·한화·용평 등 주요 리조트 회원권은 명시적인 입회금 반환 약정을 두고 있으며, 대명과 한화는 만기 전액환급을 강조합니다 반환 비율과 시기는 약관마다 다를 수 있으나, 위의 자료들을 통해 “만기 시점에는 납부한 금액을 반환받을 권리”가 보장된다는 공통점이 확인됩니다. 투자자는 각 리조트의 약관상 *환급 조건(기간, 환급률, 위약금 등)*을 꼼꼼히 비교해야 합니다.

5. 공매(온비드) 회원권 취득 시 주의사항

공매(캠코 온비드)로 리조트 회원권이 매각될 때에도 기본적으로 회원권 계약관계와 보증금 반환 채무는 그대로 이어집니다. 경매 낙찰과 마찬가지로 회원권 만료 시점을 충족하면 보증금 반환청구권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어, 리걸타임즈의 골프장 회원권 사례와 같이 낙찰자도 이전 회원의 반환청구권을 승계한다고 볼 수 있습니다 따라서 공매로 회원권을 저가 취득하더라도, 반환 조건만 맞으면 회사에 입회금 반환을 요구할 수 있습니다.

다만 주의할 점도 있습니다. 공매물건은 압류·담보로 나온 것이므로 가압류, 세금 체납 등 부존재 여부를 확인해야 합니다. 국가기관 공매의 경우 미지급 세금이나 관리비 등이 남아 있을 수 있으며, 양수인이 인수해야 하는 책임이 있을 수 있습니다. 특히 「지방세법」 등에는 부동산뿐만 아니라 회원권이 담보가 될 수 있는 규정도 있으니, 관련 부채 인수여부를 확인해야 합니다. 또한 공매 후에는 신속한 명의이전이 필요합니다. 입찰에서 낙찰된 뒤에도 정식으로 회원명부에 이름이 올라야 실제 회원으로 인정되고, 입회금 반환청구 등 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 위해 사업자와의 명의개서 절차(구비서류 준비, 신청서 작성 등)를 빠르게 진행해야 합니다.

결론적으로, 공매 회원권도 일반경매와 동일하게 취급하면 되지만, 특히 *공적 절차(입찰보증금 납부, 등기 이전 등)*와 기존 채무 인수 가능성에 유의해야 합니다. 한편 온비드 거래로 회원권을 살 경우 가급적 “구권(명의) 양도 이후”로 해석하여, 낙찰 즉시 사업자에 탈회·환불을 요청할 수 있다는 대법원 판례 취지를 근거로 활용할 수 있습니다.

6. 관련 판례 및 분쟁 사례 분석

대표적 판례로 골프장 회원권 경매 취득 후 반환 청구 사건[대구지법 2012가합4033]이 있습니다. 이 사건에서 재판부는 “경매절차로 회원권을 취득한 경우에도 이전 회원의 권리·의무를 승계한다”는 이유로 원고(낙찰자)의 손을 들어, 입회금 전액(2억원) 반환을 명령했습니다. 재판부는 “피고(운영회사) 스스로 회칙에 따라 명의개서 절차를 이행해 준 사실”을 언급하며 “경매 취득도 임의 양도·양수와 다를 바 없다”고 판시했습니다. 이 판결은 경매 취득자도 기존 회원권 환불청구권을 온전히 승계함을 명확히 보여줍니다.

소비자 피해구제·분쟁조정 사례 중에는 계약만료 전 환급 요청이 거부된 사례가 있습니다. 예를 들어, 5년 예치 후 반환 조항이 있는 골프 회원권을 계약기간 만료 전 해지 요청한 경우, 조정기관은 “입회기간 만료 전에는 반환 청구할 수 없다”며 환급을 거부했습니다다만 이 사례에서도 골프장 측이 그린피 인상으로 소비자 권익에 영향을 주었다고 인정하여, 소비자가 탈회 가능함을 언급했습니다.

또한 소비자 상담사례(소비자24)에서는 **“회원권 보증금은 소멸성이 아니며, 만료 시점 이후에는 사업자가 반환해야 한다”**는 견해가 반복 제시됩니다 반환청구권의 소멸시효 관련으로는 대법원이 “회원이 계속거래 등으로 계약을 체결한 경우 소멸시효가 시작되지 않는다”는 취지의 판결도 있습니다(대법 2006다5379). 즉, 계속거래 관계(다중분할 납부)에서는 소멸시효가 적용되지 않으므로, 사용기간이 끝난 후 언제든지 반환을 청구할 수 있음을 암시합니다.

요약하자면, 판례와 사례 모두 회원권의 입회기간과 권리승계를 중시합니다. 사업자가 반환 거부 시에도 법원은 “회원자격이 끝난 만큼 반환의무가 있다”는 점을 강조합니다소비자분쟁조정 사례도 이 점을 근거로 사업자에게 반환을 권유하는 판단을 여러 차례 내리고 있습니다. 이런 판례·분쟁 사례들은 투자자가 문제 발생 시 근거자료로 활용할 수 있습니다.

7. 투자 전략 및 실전 요령

초보 투자자라면 다음 전략적 접근법이 실질적인 수익으로 이어질 수 있습니다.

가입 시점 분석: 휴양콘도 분양은 경기·시즌·프로모션에 민감합니다. 예컨대 한화리조트는 2016년 여행 성수기를 앞두고 “10년 만기 시 100% 전액 반환” 프로모션을 내놓아 높은 관심을 끌었습니다

이처럼 계약기간·환급조건이 좋은 상품이 출시될 때 가입하거나, 잔금 조기완납 할인 등을 활용하면 초기 투자비용을 줄일 수 있습니다. 또한 시장에 회원권 매물이 급증해 가격이 저렴해지는 시기를 노리는 것도 방법입니다(예: 경기 침체 시 회원권 경매 증가).

만기 도래 회원권 매입: 입회금 반환 시점을 앞둔 회원권을 매수하면 투자 회수기간이 빨라집니다. 예를 들어 20년 만기형 회원권을 마지막 해에 매수한다면, 1년만 투자하고 입회금을 되찾을 수 있습니다. 이 경우 낙찰가는 현재 입회금 가치에 비해 저렴하게 형성되는 경우가 많으므로 실제 수익률이 높아집니다. 실제로 저가 낙찰 사례는 많으며, 만기 임박 매물을 체크해두면 유리합니다. 단, 이때도 잔여기간과 약관상 위약금 등을 확인해야 합니다.

명의이전 절차 최적화: 회원권을 인수한 뒤에는 **신속한 명의개서(명의이전)**가 필수입니다. 사업자에 따라 필요한 서류(인감증명, 주민등록초본, 가족관계증명서, 회원증·회원카드 등)가 다르므로 미리 준비합니다. 요령으로는 매도자와 협의하여 빠른 시일 내에 양도신청서를 제출하고, 사업자가 요구하는 대로 결제(명의개서료 등) 및 구비서류를 완비하는 것입니다. 예를 들어 휘닉스파크는 명의변경 시 인감증명서와 반납서류를 요구하므로 이를 미리 준비해야 합니다. 명의이전이 지연되면 고객 계정이 넘어가지 않아 이용·환불에 차질이 생길 수 있으므로, 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.

재계약·전환기 대응: 일부 멤버십은 만기 후 재계약 조건이나 권리전환(소유권 이전) 옵션이 있습니다. 예를 들어 대명리조트는 만기 시 “재계약 가능”을 명시해 두었습니다이때 재계약 비용, 인상분 등을 고려해 재투자 여부를 판단해야 합니다. 또한, 회원제에서 소유제로 전환하고자 할 때는 보증금 전액 반환 대신 등기이전 취득 여부(예: 용평 리조트의 전환 프로젝트)와 그 비용을 따져봐야 합니다.

수익률 계산: 회원권 투자의 수익성은 입회금 반환액 대비 낙찰가·보유비용으로 계산해야 합니다. 예를 들어 한화리조트 10년형 회원권을 분양가보다 8% 할인된 가격에 구입한다면10년 후 100% 환급을 받으면서 8% 할인 수익을 거둔 셈입니다. 반면 중도 매도 시점(예: 환급 받기 전 시장가)이 낙찰가보다 높을 때는 그 차익도 노릴 수 있습니다. 보유 중에는 회비·관리비 등을 고려해야 하므로 연간 비용과 환급시 이익을 비교해야 합니다.

위험 관리: 환급보장이 있는 회원권이라도 사업자가 도산하거나 유예기간 초과 시 환급이 늦어질 위험이 있습니다. 이를 보완하기 위해 일부 투자자는 입회보증금 반환보험 등의 상품(보험설계사 안내 존재)을 활용하기도 합니다

또한 캠코 공매물건은 국세체납 등의 우선 변제를 확인하고, 체납 여부를 미리 조회하는 것이 안전합니다.

이처럼 가입시기·상품 선택·매수 시점·명의이전 절차·재계약 조건을 종합적으로 고려하면, 적은 비용으로 입회금을 확보하고 사용권익을 최대화할 수 있습니다. 경매·공매 시장에서는 해당 리조트 회원권의 만기 도래 시점과 반환 약정 여부를 전략적으로 이용해 “저가 매수→만기 환급” 방식으로 수익을 노리는 것이 핵심입니다.