관리비가 체납된 경매물건을 낙찰 후 다시 매도한 경우 관리비 납부 의무 여부에 대한 고찰

관리비가 체납된 경매사건에서 낙찰자는 공용부분에 대해서만 인수를 하면 된다는 것은 널리 알려진 얘기입니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 관리비 납부 의무가 어찌 될까요?   A는 상가를 낙찰받아 잔금납부 후 하루도 안되 B에게 매도했다. 하지만 상가의 관리사무소에서는 낙찰자 A에게 관리비를 지급하라는 소송을 제기했고, 중첩적 채무인수 부담의무(기존 채무자와 새로운 소유권 취득자가 함께 채무를 부담한다는 뜻입니다) 때문에 낙찰자 A는 체납관리비 1500만원을 납부하게 되었다.이때, 낙찰자 A는 납부한 관리비에 대해 기존 경매 사건 채무자에게 구상금 청구는 가능하지만 이미 경매로 재산을 잃어버린 채무자에게 구상금을 지급받을 가능성은 현실적으로 없다. 그렇다면 매수인 B에게는 구상금청구가 가능할까요? 아직 이에 대한 대법원 판단은 없습니다. 그러나 민법 제424조에 따라 매수인 B에게 750만원은 청구 가능할 듯 힙니다.   ⇒ 민법 제424조(부담부분의 균등)연대채무자의 부담부분은 균등한 것으로 추정한다.   그러나 아래와 같이 구상금 청구가 안된다는 하급심판결도 있습니다(판결문 내용을 알기 쉽게 수정합니다~^^).   ⇒ 부산지방법원 2012. 1. 11.선고 2011나14180 구상금(상고포기 확정)   1. 기초사실   (1) 피고는 부산 부산진구 양정동 양정현대프라자 제504호를 부산지방법원 2006타경301호 부동산임의경매절차에서 낙찰받아 잔금 납부하고 소유권을 취득하였다. (2) 피고가 낙찰받을 당시 상가에는 200만원의 관리비가 연체되어 있었다. (3) 건물 번영회는 피고를 상대로 체납관리비의 지급을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았다. ⑷ 피고는 위 판결에도 불구하고 건물 번영회에 체납관리비를 지급하지 아니하였다. ⑸ 그러던 중, 피고는 A에게 상가를 매도했고, A는 원고에게 다시 매도했다. ⑹ A가 소유하고 있는 동안 추가로 관리비 100만원이 연체되었다. ⑺ 건물 번영회는 또다시 원고를 상대로 체납관리비 200만원과 추가로 발생한 공용부분 체 납관리비 100만원을 합한 관리비 300만원의 지급을 구하는 소를 제기하여 ‘원고는 건물 번영회에게 300만원(= 이 사건 체납관리비 200만원 + 추가 체납관리비 100만원)을 지급하 라’는 승소판결을 받았다. ⑻ 원고는 위 판결에 따라 건물 번영회에 체납관리비 300만원을 납부한 뒤 피고에게 200만원의 구상금지급을 구하는 소송을 제기하였다. 2. 원고의 주장 원고는, 자신이 이 사건 점포의 소유권을 취득하기 전에 이미 이 사건 체납관리비 200만원이 연체되어 있었으므로, 이 사건 체납관리비는 피고를 비롯한 이 사건 점포의 전 구분소유자들이 부담하여야 하는 것인데, 자신이 건물 번영회에 이 사건 체납관리비 200만원을 납부하였으므로, 피고는 원고에게 구상금 200만원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.   3. 법원의 판단   (1) 피고가 이 사건 체납관리비채무를 부담하는 자인지 여부 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 위 집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지․관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 집합건물법의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 참조).   위와 같은 법리에 기초하여 이 사건의 경우를 보건대, 이 사건 점포에 관하여 2008. 4. 4.부터 2009. 1. 15.까지 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 사실은 앞에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 이 사건 점포의 구분소유자였던 자로서 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 이 사건 점포의 공용부분에 대한 체납관리비채무를 부담한다고 할 것이고, 현재의 구분소유자인 원고는 이전 구분소유자인 피고가 부담하는 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 할 것이다.   (2) 원고의 구상권의 인정 여부 앞서 본 바와 같이 집합건물의 구분소유권이 순차로 양도된 경우 특별승계인들은 이전 구분소유자들의 체납관리비 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하고, 중첩적 채무인수의 경우 인수인이 채무자의 부탁을 받아 주관적 공동관계가 있을 때에는 연대채무관계에 있고, 인수인이 채무자의 부탁을 받지 아니하여 주관적 공동관계가 없는 경우에는 부진정연대관계에 있는 것으로 보아야 하는데(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다32409 판결 참조), 체납관리비 채무에 대하여 집합건물의 구분소유자들이 가지는 중첩적 채무인수 관계는 주관적 공동관계가 없더라도 집합건물법의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 인정되는 것이므로, 체납관리비 채무를 중첩적으로 인수한 집합건물의 구분소유자들은 체납관리비 채권자에 대한 관계에서는 부진정연대채무를 진다고 보아야 할 것이다. 그와 같이 부진정연대채무를 지는 구분소유자들 중 1인이 체납관리비 채무를 변제함으로써 공동의 면책을 얻게 하였을 때에는 다른 구분소유자들에게 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이나, 다른 구분소유자들의 구상권자에 대한 채무는 이를 부진정연대채무로 보아야 할 근거는 없으며, 오히려 다수당사자 사이의 분할채무의 원칙이 적용되어 각자의 부담부분에 따른 분할채무로 봄이 상당한바, 형평의 원칙 및 구분소유자들 사이에 구상관계가 무한히 반복되는 것을 방지할 필요성 등에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 내부관계에서 가지는 부담부분은, 구분소유자들이 각기 그 집합건물에 관한 구분소유권을 보유하고 있던 기간 동안 발생한 공용부분의 체납관리비의 액수에 따라 정하여진다고 보아야 할 것이고, 따라서 구분소유자들 중 1인이 자기의 부담부분을 초과하여 변제함으로써 공동의 면책을 얻게 하였을 때에는 다른 구분소유자들에게 각 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이다.   이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 2011. 8. 12. 이 사건 건물 번영회에 이 사건 체납관리비를 포함한 체납관리비 300만원을 변제함으로써 이전 구분소유자들에게 공동의 면책을 얻게 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고는 피고를 비롯한 이전 구분소유자들에게 그 각 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이나, 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 체납관리비는 피고가 이 사건 점포의 구분소유권을 취득한 2008. 4. 4.의 이전인 2002. 11.부터 2008. 3.까지 사이에 발생한 것이므로, 피고는 자신이 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 보유한 기간 동안에 발생하지 아니한 이 사건 체납관리비에 관하여 다른 구분소유자들과 사이의 내부관계에서는 그 부담 부분이 없다고 보아야 할 것이고, 따라서 원고가 이 사건 체납관리비가 발생한 기간 동안 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 보유하였던 자들에 대하여 그 부담부분에 따라 구상권을 행사할 수 있음은 별론으로 하고, 부담 부분이 없는 피고에 대하여는 구상권을 행사할 수 없다고 할 것이다.   ⇒ 부진정연대채무여러 명의 채무자가 동일한 내용의 채무에 관해 각각 독립해서 그 전부의 급부(채권의 내용이 되는 채무자의 특정한 행위)를 이행할 의무를 부담하기로 하고, 그 중 한 사람 또는 여러 사람이 급부를 하면 모든 채무자의 채무가 소멸하는 점은 연대채무와 같다. 그러나 채무자 사이에 주관적 관련성이 없으므로 그중 한 사람에 대해 생긴 사유는 변제 등 채권의 목적을 달성하는 사유 이외에는 다른 채무자에게 영향을 미치지 않는다.예를 들면, 자가용 운전기사가 사고를 낸 경우에 그 운전기사는 불법행위자로서 당연히 책임이 있으며, 자가용 소유자는 사용자로서 책임을 지게 된다. 여기서 자가용 소유자는 본인의 의사와 관계없이 우연히 연대책임 관계가 성립하게 되는데, 이를 부진정연대채무라 한다. 그런데 이 경우에 피해자가 사고를 낸 자가용 운전기사에 대해 손해배상에 관한 권리를 포기하거나 채무를 면제할 의사표시를 했다고 하더라도 다른 채무자인 자가용 소유자에 대해서는 그 효력이 미치지 않는다. 즉, 피해자는 운전기사와 소유자를 상대로 각각 손해배상을 청구할 수도 있고, 자력(自力；갚을 능력)이 있다고 판단되는 소유자만을 상대로 손해배상을 청구할 수도 있는 것이다. 또 운전기사와 소유자 가운데 어느 한쪽과 합의를 했더라도 다른 한쪽에 대해서는 손해배상을 청구할 수 있다.[네이버 지식백과] 부진정연대채무 [不眞正連帶債務] (두산백과)     그러나 위 판결은 다음과 같은 문제가 있다고 비판받기도 한답니다.   “부담부분 균등추정”의 원칙을 특별한 이유없이 인정치 않고 있는데다가, 위 판결 결론에 의하면 당초 관리비 채무자의 무자력을 감안할 때 일단 관리비를 먼저 납부하게 된 구분소유자가 최종적으로 모든 관리비책임을 부담하게 되는, 다시 말하면 관리사무소에서 누구를 상대로 관리비를 집행하느냐에 따라 관리비 부담의 최종 책임자가 달라질 수 있는 지극히 불합리하고도, 운에 좌우되는 부당한 결과를 초래할 수 있기 때문이다."   그래서 결론은..   상가 등의 집합건물을 취득시 체납 관리비의 인수 여부를 어떻게 처리할 것인지 분명히 할 필요가 있다~~~^^