최우선변제를 인정하지 않은 판결문

서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건 2015가단214120 배당이의 원 고 주식회사 ○○저축은행 서울 강남구 선릉로 652 (삼성동) 대표이사 이계천 소송대리인 법무법인 지우 담당변호사 김종문 피 고 조○○ 서울 용산구 이촌로2가길 66 송달장소 서울 영등포구 가마산로 312 소송대리인 오남희 변 론 종 결 2016. 12. 20. 판 결 선 고 2017. 1. 10. 주 문 1. 서울서부지방법원 2014타경10○○○ 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 3. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배 당액 63,921,100원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 주위적으로, 주문 제1항과 같다. 예비적으로, 피고와 이○○ 사이에 서울 용산구 이촌동 422 북한강아파트 ○○○동 ○ ○○○호 아파트에 관하여 2014. 4. 18. 체결된 임대차계약을 취소한다. 주문 제1항 기 재 부동산 임의경매사건에 관하여 2015. 3. 31. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경 정한다. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 4. 12. 이○○에게 여신한도금액을 269,000,000원으로 한 여신거래 약정을 체결하고 205,078,900원을 대여하였다. 원고는 위 대여금 채권의 담보를 위하 여 이○○ 소유의 서울 용산구 이촌동 422 북한강아파트 ○○○동 ○○○○호 아파트 (이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 채권최고액을 349,700,000원으로 하여 서울서부지방 법원 용산등기소 2012. 4. 12. 접수 제11450호로 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고는 이○○으로부터 2014. 4. 18. 이 사건 아파트를 보증금 35,000,000원, 임 대차기간 2014. 5. 9.부터 2016. 5. 8.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대 차계약’이라 한다)을 체결하고 2014. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 이 사건 아파트의 근저당 채권자인 홍콩상하이은행은 2014. 7. 2. 이 사건 아파 트에 관하여 서울서부지방법원 2014타경10○○○호로 임의경매 신청을 하였고, 피고가 2014. 9. 17. 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다. 서울서부지방법원 - 3 - 은 2015. 3. 31. 이 사건 아파트 매각대금 중 25,000,000원을 1순위로 소액임차인 피고 에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다), 이에 원 고가 이의하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증, 갑 제14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 주위적으로, 이○○과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하여 무효이므로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 예비적으로, 이○○은 채무초과 상태에서 이 사건 아파트에 대하여 피고에게 소액보 증금을 최우선 변제받을 수 있는 임차권을 설정하여 줌으로써 사해행위를 하였고 수익 자인 피고의 악의는 추정된다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약을 취소한다. 원상회 복으로서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대 한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 3. 판단 살피건대 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 이○○에게 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약 상 보증금 3,000,000원을, 같은 해 5. 8. 잔금 32,000,000원을 송금하여 임대차보증금 35,000,000원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014. 5.부터 이 사건 아파트의 도시가스 요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정사실에 비추 어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제 - 4 - 로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다. 그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호 증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 615,000,000원의 이 사 건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권(달구벌신용협동 조합의 근저당권 채권최고액 773,500,000원, 홍콩상하이은행의 근저당권 채권최고액 474,000,000원, 이 사건 근저당권 채권최고액 349,700,000원)이 설정되어 있었음에도 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당 시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 250,000,000원, 상한 280,000,000원에 이르는데 도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 35,000,000원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약 상 임대차보증금에 가까운 32,000,000원인 사실{다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당 권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012. 4. 12. 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4 조1)에 의하여 원고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령 (2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 25,000,000원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았 다}, 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014. 7. 2. 이 사건 아 파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014. 7. 28.까지도 임대인 이○○이 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실 을 각 인정할 수 있다. 1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. - 5 - 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최 우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동 산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선 순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부 동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다. 위 인정사실에 비추어보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예 상하면서도 임대인 이○○과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계 약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하 지 아니한다. 결국, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당함을 전제로 배당받은 금원 25,000,000원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원은 88,921,100원으로 각 경정되어야 한다. 4. 결론 원고의 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김 수 민