[김사청] 부동산 개발사업과 프로젝트파이낸싱의 구조적 변화가능성

[교육지원실]

부동산개발사업과 프로젝트 파이낸싱의 구조적 변화가능성

김 사 청 (건설법무연구원 원장/ 법무법인 산경)

3. 부동산 개발사업과 프로젝트파이낸싱의 구조적 변화가능성

부동산 개발사업에 있어서 프로젝트 파이낸싱을 통한 자본의 조달은 그것이 본래의 형태이거나 왜곡된 형태이거나 막대한 자본이 투여되는 개발사업의 특성상 지속될 수밖에 없으나, 기존에 우리가 경험하고 있는 프로젝트 자체의 부실화나 참여당사자들의 동반부실화를 어느 정도까지는 방지하기 위한 아래의 몇 가지 방안을 고려해 봄직하다.

우선, 정책적인 측면에서, 만일의 경우 각 참여 당사자들의 동반부실의 방지를 위하여 현재 일정정도 자본금의 확충이 가능하여야만 프로젝트에 대한 대출이 가능하도록 하는 방안은 앞서 살펴본 바와 같이 실효성측면에서 다소 우려가 있고, 비록 시행자들에게는 또 다른 형태의 진입장벽이라는 비판의 소지도 있으나, 적어도 시행자의 자본적 영세성을 어느 정도 보완하는 효과는 기대 할 수 있으므로, 프로젝트 참여자들의 동반부실의 방지라는 정책적인 고려 측면에서는 이해 할 수 있을 것이다.

다만, 이와 같은 제도적인 규제로 인하여 의도하였던 효과가 아닌, 또 다른 부작용이 나타나는 경우, 즉 다분히 규제회피의 편법적인 방법으로 이루어져 왔던 시공자의 책임분양 조건의 부가와 같이 또 다른 편법적인 요소가 출현하는 경우, 종국적으로 각 참여 당사자들 사이의 법률상의 책임이 현재의 계약구조와 다르지 않게 되는 경우에는 여전히 동반부실의 위험이 상존하게 되는 점, 프로젝트 파이낸싱의 요건으로 최저자본기준의 설정은 과점형태의 개발사업 관련 시장의 재편을 가져올 것으로 예상되고, 나아가 자금력이 풍부한 시공자가 대주의 역할을 대신하는 경우도 나타나는 경우에는 시장의 왜곡이나 불균형이 심화될 수 있다는 점을 함께 고려하여야 할 것 이고, 이에 대한 대안으로는 동반부실화의 방지를 위한 위험분산측면에서 전문적으로 프로젝트를 분석하고, 이를 기초로 프로젝트의 일정부분에 대하여 이행책임을 보증하는 기관의 신설 등을 생각해 볼 수 있다.

다음으로, 프로젝트의 수행과정에서 검증하여야 하는 요소들에 관한 검증능력과 실행능력을 제고(提高)하여야 한다. 이는 시행자는 물론이고 시공자와 나아가 대주 또한 이러한 검증과 분석능력을 갖추어야 할 것 이며, 특히 재무적 투자자나 금융기관등 대주와 시공투자자의 지위로 참여하는 시공자의 경우에는 반드시 필요하다고 할 것 이다.

부동산 개발사업은 각 진행단계에 따른 전문적이고 실효성 있는 법률지식을 기초로하여 다양한 형태의 계약관계가 성립하는 한편, 마켓팅 측면에서와 같이 경영과학적인 분석틀이 동시에 적용되는 융합적인 영역이므로 프로젝트가 가지고 있는 위험성을 정확히 예측하여 미리 대비한다는 것은 거의 불가능에 가깝다고 할 것 이나, 문제는 프로젝트와 관련된 각 계약의 내용에 있어서 당해 프로젝트의 진행단계에 따른 실효성 있는 법률상의 분석과 대안의 수립 후 이를 계약문서에 반영하지 못하는 경우, 자칫 사업의 지연 및 실패로 귀착 될 수 있는 점을 고려한 법률상의 위험분석(Risk Analysis of Legal Aspects)과 대안수립 측면 및 마켓팅의 측면에서도 과거의 전형적인 분석 틀(Frame)을 그대로 답습하는 것은 회피하여야 할 것 이다.

결국 부동산 개발사업은 수많은 위험성이 존재하는 영역이며, 기존의 프로젝트 파이낸싱의 형식 역시 어떠한 형태로든 존속될 수밖에 없으므로, 각 사업추진 단계에 따른 위험관리(Risk Management)가 필수적이며, 여기에는 각 계약단계 및 구조에 따른 법률상의 정밀한 검토와 대안을 미리 강구하여야 하고, 마켓팅을 위한 경영과학적인 측면에서도 정확한 예측을 위한 새로운 분석틀의 모색이 필요할 것이며, 아울러 시장의 상황변화와 경제정책의 변화 등 프로젝트의 수행에 영향을 미칠 수 있는 외생변수 등을 함께 고려하여 면밀한 사전 검토를 거친 후 실행하는 것이 당초 의도하였던 목적대로 프로젝트의 완전한 실행을 위한 필수적인 요건이라고 할 것 이다.

[칼럼니스트 김사청]

[농지오케이 윤세영]

접하기 쉽지 않은 좋은 글 감사합니다