|
상가건물임대차보호법 대응방향
Review on Lease Contract Act for Commecial Property
강교식
KyoSik Kang
건설교통부 토지국장
I. 머리말
"상가건물임대차보호법"은 2001.12.29 법률 제6542호로 제정·공포된 법률로서 2003.1.1부터 시행될 예정이다. 그 간 정부는 이 법이 시행령에 위임하고 있는 주요사항을 결정하기 위하여 임대료 조사 등의 사전 조사작업을 진행 중에 있고 동시에 이 법 시행에 필수적인 사업자등록을 위한 전산프로그램을 개발하는 등의 준비를 하고 있다. 이 법 공포 후 법이 시행되면 5년간 임대료 인상이 어려울 것이라는 오해로 상가임대료가 과다하게 인상되고 있다는 언론의 보도가 있었으며 시민단체들은 상가임대료의 인상 등 이 법 시행에 따른 부작용이
나타나고 있으므로 시행시기를 될수록 앞당겨야 한다는 주장도 제기되어 왔다. 임대료를 과다하게 인상하는 사업주에 대하여는 세무조사를 실시하는 등의 정부의 적극적인 개입이 필요하다는 의견도 제시되어 왔다.
다른 한편으로는 상가임대차보호법이 시행도 되기 전에 시장에 커다란 혼란을 주고 있다는 문제도 제기되었다. 즉 임대료의 폭등은 법 내용을 몰라서 일어나는 현상이 아니라 자연스러운 시장의 반응이라는 해석이다. 이 법이 계약자유의 원칙을 강도 높게 제한함으로서 임대차거래시장에서 계약과 가격 결정기능을 과도하게 규제하고 있어 이러한 규제가 일시적으로는 효과를 거둘지는 몰라도 무리하게 강행하는 경우 임대차시장의 왜곡을 불러일으키고 멀지 않아 상가 공급 축소에 의한 임대료 폭등을 초래할 것이라는 우려도 제기되었다.
주거용건물의 세입자는 주택임대차보호법에의하여 최소한의 보호를 받고 있다.이 법에 대하여는 주택시장의 시장기능을 왜곡하고 있다는 비판이 제기되고 있지 않다. 반면에 이 법률안의 제안 이유를 보면 "그동안 상가등 비주거용 건물의 임대차에 대하여는 아무런 별도의 보호장치가 없어 임차인들은 임대료의 과도한 인상, 임대인의 해지권한남용, 임대차기간의 불안전성, 월세산정시 높은 이자율적용, 임대차보증금의 회수곤란, 임대차 건물에대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있어 --- 임대인들의 재산권보장에 관한 본질적인 내용을 훼손하지 않는 범위 내에서 임차인들을 사회적으로 보호함으로서 사회·경제적인 안정을 도모하기 위하여" 이 법의 제정을 추진한 것이다.
한편 이 법은 이상과 같은 입법 목적을 구현하기 위하여 상가임대차관계에 대하여 여러 가지 특례를 규정하면서도 주요 사항을 대부분 시행령에 위임하고 있다. 결국 이 법의 시행령은 이 법의 제정 목적이 제대로 실현될 수 있도록 하되 다른 한편으로는 제기되고 있는 문제가 최소화 되도록 제정될 것이 요구된다. 이 법이 다른 한편에서 주장하듯이 임대인의 재산권을 크게 제한하고 이로 인하여 임대차시장의 시장 기능을 왜곡시키는 현상이 발생되지 않으면서 다른 한편으로는 이 법의 제정 목적대로 임대인에 비하여 상대적으로 약자인 영세임차인의 권익을 보장함으로서 상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세임차인들이 안정적으로 생업에 종사하게 됨으로서 더 나아가서는 영세 상인의 창업을 지원하는 법률이 되도록 하여야 할 것이다.
이 글은 이러한 관점에서 우선 이 법률의 내용을 살펴보고 일부에서 제기하고 있는 이 법률의 여러가지 문제점을 분석한 후 이러한 쟁점사항들이 시행령에 어떻게 규정되는 것이 바람직한 지를 검토해 보고자 한다. 다만 임차인의 과다보호와 이로 인한 임대인의 재산권에 대한 과다한 재산권제한 여부 등의 문제는 이미 입법과정에서 충분히 논의 된 것으로 보고 또한 불필요한 논쟁을 유발할 우려도 있으므로 이에 대한 논의는 이 글에서 다루지 않기로 한다. 무엇보다도 이 법이 별다른 부작용 없이 시행될 수 있도록 하는 차원에서 검토하고자 한다.
II. 법의 주요내용
1. 입법목적
상가건물임대차보호법은 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있다. 상가 건물의 임대차관계에서 임차인을 사회적·경제적으로 약자로 보아 이들의 권익을 보호하고자 한다. 민법은 임대차계약관계에 대하여 일반적인 사항을 규정하고 있다. 임대차계약은 임차인이 물건을 사용·수익하는 대신 차임을 지급할 것을 약정하는 채권계약이다. 타인의부 동산을 이용하는 관계로 경제적으로 강자라 할 수 있는 부동산 소유자에게 유리한 임대차 관계가 이루어지기 쉽다. 따라서 민법은 다른 채권에 비하여 부동산임차권을 강화하는 여러 가지 규정을 두고 있다. 예를들어 임차권의 대항력,존속기간의 보장, 일부 처분권의 인정 등이다.
이러한 민법상의 규정에도 불구하고 그동안 상가를 임차하여 생업에 종사하던 중소상인들이 건물의 임대차 과정에서 임대료조정, 임대기간, 보증금의 회수와 관련된 갈등이 빈번하게 발생하였다. 이러한 분쟁과 갈등을 민법의 임대차 규정, 소송 등의 방법으로 해결하기가 어렵다는 판단에 따라 임대차관계에서 예상되는 각종의 쟁점사항을 명확하게 규정하여 분쟁소지를 사전에 제거하고 법적인 안정성을 도모하고자 제정된 법률이다.
2. 적용대상 임대차
이 법이 적용되는 임대차관계 인지 아닌지는 임대차의 목적, 보증금의 규모에 따라 결정된다. 상가건물이란 세무서에 사업자등록이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 따라서 동창회사무실등 비사업용 건물에는 적용되지 않는다. 시행령으로 규정하는 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다. 따라서 시행령으로 소규모 영세 임차인의 범위를 규정하여야한다. 이때 보증금액을 규정하는 때에는 당해 지역의 경제여건과 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하도록 하고 있다. 동시에 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 대하여는 시행령으로 규정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야한다. 환산하는 비율은 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 규정하도록 하고 있다.
이상과 같이 이 법은 모든 상가임차인에게 예외없이 적용되는 것이 아니라 상가임차인 중에서 영업용건물에 일정금액이하의 보증금을 내고 입주한 영세상인에게만 적용된다. 아울러 이 법은 2003년 1월 1일 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다(부칙 제1조). 다만, 제3조(대항력)·제5조(우선변제권) 및 제14조(최우선변제권)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다(부칙 제2조). 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 즉 미등기 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 보도록 규정하고 있다.(제17조). 아울러. 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 이를 적용하지 아니한다(제16조).
3. 임대차 계약 기간
이 법은 임대차계약의 최소한을 1년으로 정하고 있다. 즉 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인의 경우는 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 아울러, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 민법이 특별히 계약기간을 정하지 않고 임대차계약을 체결한 상태에서 임대인이 계약해지 통고를 할 때에는 6 개월이 경과해야 해지의 효력이 발생하도록 규정하고 있다. 이런 점을 감안할 때 이 규정은 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있는 최소한의 안전장치가 될 것이다.
임차인은 임대차 계약의 갱신을 최초의 임대차기간을 포함하여 총 5년 이내 행사할 수 있다. 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, ① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 ② 임차인이 허위등 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 보상을 한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우 ⑤ 임차인이 고의, 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차건물이 멸실된 경우 ⑦ 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하는 경우 ⑧ 기타 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 8가지 경우에는 임대인이 계약의 갱신을 거절할 수 있다.
따라서 임대인이 계약기간 만료전 6월부터 1월까지의 기간내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
4. 대항력
부동산의 임대차계약에 따른 부동산임차권은 채권이다. 따라서 이를 등기하여야 그 때부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 그러나 이 법에 의한 요건(임차인이 건물의 인도와 세무서에의 사업자등록을 신청한 때에는)을 갖춘 상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 등록 신청 다음 날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생긴다.
대항요건을 갖추게 되면 그 다음날로부터 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 건물주인(양수인 또는 경락인등)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있다. 임차권이란 당해 물건을 사용·수익할 수 있는 권리이므로, 따라서, 임대기간이 끝날 때까지 영업을 할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 상가를 비워주지 않을 수 있다. 임차건물에 대하여 경매가 이루어 지면 임차권은 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 그러나 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 이러한 임차인의 권리행사를 임차인의 대항력행사라고 일컫는데 이는 본 임대차보호법에서 가장 중요한 요소이다.
5. 우선변제권
건물이 인도되고 세무서에 사업자등록이 신청되어 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매(민사집행법) 또는 공매(국세징수법)시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이때 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하여야 우선 변제되는 보증금을 받을 수 있다. 임차인이 임차건물에 대하여 보증금을 반환하라는 확정판결 그 밖에 이에 준하는 사유로 (집행권원에 기한) 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니함으로서 경매신청권이 보장된다.
6. 최우선변제
대항력 발생요건을 갖춘 임차인으로서 시행령이 정하는 소액보증금이하의 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물 가액의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 시행령으로 정한다. 즉 이 법에 의하여 시행령으로 결정되는 소액 임차인은 임대건물 가액의 3분의 1 범위 안에서 시행령으로 정하는 바에 따라 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선 변제 받을 권리가 있다.
7. 기타사항
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 임대차 관련 자료를 열람하거나 또는 자료 제공을 관할 세무서장에게 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.