대형평수1개받을까? 아니면 1+1 으로 받을까?

=======================================반포아파트 때문에 고민입니다! (feat. ‘대형평수’ vs ‘1+1’)  ‘재건축’ 또는 ‘재개발’에서감정가를 높게 평가 받을 수 있는 큰 물건을 보유하고 있는 경우 ‘대형평수로 1개를 받을까?’ 아니면 ‘1+1으로 받을까?’를 두고고민하는 경우가 의외로 많다. 어쩌면 행복한 고민이지만쉽게 결정을 내릴 수 없는 어려운(?) 선택일 수도 있다.  오늘 사연의 주인공인 50대 초반 K씨 역시‘대형평수’ vs ‘1+1’을 두고 고민하고 있는 내용이다. 내담자의 사생활과읽는 분들의 가독성을 위해 내용은 각색하였다.   1. 새아파트에 한 번 살아보고 싶었다!  50대 초반 K씨는 3살 연하의 아내와 사내(?)커플이었다. 25년 전 반포에 위치한 대학병원에서전공의로 같이 근무를 하면서 인연이 시작되었다. 2년 열애 끝에 결혼을 했는데신혼집은 직주근접을 최우선으로 하여반포주공2단지에 전세를 얻어 신혼을 시작했다.  비록 오래되어 불편하기는 했지만직주근접에 최적화 되어 있던반포주공2단지에서 오랫동안 살고 싶었는데재건축사업이 시작되면서2005년 말에 대치동으로 이사를 했다고 한다.그 당시 아이는 아직 없었는데미래에 태어날 아이를 위해미리 학군지로 이사를 했었다고 한다. K씨 부부는 전형적인 흙수저 출신으로‘개천에서 용 난’ 케이스였다.자신들도 공부로 자수성가를 했기 때문에하나 밖에 없는 아들 역시공부로 좋은 직업을 가졌으면 하는 바람에대치동에서 20년 가까이 살고 있는 중이다. 흔히 ‘우선미’라고 불리는 아파트에 살고 있었는데신혼 때부터 지금까지 줄곧 오래된 아파트에서만 살다보니K씨 가족들은 ‘우리도 새아파트에서 한 번 살아보고 싶다!’라는 열망을 갖게 되었다고 한다. 그래서 2022년 가을에 대치동아파트를 매도하고재건축이 진행되고 있는 반포 124주구의 40평형대를 매수했다고 한다.그리고 대치동에서 전세를 살고 있다고 했다.  반포 124주구는 2027년 입주 예정이므로 입주 시점이 되면 현재 고2인 아들의 입시가 마쳐졌기 때문에그때에는 대치동을 미련 없이 떠날 수 있을 거라 했다.    2. K씨 부부의 고민 반포 124주구 조합원들의 평형배정신청일이 다가오면서K씨 부부는 고민이 생겼다. 처음 매수할 때에는 막연하게 ‘1+1’을 신청해서40평형대 1개와 20평형대 1개를 받을 생각이었다고 한다.40평형대는 실거주를 하고20평형대는 월세를 놓다가나중에 아들에게 증여하겠다는 생각을 갖고 있었다고 했다. 그런데 비록 구축이기는 하지만현재 50평형대에 살고 있기 때문에 40평형대로 평수를 줄이면 불편할 것 같고무엇보다 나중에 아들에게 최소한 30평형대 정도를 증여해 주고 싶은데이렇게 되면 20평형대를 증여해주어야 하기 때문에 애매할 것 같다는 생각이 들었다고 한다.그렇다고 30평형대 2개를 받는 것은더욱 애매해질 것 같았다. 실거주 만족도를 생각하면 차라리 60평대 이상의 대형평수 1개를 받는 것이 나을 것 같다는 생각도 들었다고 한다.  그런데 또 다른 한편으로는 식구도 달랑 3식구밖에 안되고나중에 아들이 ‘군대’, ‘주거의 독립’, ‘결혼’ 등을 하게 되면최종적으로 부부내외 두 사람 밖에 남질 않는데대형평수가 무슨 의미가 있겠나 싶기도 한다고 했다.  배정신청일은 점점 다가오는데마음을 정하지 못하고 갈팡질팡하고 있어 고민이 된다며 상담을 신청해 왔다.   3. K씨에게 해주었던 3가지 조언 아래와 같은 3가지 이유 때문에K씨 부부에게 ‘1+1’보다는‘최대한 큰 평수’를 신청하라고 조언을 해 주었다.  첫 번째 이유, ‘한강뷰’가 가장 중요하다! 반포124주구가 완공되면아마도 반포일대의 새로운 대장으로 등극할 것이다. 그럼, 반포 내에서도 희소성이 부각되는‘가심비 아파트’가 될 것이다. 반포에서 희소성이 부각되기 위해서는‘한강뷰’, ‘신축’, ‘최신식(호텔급)커뮤니티’라는3가지 조건이 모두 ‘and’가 되어야 한다.그 중에서도 가장 중요한 것은 아마도 ‘한강뷰’일 것이다.반포124주구의 지형적 특성상 한강변에 접하고(바라보고) 있는 면이 길어서 40평형대에서도 한강뷰가 어느 정도 가능할 것이다. 그런데 중요한 포인트는 막힘없이 뻥 뚫린 뷰이다. 즉, 건물과 건물 사이의 ‘틈새뷰’가 아닌대형 파노라마와 같은 ‘액자뷰’가 희소성을 극대화 시킬 것이다. 그러기 위해서는 아무래도 60평형대, 70평형대 이상의대형평수를 선점하는 것이 중요하다.  두 번째 이유, ‘양’보다 ‘질’이 중요하다! 희소성이 부각되는 초고가 아파트에서는 양보다는 질로 승부를 해야 한다.즉, 개수가 중요한 것이 아니라똘똘한 한 채로 승부를 보아야 한다.  만약에 K씨 부부가 60~70평형대의 한 채를 배정 받았다고 가정을 해보겠다. 나중에 아들이 분가해서 정말 두 사람만 남았을 때에는 큰 평수가 필요가 없어졌을 때 60~70평형대를 팔게 되면 그 돈으로 같은 단지 20평형대와 40평형대를 어렵지 않게 모두 살 수가 있을 것이다.그러나 반대로 20평형대와 40평형대를 합쳐도나중에 60~70평형대를 살 수 없게 될 가능성이 높다. 참고로 현재 반포 대장격인 ‘래미안원베일리’의 경우에도20평형대는 36~39억원, 40평형대는 중반 58~85억원,60평형대 140억에 매물로 나와 있다.즉, 원베일리 20평형대와 40평형대에서 가장 좋은 매물을 2개를 갖고 있다고 하더라도이를 합쳐도 60평형대를 살 수가 없다.  아마 반포124주구의 경우에는이러한 희소성은 더 크게 부각될 것이다. 희소성의 가치가 큰 아파트일수록 가격은 상상 이상을 넘어서게 된다.   세 번째 이유, ‘세금’관리가 중요하다!  초고가 아파트의 경우 향후 매도했을 때기대되는 양도차익은 굉장히 클 것이다. 그런데 문제는 아무리 1주택자라 하더라도양도세 비과세혜택을 받을 수 없다는 것이다.그래서 초고가 아파트에서 가장 큰 절세 방법은 실거주를 하면서 장기보유특별공제로 최대 80%를 받는 것이다.  즉, 10년 이상 보유 및 거주를 하게 되면양도차액에서 최대 80%를 공제 받을 수 있기 때문에가장 확실한 절세 방법이 될 수 있다. 그런데 만약 K씨 부부가 40평형대와 20평형대를 받아서,월세를 놓았던 20평형대를 먼저 매도하고 실거주를 했던 40평형대를 나중에 매도할 경우40평형대는 장특공 80%를 적용받는다 하더라도20평형대는 세금혜택을 볼 수 없기 때문에양도세 부담이 뒤따를 수밖에 없다.  또한, 보유하고 있는 동안 종부세도 해결해야 하며월세수익으로 인해 K씨 부부의 종합소득세에도 영향을 미칠 수 있다. 나는 재테크에서 심플한 것을 선호한다. 그러므로 1+1으로 아파트를 2채 보유하는 것보다심플하게 똘똘이 한 채를 보유하는 것이 낫다 생각된다.현재 반포124주구에서 ‘1+1’을 생각하고 있는 조합원들의 속마음은‘실거주용 + 임대용’보다는 ‘실거주용 + 증여용’의 경우가 더 많을 것이다.  만약에 K씨의 나이가 70대이고아들의 나이가 40대 정도라면 증여를 고려해서 1+1도 괜찮은 선택이라 할 수 있다.그러나 현재 고2인 아들에게반포아파트의 증여를 위한 준비를 지금부터 한다는 것은 효율성면에서 굉장히 떨어지는 일이라 생각된다.   참고로반포124주구가 아니라중급지 이하의 강북지역이었다면‘대형평수’보다는 ‘1+1’을 신청하는 것이 유리할 수도 있다. 왜냐하면 ‘가성비의 동네’이기 때문이다.즉, 20평형대, 30평형대의 수요가 가장 많다.40평형대 이상부터는 부담을 느껴 시간이 갈수록 가격형성이 제대로 되지 않는 경향이 있다. 이런 지역 아파트들의 특징은40평형대 이상 대형평수의 가격이 30평형대와 크게 차이가 나지 않는다는 것이다.    4. 덧붙이는 조언 (feat. 증여에 대한 개인적인 생각......) 특히, 흙수저 출신일수록 부모인 나는 이렇게 돌아서 ‘변화구’처럼 여기까지 왔지만자식만큼은 큰 어려움이나 굴곡 없이한 번에 ‘직구’로 왔으면 하는 마음을 갖고 있을 것이다. 그래서 이왕이면 가장 좋은 것을 한 번에 주고 싶은 마음이 크다.이러한 마음에 강남에 30평형대 아파트를증여해 주는 것을 꿈꾼다.하지만 이렇게 하게 되면 두 가지 큰 문제를 겪게 될 수도 있다.   첫 번째 문제, ‘세금 폭탄’을 피할 수 없다! 증여세는 누진과세이므로 증여금액이 커지면 커질수록 세율이 높아진다.즉, 증여금액이 30억원 이상부터는 최대세율인 50%가 적용된다. 심플하게 요즘 핫한 반포에 30평형대50억원짜리 아파트를 증여하기 위해서는누진공제 4억6,000만원을 빼더라도약 20억원 이상의 세금을 납부해야 한다.‘배보다 배꼽이 더 크다!’라는 속담을몸소 경험하게 될 것이다.  그러므로 ‘물고기를 잡아주기!’ 보다는‘물고기 잡는 방법!’을 알려주는 것에더 많은 시간과 비용을 투하했으면 한다. ‘물건을 물려 줄 때’에는 세금이 많이 붙지만,‘지식과 경험을 물려 줄 때’는 세금이 붙지 않는다.   두 번째 문제, ‘투자의 감’을 상실시킬 수 있다.  부모가 생각하는 그림과자녀가 생각하는 그림이 다를 수가 있다.왜냐하면 각자 ‘재능’과 ‘지향점’ 그리고 ‘그릇의 크기’가 다르기 때문이다.그러므로 부모의 시각에서 완벽하게 세팅을 해주려 하기 보다는 자녀가 원하는 대로 밑그림을 그리고 순차적으로 색칠을 하면서 원하는 그림을 완성해 나갈 수 있도록기회를 만들어 주는 것이 중요하다. 즉, 부모의 역할은그림을 그려서 주는 것이 아니라도화지와 물감을 준비해 주는 것이다.  이론과 실전은 다르다.짠한 마음에 결과물을 바로 손에 쥐어주어실전을 생략하게 하지 말아야 한다.재테크는 실전이다. 차근차근 ‘빌드업’하면서 밑에서부터 과정을 체화하면서경험을 쌓는 것이 중요하다.  부모의 재산이 자녀에게 ‘메인’이 되기보다는 ‘보너스’가 되어야 한다. [출처] <a style="color: #000000;" href="https://cafe.naver.com/jaegebal/5414882" target="_blank" class="ke-link">반포아파트 때문에 고민입니다! (부동산 스터디')</a> | 작성자 <a style="color: #000000;" href="https://cafe.naver.com/jaegebal.cafe?iframe_url=%2Fca-fe%2Fcafes%2F12730407%2Fmembers%2Fd7nOpFq8cT9vHeHmuOzg9g" target="_blank" class="ke-link">부동산 아저씨</a>