재건축 때 부담금 폭탄 없어질까…재건축 사업 속도
[K그로우 이연진 기자] 정부가 재건축과 관련된 규제를 완화하겠다는 정책 방향을 밝히면서 재건축 사업 추진 속도와 투자에 대한 관심이 커지고 있다.
특히 강남, 1기 신도시 등 재건축을 추진하고 있는 단지들은 향후 사업 속도가 빨라지고 활성화 될 것으로 기대하는 분위기다.
다만 최근 강남 등 주요 재건축 단지들의 가격이 조정되고 분위기가 침체되고 있어 규제 완화로 인한 부작용이 적을 전망이다.
재건축초과이익환수제는 분양가 상한제, 안전진단과 함께 부동산 정비사업 3대 대못 규제로 꼽힌다.
특히 재건축초과이익환수제는 재건축 사업 추진 시 조합에 과도한 부담금이 부과되는 만큼 주택 공급에 걸림돌로 작용할 수 있어 규제 완화에 대한 요구가 많았다.
재건축초과이익환수제는 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도다. 2006년 법률로 제정됐지만 유명무실한 법으로 유지되다 문재인 정부에서 부활시켰다.
특히 최근에는 63개 단지, 3만3800가구에 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만, 문제는 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 없어 제도 개선이 필요하다는 의견이 많았다.
또한 일각에서는 초과이익환수제가 이중과세일 뿐만 아니라 부담금 산정 기준 시기도 모호해 형평성에도 어긋난다는 주장도 제기됐다.
이에 따라 정부는 다음달 발표하는 첫 부동산 대책인 '250만 가구+a 공급방안'에 재건축초과이익환수제 규제를 완화할 방침이다.
국토교통부 등에 따르면 원희룡 국토부 장관은 최근 언론을 통해 재초환 개선 의지를 밝혔다. 원 장관은 "(재초환 관련) 적정선을 찾아 8월 주택공급대책에 포함시킬 것"이라고 밝혔다.
그동안 강남 등 주요 재건축 단지를 비롯해 사업 추진의 주요 걸림돌로 작용하는 규제인 만큼 완화 정도에 따라 시장에 미칠 영향이 클 전망이다.
아직 구체적인 규제 완화 방안이 공개되지는 않았지만 재건축초과이익환수 면제 기준을 상향 조정하는 내용이 담길 것으로 전망된다.
초과이익 부과 기준을 현행 3000만원보다 올려 부과 대상을 줄이는 것이다. 또 초과이익의 구간별 부과율을 낮추는 방안도 거론되고 있다.
만약 3000만원 초과하면 구간별로 10~50%를 부과하는데 이를 완화하는 방안이다.
아울러 분담금 부과 개시일을 조합 추진위원회 설립일에서 조합설립인가일로 변경해 시세차익에 따른 이익금을 줄여주는 안도 나온다.
그렇다면 재건축초과이익환수제가 개편되면 재건축 시장에는 어떤 영향을 미칠까.
부동산 업계에서는 분양가 상한제 개편에 이어 재초환 규제까지 일부 완화되면 주요 재건축 추진에도 탄력이 붙을 것으로 내다봤다.
다만 최근 부동산 시장이 집값 고점 인식과 더불어 금리 인상에 대한 불안감으로 다행히 하향 안정세를 보이고 있어 재건축발 급등 여지는 적은 상황이다.
하반기 기준금리 추가 인상이 예고된데다 강남 등 주요 재건축 단지들도 가격이 조정되고 침체되고 있어 시장이 요동칠 가능성은 적다는 의견이 유세하다.
실제 서울 재건축 아파트 단지에서 하락 거래가 나오고 있다. 강남의 경우 최고가 대비 억대로 가격을 낮춘 매물이 나오고 있다.
강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 최근 24억원 초반대 매물이 나왔다. 해당 면적 최고가는 올해 5월 거래된 25억4000만원이다.
송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡도 최근 거래가보다 5000만원 이상 내린 매물이 등장하기도 했다.
다만, 재건축초과이익환수제를 완화하려면 재건축초과이익환수법을 개정해야 가능하다는 점에서 국회의 협조가 전제돼야 한다.
문제는 더불어민주당이 기본적으로 재건축초과이익환수제 규제 완화를 반대하고 있어 정부, 여당의 개정안에 쉽게 동의할지는 미지수로 남아 있다.
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