부모의 도움받아 최초 주택 구입시

■ 부모의 도움받아 부동산 최초 취득자하는 매수의뢰인에거 상담은 부모의 도움을 받아 최초로 부동산을 취득하는 고객에게는 필수적으로 확인하고 설명하고 확인해야 하는 기본적인 내용으로 취득세 감면과 부모에게 취득자금을 차용하여 정리해야 할 업무에 대해 간략하게 정리해 보았습니다. 중개 업무에 참고하길 바랍니다. 1. 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 (질문) 2020.8.12. 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함된다고 하는데, 2020.8.12. 이후 분양권을 매수하여 매도한 사실이 있는데 분양에 당첨되어 처음으로 주택을 취득하는 경우, 생애 최초 취득 시 취득세 감면을 적용받을 수 있는지? 가). 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 지방세특례제한법 36조의3에 의하면 주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 취득한 사실이 없는 경우로서 취득가액 12억 원 이하 주택을 유상으로 취득하면 취득세액 중 200만 원까지 감면합니다. (수도권 기준 취득가액 6억 이하, 전용면적 60제곱미터 이하 주택은 300만 원 감면) 나). 기존에 분양권을 취득 후 양도한 경우 조문에 주택을 취득한 사실이 없어야 한다고 규정하고 있는데 분양권은 주택이 아니므로 과거 분양권을 샀다 팔았던 적이 있더라도 생애 최초 취득 시 취득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 2. 부모로부터 주택 구입자금 대여 시 적정 이자율, 차입금액이 2억 원 이하이면 이자를 지급하지 않아도 되는지? (질문1) 부모로부터 자금 2억 원을 차용해서 잔금을 지급하려고 하는데 이자율을 4.6%로 해야 하는지? 가). 직계존비속간 금전소비대차 인정 여부 국세청은 직계존비속과 배우자간 금전소비대차는 인정하지 않습니다. 과세당국은 부모 자식간에 돈거래가 있으면 증여한 것으로 보지 빌려준 것으로는 보지 않는다는 것입니다. 다만 실제로 자금을 빌려준 것으로 인정할 만한 증빙이 있으면 증여로 보지는 않는데요. 이를 위해서는 ① 차용증을 작성하고 이자를 지급하거나, ② 이자를 지급하지 않더라도 원금을 분할 상환하여야 합니다. 나). 자금 대여 시 적정 이자율 자금을 대여하고 이자를 시가보다 덜 받으면 이자 과소 수취액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는데, 다만 이자 과소 수취액이 연간 1천만 원을 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않습니다. 이자 과소지급액 계산은 다음과 같습니다. 이자 과소지급액 = 대여금 × 당좌대출이자율(4.6%) - 실제 지급한 이자 위 식에 따라 부모 자식간 자금을 대여한 경우 반드시 4.6%의 이자를 지급해야 된다고 생각하는 분들이 많은데요. 이자 과소지급액이 연간 1천만 원만 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않으므로, 이에 맞게 이자율을 정해서 4.6%보다 낮은 이자를 지급해도 상증법상 문제가 되지 않습니다. 예를 들어 부모님이 자녀에게 주택 취득자금으로 3억 원을 대여할 경우 문제가 되지 않는 수준의 이자율은 다음과 같습니다. 3억 원 × (4.6% - x%) ≤ 10,000,000 적정 이자율 : 1.3% 종종 차입금액이 2억 원 수준으로 작으면 이자를 안 받아도 연간 이자과소지급액이 1천만 원을 넘지 않아서 문제가 없다고 생각하는 분들이 계시는데요. 이자를 전혀 받지 않고 자금을 부모로부터 차입하면 원금을 증여받은 것으로 볼 수 있으므로 가급적 소액의 이자를 지급하거나, 원금을 분할 상환하는 것이 좋습니다. 3. 분양권 포함 3주택 이상 보유자가 일부 주택을 처분한 다음 배우자에게 분양권을 증여한 경우 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 2주택을 보유한 1세대가 철산 더 자이 헤리티지 분양권을 줍줍으로 취득한 경우 3주택 중과세율(비조정대상지역 3주택 8%)로 취득세를 납부해야 합니다. 만일 2주택 중 1주택을 먼저 처분해서 1주택 + 1분양권이 된 상태에서 분양권을 배우자에게 증여하고 잔금을 지급할 경우 취득세 중과를 피할 수 있을까요? 1). 지방세법시행령 개정 전 행안부 유권해석 배우자로부터 분양권을 증여받은 경우 증여받은 날이 취득일이므로 분양권 증여일 현재 주택수에 의해 중과여부를 판단합니다. 사례의 경우 1주택을 먼저 양도했고 분양권 증여 취득일 현재 분양권 포함 비조정 2주택이므로 취득세가 중과되지 않습니다. 2). 시행령 개정 후 분양권을 배우자에게 증여하여 취득세 중과를 회피하는 사례가 많아지자 행안부는 지방세법시행령을 개정했습니다. 개정된 지방세법시행령에 따르면 최초 분양자가 이후 분양권을 배우자에게 증여한 경우처럼 한 세대 내 동일 분양권에 대한 취득시기가 2개 이상 있는 경우 최초 분양권 취득일 현재 주택수를 기준으로 취득세 중과 여부를 판단합니다. (2025.1.1. 이후 취득분부터 적용) 즉 배우자에게 분양권을 증여했더라도 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 계산하므로 취득세를 줄일 수 없게 되는 것입니다. 다만 개정 시행령 부칙 제3조에서 "개정 규정은 시행령 개정 이후 동일 세대원이 아닌 자로부터 분양권을 취득하는 경우부터 적용한다"라고 규정하고 있으므로 동일 세대원인 배우자로부터 2025.1.1. 이후 분양권을 취득하는 경우에는 종전 행안부 해석대로 업무가 집행됩니다. 부 칙 <대통령령 제35177호, 2024. 12. 31.> 제3조(주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 1세대에 속하지 않은 자로부터 해당 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다. 3). 분양권 증여 시 유의할 사항 다만 분양권을 배우자에게 증여하면서 대출을 함께 승계시키는 조건의 부담부증여를 시행할 경우 채무 승계액은 양도로 보아 양도세 과세 문제가 발생합니다. 만일 부담부증여를 할 때 분양권에 대한 프리미엄이 고액으로 형성되어 있다면 분양권에 대한 양도세가 발생할 수 있는데 분양권 양도세율은 60~70%(지방세 포함 66~77%)이므로 분양권을 배우자에게 증여할 때는 반드시 양도세 전문 세무사와 상의를 한 후 진행하시기 바랍니다. 4. 준공 후 등기가 나지 않은 상태에서도 원조합원은 주택을 양도할 수 있습니다. 재건축 진행 중인 주택이 준공되더라도 바로 등기이전이 이루어지지 않습니다. 등기이전은 이전고시가 나야 이루어지며, 이전고시는 통상 준공 후 1년 전후로 나는 경우가 많으며 조합이 분쟁이 있어 관리처분총회가 미뤄질 경우 2년이 지나서 나는 경우도 있습니다. 등기가 안 났더라도 처분이 불가능하지는 않습니다. 등기는 추후 이전해 주는 것으로 약정을 하고 잔금을 받고 사용수익권한을 매수인에게 넘겨주면 양도가 이루어진 것으로 봅니다. 따라서 관리처분계획인가 전 구주택을 취득한 원조합원들은 준공 후 등기가 안 났더라도 잔금을 받고 양도를 할 수 있습니다. (특약을 통해 등기이전 후 등기를 넘겨주는 조건) 다만 분양권이나 입주권으로 취득하는 주택은 준공일(잔금일)로부터 2년 이내 주택을 처분하면 단기양도 중과세율이 적용되니 취득 후 2년이 지나서 주택을 처분해야 합니다.