상가건물임대차보호법은 임대차의 최단기간을 1년으로 정하고 있습니다. 그러나 임차인은 상가건물을 임차하여 영업을 하면서 시설투자등을 하므로 시설투자비용이나 권리금을 회수하기에는 1년은 너무나 짧은 기간이라고 할 것입니다. 이에 상가건물임대차보호법은 임차인에게 투자한 비용을 회수할 수 있도록 보장하기 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다.
임차인이 계약갱신을 하기 위해서는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사표시를 하여야 합니다. 임차인은 원칙적으로 임차건물의 소유자에게 갱신청구를 할 것이지만 소유자인 임대인이 임차건물을 제3자에게 양도한 경우에는 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자에게도 갱신요구를 할 수 있습니다.
다만 임차인의 계약갱신요구는 임대차기간의 만료로 인하여 임차권이 소멸하는 경우에만 가능하고 기간의 만료 외의 사유로 인하여 임차권이 도중에 소멸하는 경우에는 계약갱신의 문제는 생기지 않습니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년의 범위내에서 청구가 가능합니다.
임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 원칙적으로 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만 민법이 정하는 상가건물임대차보호법이 정하고 있는 8가지 갱신거절사유가 존재하는 경우 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법은 임대인의 계약갱신거절사유로
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 규정하고 있습니다.
부동산전문변호사 김덕은