신의성실 원칙 및 형평 원칙에 따라 부동산중개업자의 중개보수 청구를 제한할 수 있는지 문제된 사건

[행복한오드리]

대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결

[ 기타(금전) ] 〈신의성실 원칙 및 형평 원칙에 따라 부동산중개업자의 중개보수 청구를 제한할 수 있는지 문제된 사건〉[공2026상,761]

【판시사항】

부동산중개업자의 위임사무처리에 관한 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우, 부동산중개업자의 보수 청구가 적당하다고 인정되는 범위 내로 제한되는지 여부(적극) 및 이 경우 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다. 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다.

【참조조문】

민법 제2조, 제686조

【참조판례】

대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결
대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결(공2018하, 1139)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 ○○부동산중개법인 (소송대리인 법무법인 참진 담당변호사 이홍걸 외 1인)

【피고, 피상고인】 주식회사 △△△ (소송대리인 변호사 박석순)

【원심판결】 광주지법 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결

【주 문】

원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 관련 법리

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조). 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결 등 참조).

2. 원심 판단

원심은, 매매목적물인 판시 부동산들은 피고가 해당 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 소외인에게 그 일대 부동산들에 대한 매입용역을 의뢰하여 중개대상이 되었다는 사실만 인정한 다음, 원고가 피고로부터 매매계약 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율 등을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 각각의 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 보아 직권으로 이를 50%씩 감액하였다.

3. 대법원 판단

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다. 원심은 원고가 판시 부동산들에 관한 매매계약을 중개하게 된 경위 사실 외에 중개보수 청구 제한의 근거가 되는 여러 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관하여 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 추상적인 사정들만을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 판시하였는데, 이러한 판시 내용만으로는 계약자유 원칙에 대한 예외로서 부동산중개업자인 원고의 중개보수 청구를 제한할 만한 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다. 이러한 원심판단에는 부동산중개업자의 중개보수 청구 제한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 결론

나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연

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