서울시의 주택재개발 사업의 분양대상(입주권 획득 조건)은 어떻게 정해지나?

[김득식]

▣ 관련법 : 서울시 도시및주거환경정비법조례 제 24조

주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

■ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우.
3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.
다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
4. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우.
다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 90㎡ 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.

※ 부연설명 : 토지만을 소유한자의 분양자격 조건
① 토지 총면적 90m² 이상인 경우
- 현재 주택소유 여부와 상관없이 분양자격이 주어진다.
　즉, 지목과 무관하게 분양자격이 주어짐.

Ex) 40m², 30m², 30m² 이렇게 3개의 필지를 소유하고 있다면 모두 합하여 100m²로 입주권 획득 가능. 단, 2003년 12월 30일 조례시행일 이전에 이 전에 분할된 토지이어야 한다.

② 30m²이상~90m² 미만인 경우
- 무주택자에 한해 분양자격을 인정한다.
- 한 필지 면적만을 기준으로 하여 여러 소형 필지를 합산하여 30m²일 경우에는 분양자격이 주어지지 않음. 또한 무주택의 조건의 경우 재개발 사업시행인가 고시일 이후부터 공사 완료 고시일까지 전 세대원이 주택을 소유해서는 안됨.
단, 2003년 12월 30일 조례시행일 이전에 이 전에 분할된 토지이어야 하며, 지목과 현황인 도로인 토지는 제외

③ 대지면적이 30m²에 못 미치는 경우
- 분양자격(입주권)이 주어지지 않으며 현금 보상만을 받을 수 있다.



무허가건물도 입주권을 받을 수 있는 조건은 무엇입니까?


■ 관련법: 서울시 도시및주거환경정비법조례 제24조, 제 2조,

■ 제24조 1항: 종전의 건축물 중 주택을 소요한자
　　　　　　(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)

■ 제 2조 1항: 기존무허가건축물의 정의
1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05) (=1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다)중 조합정관에서 정한 건축물)
2. "신발생무허가건축물"이라 함은 제1호의 규정에 의한 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.

도로부지를 소유하고 있는 경우, 분양자격(입주권)을 받을 수 있는 요건은 무엇입니까?

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■ 관련법 : 서울시 도시및주거환경정비법조례 제 24조

토지 총면적 90m² 이상인 경우 (서울시 건축조례의 최소 필지 면적의미)에만 지목과 무관하게 분양자격이 주어진다. 즉, 소유한 토지총면적이 90m² 이하인 경우는 분양자격(입주권) 제외 대상이다.

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이주비를 받을 수 있는 요건은 무엇입니까?


■ 관련법
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률78조, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제53,54,55조

■ 대상

이 주관련해서 법으로 정해놓은 금전적 보상 부분은 [이주정책금, 주거이전비, 이사비] 로 구분할 수 있음.

▶ 이주정착금: 소유자만 해당
사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급해야 한다.
보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 5백만원 미만인 경우에는 5백만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.

▶ 주거이전비: 소유자와 세입자 모두 해당
* 주거용 건축물의 소유자
- 2월분의 주거이전비를 보상하여야 함.
- 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 않거나 무허가건축물 등인 경우는 제외

* 주거용 건축물의 세입자
- 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.

* 주거이전비 계산기준
<도시가계조사통계, 근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 기준>으로 산정.
- 가구원수가 1인인 경우, 2인 기준의 월평균 가계지출비에서 아래 산식에 의해 산정한 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 함
- 가구원수가 7인 이상인 경우, 6인 기준의 월평균 가계지출비에 6인을 초과하는 가구원수에 아래 산식에 의해 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정
- 계산법: 1인당 평균비용＝(6인 기준의 근로자가구 월평균 가계지출비－2인 기준의 근로자가구 월평균 가계지출비)÷4

▶ 이사비: 소유자와 세입자 모두 해당
토지 등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산에 대하여는 이전비를 보상해야 한다. 실제 이사할 때 쓰인 실비 기준으로 노임, 차량운임비, 포장비 등 최근 물가수준을 고려하여 보상한다.



임대아파트를 배정 받을 수 있는 조건은 무엇입니까?


■ 관련법 : 도시및주거환경정비법시행령 [별표3] 임대주택의 공급조건< 제54조제2항>

1. 주거환경개선사업
가. 임대주택은 다음의 "순위"에 따라 입주를 희망하는 자에게 공급한다.
(1) 1순위 : 기준일 3월전부터 보상계획 공고시까지 계속하여 당해 주거환경개선사업을 위한 정비구역 또는 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 거주하는 세입자
(2) 2순위 : 기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유 하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자와 기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자(법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자로서 주택분양에 대한 권리는 포기한자
(3) 3순위 : 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장, 군
수가 인정하는 자
2. 주택재개발사업
가. 임대주택은 다음의 1에 해당하는 자로서 입주를 희망하는 자에게 공급한다.
(1) 기준일 3월전부터 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 거주하는 세입자
(2) 기준일 현재 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자
(3) 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장, 군수가 인정하는 자
(4) 시.도조례가 정하는 자

※ 참고
임대주택 비율은 건설하는 전체 가구수의 17% 이하로 하되,
40㎡이하는 전체 임대주택 가구수의 40%이하, 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택가구수의 5% 이상을 40㎡이하 임대주택으로 건설해야 한다. 단, 2백가구 미만은 임대주택 건설 제외된다.

[추가] 재정비촉진사업의 경우 60㎡이하 20%, 85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%의 비율로 건설 가능 임대주택은 늘어난 용적률의 75%를 건설해야 한다.



재정비촉진지구로 지정됐습니다. 거래가 가능한가요?


재정비촉진지구가 지정, 고시된 때에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 곳으로 본다.
허가 규정에 맞는 거래면적 조건이나 기타 조건들이 별도로 있어 거래 시에는 해당 시,군,구청에 허가를 받아야 한다.

[주택 구입 시 충족조건]
　○ 20㎡이상
　○ 3년 이상 실 거주 조건
　○ 전 세대원 이주 조건
　○ 무주택자 : 1주택자인 경우 처분계획서 제출, 승인 받은 경우 구입 가능함.

- 실제 거주하지 않는 경우 취득가액의 1/100의 범위내에서 매년 이행강제금을 부과함.



재정비촉진지구로 지정됐습니다. 거래가 가능한가요?


재정비촉진지구가 지정, 고시된 때에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 곳으로 본다.
허가 규정에 맞는 거래면적 조건이나 기타 조건들이 별도로 있어 거래 시에는 해당 시,군,구청에 허가를 받아야 한다.

[주택 구입 시 충족조건]
　○ 20㎡이상
　○ 3년 이상 실 거주 조건
　○ 전 세대원 이주 조건
　○ 무주택자 : 1주택자인 경우 처분계획서 제출, 승인 받은 경우 구입 가능함.

- 실제 거주하지 않는 경우 취득가액의 1/100의 범위내에서 매년 이행강제금을 부과함.